Si può fare un buco nel solaio per unire due appartamenti sovrapposti?
Potrebbe capitare che un condomino, proprietario di due appartamenti sovrapposti (o dell’ultimo piano e del sottotetto), voglia mettere in comunicazione le relative proprietà con una scala interna per ricavarne un’unica unità immobiliare. Per eseguire un lavoro di questo tipo, quali permessi è necessario chiedere?
In merito alle autorizzazioni per la scala interna tra due appartamenti è necessario valutare innanzitutto la normativa urbanistica e, in secondo luogo, le questioni di carattere condominiale. Con riferimento a queste ultime vedremo, qui di seguito, se è obbligatorio ottenere il previo nulla osta dell’assemblea o dell’amministratore. Ma procediamo con ordine.
Scala interna tra due appartamenti sovrapposti: autorizzazione del Comune
Per fare un buco nel solaio ed unire due appartamenti sovrapposti non è necessario chiedere il permesso di costruire al Comune. Tuttavia, sarà necessario presentare la Scia. Il mancato deposito della Segnalazione certificata di inizio attività può integrare sotto il profilo penale.
A riguardo, la Cassazione [1] ha sostenuto che la scala interna per il collegamento di due unità immobiliari non rientra tra le opere di edilizia libera e, pertanto, necessita del deposito della Scia. In caso contrario, scatta il reato con applicazione di un’ammenda fino a 10.329 [2].
Scala interna tra due appartamenti sovrapposti: autorizzazioni del condominio
Sotto un aspetto invece condominiale, la realizzazione di una scala interna non determina alcuna modifica delle parti comuni dell’edificio. Le opere di collegamento tra due appartamenti, compresi nello stesso edificio condominiale, mediante un’apertura nel pavimento/soffitto che li separa, rientrano nel campo di applicazione della norma che disciplina gli interventi su parti di proprietà o uso individuale. La norma di riferimento è l’articolo 1122 del Codice civile a norma del quale ogni intervento nella proprietà privata è lecito purché non rechi pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dell’edificio. Pertanto, nessun ostacolo può essere frapposto dal condominio. Il condomino interessato ai lavori non deve chiedere il permesso all’assemblea.
In ogni caso, sarà bene verificare sempre se, nel regolamento di condominio, sono stati inseriti limiti a riguardo. Limiti tuttavia che avrebbero valore solo nella misura in cui tale regolamento sia stato approvato all’unanimità da tutti i condomini.
L’unico adempimento consiste nel dare preventiva notizia dell’intervento all’amministratore, il quale poi è tenuto a sua volta a riferire ciò all’assemblea alla prima convocazione. La mancata comunicazione, tuttavia, non dà luogo all’applicazione di una specifica sanzione.
A ben vedere, la stessa disciplina è prevista anche quando il buco nel solaio interessa le parti comuni dell’edificio (si pensi a una scala di collegamento tra l’appartamento dell’ultimo piano e il sottotetto o il terrazzo di uso esclusivo). E lo stesso dicasi quando si vuol praticare un’apertura in una parte comune dell’edificio, come nel caso in cui si realizzi una nuova finestra nei muri perimetrali.
In questi casi, ossia quando i lavori coinvolgono un bene condominiale, il condomino può effettuare lavori a proprie spese per il miglior godimento della sua proprietà ma a condizione che:
- non rechi pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dell’edificio;
- non alteri il decoro architettonico dell’edificio;
- non alteri la destinazione d’uso dell’area che va a modificare;
- non impedisca agli altri condomini di fare pari uso della stessa area (il che significa occuparne una sezione proporzionata ai propri millesimi di proprietà).
Anche in questi casi, ed a maggior ragione, il condomino interessato dovrà comunque comunicare i lavori all’amministratore che, a sua volta, dovrà riferirne all’assemblea alla prima riunione utile.
note
[1] Cass. sent. n. 41598/2019.
[2] Art. 44 commi 1 lett. A) e 2 bis del dpr n. 380/2001.
Autore immagine: depositphotos.com
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Chiedo un ulteriore chiarimento, essendo proprietario di una villetta con abitazione al primo piano e al piano terra cantina con box. Se per costruire una scala di collegamento basti presentare la scia come da Vs articolo. Grazie