Quando si può dividere un condominio?

Maggioranze e procedure per frazionare le parti comuni di un condominio. La differenza tra divisione e scioglimento del condominio. 

Le norme che regolano il condominio sono diverse da quelle sulla comunione. Eppure, ci sono diversi punti in comune. Forse, l’aspetto che caratterizza maggiormente il condominio è costituito dalla sua indivisibilità. Non ci si può cioè sottrarre a un condominio con la stessa facilità con cui invece si può fare con la comunione. 

Quando, ad esempio, tre figli ereditano la casa del padre, ciascuno di questi tre ha il diritto di chiedere al giudice, anche in disaccordo con gli altri, lo scioglimento della comunione venutasi a creare. Al contrario, in un palazzo, non è possibile stabilire la divisione delle aree in comune come, ad esempio, il cortile, i pianerottoli, le fondamenta, il tetto.

Eccezionalmente, esistono dei casi in cui è possibile dividere un condominio. Questi casi però costituiscono l’eccezione. Di tanto parleremo in questo articolo. Spiegheremo cioè quando si può dividere un condominio, magari allo scopo di far nascere, dal precedente condominio, due autonomi e distinti. Ma procediamo con ordine.

Si può dividere un condominio?

Il condominio consta di parti di proprietà comune e parti di proprietà individuale. Queste ultime sono costituite dai singoli appartamenti. Le prime invece sono elencate all’articolo 1117 del Codice civile e sono costituite da tutte le parti necessarie all’uso dei condomini come l’uscio, i muri maestri, i pilastri, il parcheggio, le scale, il tetto o il terrazzo e via dicendo. 

A sancire il principio dell’indivisibilità delle parti comuni è anche l’articolo 1118, comma terzo, del Codice civile. Esso dispone che «Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali…».

La ragione del divieto di sciogliere il condominio si ricollega alla volontà del legislatore di garantire sempre e comunque la sopravvivenza del condominio e di mantenere in efficienza le parti comuni e gli impianti comuni condominiali.

Tuttavia, il successivo articolo 1119 del Codice civile stabilisce che le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più scomodo, a ciascun condomino, l’uso delle parti comuni dello stabile e comunque con il consenso di tutti i condomini.

Questo significa che un condomino non può, da solo, pretendere di dividere le parti comuni. Ciò può invece avvenire soltanto a condizione che ci sia l’unanimità, ossia che tutti gli altri condomini siano specificamente d’accordo. 

La legge quindi, in materia di condominio, afferma il principio opposto a quello dettato per la comunione per la quale, come anticipato, ciascuno dei partecipanti ne può sempre domandare lo scioglimento.

Condizioni a cui si può sciogliere un condominio

In linea generale, quindi, le parti comuni dell’edificio condominiale non sono soggette a divisione, non già in quanto cesserebbero, se divise, di servire all’uso a cui sono state destinate, ma solo in quanto la divisione impedirebbe o renderebbe più incomodo il godimento dei locali di proprietà esclusiva di ciascun condomino [1].

La legge pertanto subordina la divisibilità delle parti comuni di un edificio in condominio a due condizioni. Le vediamo qui di seguito.

Si può dividere un condominio se non crea disagi ai condomini

La divisione delle parti comuni del condominio è innanzitutto subordinata all’esigenza di non rendere più scomodo l’uso della cosa comune a ciascun condomino. In questo modo, non si vuole che, con la divisione, si possa alterare lo stato, e, quindi, il pacifico godimento delle parti di uso comune [2]. 

Ne consegue che nel condominio è consentita la divisione delle parti comuni dell’edificio a condizione che tale scioglimento si possa realizzare senza rendere più incomodo per ciascun condomino l’uso della sua proprietà privata servita dalla cosa comune che si vuole dividere, quando ne sia resa meno facile la diretta fruizione oppure venga ridotta l’utilità ricavabile dal bene condominiale in funzione della proprietà individuale [3].

Si può dividere un condominio se c’è l’unanimità 

Siccome peraltro le parti comuni sono di proprietà di tutti i condomini, solo il consenso di tutti può determinare una divisione. Questo secondo requisito però non è richiesto se la divisione è giudiziale, ossia viene richiesta al tribunale.

Esempi di divisioni delle aree condominiali

Alla luce di quanto appena detto, è possibile ad esempio dividere il sottotetto fra i condomini – magari per ricavarne delle soffitte –, a condizione che la divisione possa farsi senza creare disagi a ciascun condomino e che venga deliberata con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

Un altro tipico caso di divisione di aree condominiali riguarda il parcheggio. A riguardo, la Cassazione [4] ha affermato che se tali aree sono al servizio dell’intero condominio, il singolo condomino non può disporne autonomamente senza il consenso di tutti gli altri condomini, perché l’area destinata a parcheggio non è di sua esclusiva proprietà. Ma se c’è l’unanimità, le cose cambiano ed è possibile dividere il parcheggio in tanti posti auto da assegnare in proprietà individuale ai singoli condomini. Tuttavia, da tale divisione non deve derivare l’impossibilità, per i condomini stessi, di attraversare l’area per uscire sulla strada principale. 

Più difficile è pensare alla divisione della terrazza per via della sua funzione di copertura dell’intero stabile, con conseguente utilità destinata a tutti i condomini, e come tale indivisibile.

Come avviene la divisione di un condominio?

Ci sono due modi per dividere un condominio: 

• con un accordo assembleare, che come anticipato richiede l’unanimità. In tal caso, bisognerà procedere con atto notarile firmato da tutti i condomini (atto pubblico o scrittura privata autenticata trascrivibile in Conservatoria ai fini dell’opponibilità ai terzi);
• oppure con un ricorso al giudice: in questo caso, il magistrato valuta solo se la divisione sia tecnicamente possibile e non renda scomodo l’uso della cosa comune ai vari condomini. Quindi, in tale ipotesi, non è necessaria l’unanimità, ma è il tribunale che cerca di contemperare i vari interessi contrapposti.

Differenza tra divisione di un condominio e scioglimento

Anche se spesso i due termini vengono usati indistintamente, una cosa è la divisione del condominio e un’altra è invece lo scioglimento del condominio.

Per «divisione» si intende il frazionamento delle parti comuni con assegnazione delle medesime pro quota a ciascun proprietario.

Per «scioglimento» invece non si realizza un’assegnazione pro quota delle parti comuni, ma ad una loro separazione, attuata mediante scioglimento del vincolo.

Il tipico esempio di scioglimento del condominio è quello dell’edificio dotato di più scale indipendenti e autonome l’una dall’altra. In questo caso, i due corpi di fabbrica possono dividersi per comporre due condomini diversi.

In proposito, l’articolo 61 delle disposizioni di attuazione al Codice civile stabilisce quanto segue:

«Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’art. 1136 del codice [ossia la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà dei millesimi, N.d.R.], o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione».

Da ciò è possibile desumere che non sempre le parti comuni condominiali sono indivisibili. Esse possono essere “divise” (o più correttamente separate) quando il singolo edificio o gruppo di edifici, (ipotizziamo un unico condominio magari con più corpi separati o un complesso di villette a schiera o un gruppo di condomini con area verde comune ecc..), possa essere diviso in più edifici aventi ciascuno una propria autonomia.

A differenza della divisione del condominio, lo scioglimento del condominio di un edificio o di un gruppo di edifici può avvenire solo se l’immobile o gli immobili oggetto del condominio originario, possano dividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi.