Lavori in condominio non pagati: che succede ai condomini?

La ditta che ha fatto i lavori straordinari può agire sia contro i condomini morosi che contro quelli in regola coi pagamenti.

Per legge, tutte le volte in cui un condominio delibera l’avvio di lavori straordinari, l’amministratore deve prima costituire un fondo speciale, di importo pari all’ammontare dei lavori, ove accantonare in anticipo le quote dei vari condomini. Questo per evitare le ricorrenti e sgradevoli situazioni di morosità nei confronti delle ditte edili. In pratica, l’amministratore deve riscuotere preventivamente dai condomini, sulla base del piano di riparto approvato dall’assemblea, le somme che dovrà poi versare all’appaltatore. Se i lavori devono essere pagati in base a SAL (stati di avanzamento d’opera), il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

Questa norma non ha del tutto eliminato i casi di inadempienza. Sicché, ancora oggi, si assiste all’azione legale della ditta appaltatrice che rivendica il pagamento della propria fattura. Ebbene, in caso di lavori in condominio non pagati, che succede ai condomini? Cosa rischiano i singoli proprietari nel caso in cui l’amministratore non abbia potuto adempiere al contratto? Come vedremo a breve, la ditta creditrice può agire direttamente verso i singoli condomini, prima però contro quelli morosi e, successivamente, contro tutti gli altri. 

In merito, la giurisprudenza ha fornito numerosi chiarimenti attuativi che val la pena conoscere per sapere cosa si rischia in ipotesi di questo tipo.

Lavori straordinari: che succede se l’amministratore non paga la ditta?

Come in ogni procedura di recupero crediti, il creditore a cui non sia stato pagato il compenso può procedere in tribunale per ottenere dal giudice un decreto ingiuntivo. Si tratta di un ordine di pagamento nei confronti del debitore che viene rilasciato a semplice richiesta del creditore, dietro esibizione della fattura insoluta. In questo caso, il decreto ingiuntivo sarà notificato all’amministratore che ne deve dare immediata notizia all’assemblea. 

Ci sono 40 giorni di tempo, dalla notifica del decreto, per pagare oppure per fare opposizione. Se il termine scade inutilmente, il decreto diventa definitivo e non più contestabile, proprio al pari di una sentenza definitiva. 

A questo punto, il creditore potrà avviare le azioni esecutive, ossia il pignoramento. La ditta appaltatrice ha una duplice possibilità: o agire contro il condominio oppure rivolgersi direttamente ai singoli condomini.

Il primo caso è il più frequente e non esclude tuttavia, in caso di insuccesso, la successiva aggressione dei condomini.

Qualora la ditta decida di avviare il pignoramento prima nei confronti del condominio procederà, di regola, con il pignoramento del conto corrente del condominio medesimo. Se lì vi sono le somme sufficienti a soddisfare il credito, maggiorato degli interessi e delle spese legali, la procedura si chiude definitivamente; non ci saranno quindi ulteriori ripercussioni sui condomini (se non derivanti dal fatto che le casse del condominio, ormai vuote, necessitano di essere ricostituite).

È molto più probabile, però, che il conto del condominio non sia sufficiente a saldare il debito (se così fosse, infatti, non vi sarebbe ragione, per l’amministratore, di non pagare la fattura). In tal caso, come anticipato, il creditore può agire contro i singoli condomini. Vediamo in che termini.

Cosa rischiano i condomini se l’amministratore non paga la ditta appaltatrice?

L’impresa appaltatrice che ha eseguito lavori di manutenzione straordinaria per il condominio può agire nei confronti dei singoli condomini. Ma dovrà prima rivolgersi verso coloro che non hanno pagato la propria quota dei lavori suddetti (ciascuno in proporzione ai propri millesimi). Lo può fare anche senza dover prima agire nei confronti dei beni del condominio (come, appunto, il conto corrente).

A tal fine, il creditore ha diritto di farsi consegnare, dall’amministratore di condominio, l’elenco dei morosi che non hanno versato le quote da destinare al fondo straordinario con cui pagare i lavori eseguiti dall’impresa creditrice.

Solo nel caso in cui le azioni esecutive contro i morosi dovessero risultare inutili, la ditta appaltatrice avrà la possibilità di agire contro tutti gli altri condomini, dunque anche contro quelli che hanno versato gli oneri suddetti e sono pertanto in regola con i pagamenti. Ciascuno di questi risponderà del debito solo nei limiti della propria quota millesimale e non oltre. Quindi, il creditore, per recuperare tutto l’importo, dovrà necessariamente rivolgersi nei confronti di ogni condomino, non potendo chiedere a uno solo di questi il pagamento dell’intera fattura.

Tutto ciò è disciplinato dall’articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice civile. Tale disposizione – nella nuova formulazione – stabilisce, tra l’altro, che «i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l’escussione degli altri condomini». 

Anche le Sezioni Unite della Cassazione [1] hanno stabilito che le obbligazioni assunte dal condominio nei confronti dei terzi hanno carattere parziario. Sicché, il creditore del condominio ha titolo ed azione per pretendere i pagamenti parzialmente (cioè pro quota secondo i millesimi di proprietà) nei confronti i ciascun singolo condominio.