Fondo lavori straordinari condominio: ultime sentenze

Fondo cassa per pagare la ditta dei lavori: quali sono gli obblighi dell’amministratore. Validità dell’assemblea e impossibilità di recuperare le quote dei condomini senza la riserva. 

L’articolo 1135 comma 1 n. 4 c.c. – così come modificato dalla L. 220/2012 e dal D.L. 145/2013 – afferma che l’assemblea dei condomini provvede «alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituto in relazione ai singoli pagamenti dovuti». 

Nel tentativo di approfondire il significato e gli effetti di tale disposizione, vediamo qui di seguito le ultime sentenze in materia di fondo lavori straordinari in condominio.

Sono nulle le delibere assembleari adottate in mancanza di costituzione del fondo speciale per le spese straordinarie

In caso di mancata costituzione del fondo che l’assemblea dei condomini, ai sensi dell’art. 1135, c. 1 n. 4, c.c., introdotto dalla l. 220/2012, è tenuta obbligatoriamente a prevedere per l’esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni, deve ritenersi che le delibere adottate per l’esecuzione delle predette opere, senza previa costituzione di tale fondo, siano affette da nullità.

Tribunale Udine sez. I, 17/01/2018

Senza fondo speciale è vietata l’azione esecutiva nei confronti dei condomini morosi

A norma dell’art. 1135, comma 1 n. 4, c.c. l’assemblea, quando nell’esercizio delle sue attribuzioni provvede alle opere di manutenzione straordinaria, è obbligata a costituire un fondo speciale, d’importo pari all’ammontare dei lavori, approvandone la ripartizione tra i condòmini. In difetto di ciò, all’amministratore, al quale è espressamente inibito (art. 1135, comma 2, c.c.) ordinare l’esecuzione di lavori straordinari, risulta precluso l’esercizio delle attività previste dall’art. 63 disp. att. c.c., non potendo egli richiedere, a carico dei singoli condòmini, l’emissione di ingiunzioni di pagamento per il recupero di crediti giuridicamente inesistenti.

Ciò vale anche per i terzi creditori del condominio: se muniti di titolo idoneo, essi possono agire esecutivamente nei confronti dei singoli condòmini (restando comunque obbligati ad escutere, primi tra tutti, i morosi), ma a condizione che il proprio debitore (ovverossia il condominio) abbia costituito il fondo speciale ex art. 1135 cit. e che l’amministratore, a sua volta, abbia dato impulso al procedimento di riscossione previsto dall’art. 63 disp. att. c.c., ottenendo nei confronti di ciascuno dei morosi l’emissione di specifiche ingiunzioni di pagamento.

Giudice di pace Taranto, 18/03/2016, n.983

Lavori di manutenzione straordinaria: fondo speciale e finanziamento bancario

La legge (art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.), con la previa «obbligatoria» costituzione del fondo speciale per i lavori di manutenzione straordinaria, tutela anche l’interesse del singolo condomino a veder escluso il rischio individuale di dover garantire (anche se solo al protrarsi della morosità dei partecipanti non diligenti) al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi secondo il meccanismo previsto dall’art. 63 disp.att. c.c. commi 1 e 2.

L’assemblea non può legittimamente deliberare, a maggioranza, di non allestire il fondo prima della stipula del contratto di appalto dei lavori venendo altrimenti a modificare il criterio legale previsto dal citato art. 1135, comma 1, n. 4), c.c. nel senso di ampliare l’esposizione sussidiaria di coloro che sono in regola con i pagamenti (e non possono trovare tutela nel fondo).

Nel caso in esame, l’appalto è stato conferito senza la previa materiale costituzione del fondo (non potendosi ritenere tale il conferimento di un mandato all’amministratore a stipulare un contratto di finanziamento).

Tribunale Roma sez. V, 19/06/2017

È legittima la delibera condominiale che approva a maggioranza semplice il fondo cassa per lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria

È legittima la delibera assembleare, assunta con il voto favorevole dei rappresentanti oltre la metà del valore dell’edificio, con la quale si è istituito un fondo cassa, in una situazione di grave degrado dell’immobile, per assicurare la provvista per procedere a opere di manutenzione straordinaria e ordinaria.

Cassazione civile sez. II, 11/08/2016, n.17035