Come si dividono le spese dell’ascensore in un condominio?

Chi vive al piano terra deve partecipare alla ripartizione delle quote per l’ascensore? Chi sono i condomini tenuti a pagare?

All’atto dell’approvazione del piano consuntivo, presentato dall’amministratore all’assemblea, è ricorrente chiedersi come si dividono le spese dell’ascensore in un condominio. Quali sono i criteri adottati per la ripartizione degli oneri? Anche chi vive al piano terra deve pagare per il nuovo ascensore? E qual è la quota che ricade sui titolari di magazzini e negozi a cui si accede dall’esterno? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Di chi è l’ascensore?

Se l’installazione dell’ascensore è avvenuta in sede di costruzione dell’edificio, l’ascensore appartiene in comproprietà a tutti i condomini, anche a coloro che di norma non se ne servono, come chi abita al piano terra o accede ai magazzini dall’esterno. Anche il fatto di voler fare sempre le scale a piedi non esclude l’obbligo di contribuzione. 

Di conseguenza, alle spese per la manutenzione e/o sostituzione dell’ascensore partecipano tutti i condomini. La presenza di un ascensore, infatti, aumenta il valore della proprietà individuale, per cui nessun condomino può sottrarsi dal contribuire alla spesa.

Solo un regolamento approvato all’unanimità o una delibera anch’essa presa con il consenso di tutti i condomini potrebbe stabilire diversamente esonerando uno o più condomini dalla ripartizione delle spese per l’ascensore. 

Quando, invece, l’ascensore viene installato soltanto a cura e spese di uno o più condomini, quelli che non hanno aderito all’iniziativa sono esclusi dal servizio e dal partecipare alla relativa spesa, anche se hanno sempre la possibilità di un ripensamento e, pagando la rispettiva quota, possono servirsene in futuro. 

Come si dividono le spese dell’ascensore?

Partiamo dalle spese di installazione dell’ascensore (il caso tipico è quello di un edificio che, privo di ascensore, decida di munirsene in un secondo momento). In tal caso, secondo la Cassazione [1], la spesa richiesta dalla ditta di installazione dell’ascensore va ripartita in base ai millesimi di proprietà di ciascun condomino, prescindendo dall’altezza dei piani dal suolo. I condomini possono optare, ma soltanto all’unanimità, per l’adozione di un diverso criterio.

Veniamo ora alle spese di manutenzione e sostituzione dell’ascensore. Queste vanno ripartite per il 50% in base al valore millesimale dei singoli appartamenti, e per l’altro 50% in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo.  

Questo criterio vale per tutte le spese: ad esempio, la forza motrice, le verifiche periodiche, la sostituzione delle funi, del motore o dell’argano. Se però la sostituzione di parti dell’impianto non dipende dall’usura ma dalla volontà di migliorarne il funzionamento, la spesa va suddivisa soltanto in base ai millesimi di proprietà [2]. 

Non si possono ripartire le spese dell’ascensore in condominio secondo il numero di persone che vivono in un appartamento [3] poiché non è detto che una famiglia, per il fatto di essere più numerosa di un’altra, faccia necessariamente un maggior uso dell’ascensore. 

Chi vive al piano terra deve pagare le spese dell’ascensore?

Uno dei problemi più spinosi è il tipo di contributo da porre a carico dei condomini che abitano al piano terra. 

Secondo la giurisprudenza, i proprietari degli appartamenti o dei locali posti al piano terra, anche se con accesso dalla strada, devono partecipare alle spese per la manutenzione o la sostituzione dell’ascensore. Quindi, nella divisione dei relativi costi bisogna includere tutti i condòmini, anche quelli che non si servono del vano scale per l’accesso alla propria unità immobiliare. E questo perché, come anticipato sopra, l’ascensore è una delle parti comuni dell’edificio anche per i proprietari delle unità immobiliari site al piano terra, poiché essi possono trarre utilità dall’impianto, idoneo a valorizzare l’intero immobile e a permettere di raggiungere più comodamente parti superiori che siano comuni a tutti (il tetto, la terrazza, il lastrico solare). E ciò indipendentemente dal fatto che chi abita a piano terra sia solito recarsi o meno, per esempio, sul lastrico solare condominiale o a far visita ai condomini degli altri piani. 

Bisogna tuttavia segnalare un precedente del tribunale di Monza [4] che ha posto a carico dei proprietari delle unità immobiliari situate al piano terra, o aventi accesso separato mediante scala di proprietà esclusiva, solo le spese di manutenzione e sostituzione dell’ascensore per quella parte di oneri che viene suddivisa in base al valore del piano o della porzione di piano, esonerandoli dalla quota di spesa riconducibile alla distanza del piano dal suolo. 

La Corte di Cassazione, infine [5], ha esonerato i proprietari delle unità immobiliari ubicate a piano terra dal contribuire alle spese necessarie a sopperire al normale logorio della macchina.