L’affittuario deve pagare i danni da muffa e umidità?

Quali spese ricadono sull’inquilino al termine del contratto di affitto?

Un nostro lettore ci chiede se l’affittuario deve pagare i danni da muffa e da umidità lasciati nell’appartamento al termine dell’affitto. 

La questione della divisione delle spese tra locatore e inquilino dà spesso origine a controversie, controversie che si potrebbero risolvere pacificamente se i due conoscessero i propri diritti e doveri.

La legge pone sull’affittuario l’obbligo di provvedere all’ordinaria manutenzione di modico importo, addossando invece sul padrone di casa tutte le altre spese, in particolare quelle di straordinaria amministrazione. 

Quanto ai danni arrecati all’immobile, bisogna verificare se gli stessi dipendono dal normale utilizzo dell’appartamento, secondo la sua destinazione e l’uso convenuto in contratto (nel qual caso, il locatore non potrà rivalersi contro il conduttore, dovendo sostenere il costo per il ripristino dell’immobile) o se, piuttosto, non siano conseguenza dell’incuria dell’inquilino (nel qual caso, invece, le spese ricadono su quest’ultimo). 

In proposito, è bene ricordare che l’inquilino ha sempre l’obbligo di custodire il bene con l’ordinaria diligenza, in modo da restituirlo alla scadenza del contratto nelle condizioni in cui gli è stato consegnato, salvo il normale deterioramento dovuto alla vetustà e all’uso quotidiano (che da lui ovviamente non dipendono).

Nel caso dei danni da muffa e da umidità, le spese per il ripristino dell’appartamento possono quindi ricadere sull’affittuario solo nella misura in cui si dimostri che essi dipendano da colpa di quest’ultimo. Prova che deve essere fornita dal locatore. In buona sostanza, il padrone di casa deve riuscire a convincere il giudice del fatto che, senza il comportamento negligente del conduttore, l’immobile sarebbe stato in condizioni diverse e più integre. 

Si pensi al caso di chi abbia lasciato l’appartamento per molti mesi abbandonato con le finestre aperte, consentendo alla pioggia e all’umidità di entrare. Se invece le infiltrazioni dovessero dipendere da tubature condominiali o dei vicini, i relativi danni saranno a carico di questi ultimi. Nei restanti casi, le spese di riparazione ricadono sul locatore.

In sintesi, le spese per il ripristino dell’immobile ricadono sull’inquilino solo quando questi non abbia provveduto alle opere di manutenzione ordinaria che la legge fa ricadere su di lui o quando vi è prova di un utilizzo negligente del bene. 

È bene anche ricordare che il locatore non può trattenere la cauzione ricevuta dall’inquilino all’inizio della locazione solo perché abbia constatato dei danni all’appartamento. Difatti, solo il tribunale può quantificare l’ammontare di tali danni. Legittimando l’automatica compensazione del deposito cauzionale da parte del locatore, si autorizzerebbe quest’ultimo ad una quantificazione unilaterale dell’importo necessario a coprire le spese per il ripristino del bene, con conseguente mortificazione dei diritti del conduttore. 

Risultato: il padrone di casa che voglia compensare la cauzione deve prima avviare una causa contro l’affittuario affinché sia il giudice a quantificare le spese necessarie a coprire i danni. In quella stessa sede, il giudice verificherà se i danni da muffa e infiltrazioni d’acqua sono ascrivibili alla negligenza dell’inquilino o meno.