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Affitto: otto errori da non fare

19 Gennaio 2021
Affitto: otto errori da non fare

Contratto di locazione, rapporti tra inquilino e locatore. Dalla registrazione del contratto al pagamento delle spese condominiali. Tutto ciò che c’è da sapere per non farsi fregare. 

Le schermaglie tra inquilino e proprietario di casa sono all’ordine del giorno. Il più delle volte, però, le contestazioni sorgono a causa della scarsa conoscenza della legge. Proprio dalla legge bisogna allora partire per evitare di commettere quei tipici errori che si fanno durante l’esecuzione di un contratto d’affitto. 

Ve ne voglio parlare meglio in questo articolo realizzato in collaborazione con Altroconsumo. Vi spiegherò cioè come funziona il contratto di locazione a uso abitativo, ma soprattutto voglio dirvi cosa non fare assolutamente per non passare dalla parte del torto. 

Valuta con attenzione la durata dell’affitto

Se già sai che non avrai bisogno a lungo dell’appartamento, guardati bene dal firmare un contratto tradizionale, quello cioè a canone libero (della durata di 4 anni +4 di rinnovo) o a canone concordato (della durata di 3 anni + 2 di rinnovo). Esistono dei contratti a uso transitorio che sono molto più indicati quando le esigenze abitative sono limitate nel tempo.

Questo perché, qualora dovesse sorgere la necessità di lasciare casa, non potrai farlo quando vorrai, neanche se darai il preavviso. Il recesso anticipato è consentito solo per gravi motivi, ossia per un fatto imprevedibile oggettivamente inevitabile, come ad esempio un trasferimento inaspettato o la perdita del lavoro che non ti consente più di pagare l’affitto. 

Ricorda di dare il preavviso

Anche qualora dovessi lasciare l’appartamento prima della data di scadenza per gravi motivi, ricordati che devi sempre dare 6 mesi di preavviso durante i quali dovrai ovviamente pagare il canone. Il preavviso è obbligatorio. 

Solo trovando un accordo con il locatore potrai evitare di pagare i sei mesi di preavviso.  

Il fatto quindi di restituire anticipatamente le chiavi al padrone di casa e di rimetterlo subito nella disponibilità del proprio immobile non ti esonera dal versare le sei successive mensilità.

Ricordati che i danni si pagano

Molto spesso, quando un inquilino lascia l’appartamento, si fa la conta dei danni. Tali danni sono a carico dell’affittuario solo nella misura in cui sono imputabili a sua colpa nella custodia dell’abitazione. Bisogna infatti ricordare che le spese di piccola manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore e se questi non vi provvede, contribuendo così alla rovina dell’immobile, dovrà poi provvedere a proprie spese alle successive riparazioni. 

Rifare la pittura sulle pareti invecchiate non è compito dell’inquilino, salvo che il contratto non preveda diversamente. 

Invece, se i danni sono dovuti alla normale usura che l’uso dell’immobile comporta – a prescindere quindi da chi lo abbia abitato – il locatore non può chiedere alcun risarcimento. 

La cosa migliore da fare, quindi, per evitare di trovarsi poi a litigare su cosa è stato rotto o meno, è fare un inventario delle condizioni dell’appartamento, corredato da fotografie, sia all’atto dell’iniziale consegna che alla successiva riconsegna.

Ti voglio dare però un prezioso consiglio. Il padrone di casa potrebbe trattenere la cauzione che gli hai dato alla firma dell’affitto per compensarla con eventuali danni all’appartamento. Sappi però che non può farlo, non almeno se prima non ti ha citato in una causa per il risarcimento del danno. Questo perché altrimenti la quantificazione degli importi per le riparazioni avverrebbe in modo unilaterale, da parte cioè del solo padrone di casa; invece, solo un giudice può stabilire a quanto ammontano le spese per il ripristino dell’immobile. Chiaramente, ciò non toglie che possiate trovare un accordo sull’ammontare del risarcimento.

Ricordati che la cauzione produce interessi

Molto spesso, alla fine della locazione, il locatore che ha trattenuto la cauzione la restituisce nella stessa misura in cui l’ha ricevuta. Ma questo comportamento è illegittimo. La cauzione produce sempre interessi legali, anche se il contratto non lo prevede. È quindi diritto dell’inquilino pretenderli.

Il canone non si cambia

Il padrone di casa non può chiederti, in corso di esecuzione del contratto, un canone più alto. Non può farlo neanche se lo avete messo per iscritto alla firma del contratto. Questo perché la legge sancisce l’immodificabilità del canone di locazione, salvo ovviamente l’adeguamento Istat all’inflazione al quale però il locatore deve rinunciare se ha optato per la tassazione del canone con cedolare secca. Tutt’al più, il padrone di casa dovrà attendere la scadenza del contratto e disdirlo sei mesi prima, per poi proporti un nuovo contratto. 

Ricordati di registrare il contratto 

Sappi che il contratto di affitto va sempre registrato all’Agenzia delle Entrate. Se ciò non succede, il contratto è nullo. Registrare il contratto conviene non solo al locatore ma anche all’inquilino. E ciò perché il mancato versamento dell’imposta di registro ricade su entrambe le parti, a cui l’Agenzia delle Entrate può rivolgersi per chiedere l’imposta e le relative sanzioni. 

Inoltre, un contratto nullo implica anche la nullità di tutte le sue clausole, ivi quella del termine di scadenza. In pratica, il padrone di casa potrebbe esigere l’abbandono dell’immobile prima del tempo. Certo, non potrà sfrattarti con la procedura celere prevista dalla legge, la quale opera solo in presenza di un contratto di locazione registrato. Ma potrà comunque intentarti una causa per occupazione senza titolo. 

La legge dice che il contratto di locazione deve essere registrato dal padrone di casa entro 30 giorni dalla stipula, ma nulla toglie che sia l’inquilino a farlo se, nei successivi 60 giorni dalla firma, non ha avuto notizia di tale adempimento. 

Occhio alle spese condominiali

Di solito, il contratto di affitto indica anche una quota dovuta dall’inquilino a titolo di spese condominiali. Nel contratto, la parte riguardante le spese condominiali è quella denominata “oneri accessori”. 

Ma il fatto che il contratto non preveda nulla a riguardo non significa che l’inquilino sia libero da tale obbligo. Su di lui ricadono le spese relative ai costi di consumo e di gestione ordinaria, mentre il locatore sostiene tutte le spese straordinarie. Così, per esempio, il proprietario deve pagare il rifacimento della facciata del condominio, mentre l’inquilino paga le spese per luce, acqua, pulizie delle scale, manutenzione periodica dell’ascensore, portineria. 

Il padrone di casa che non ti abbia mai chiesto il rimborso delle spese condominiali non può però pretendere tutti gli arretrati: può farlo solo con gli ultimi 5 anni. Tale, infatti, è la prescrizione degli oneri accessori.



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4 Commenti

  1. Buon pomeriggio,

    per quanto riguarda le utenze , il proprietario puo’ trattenere una percentuale , non mostrando la documentazione?
    La proprietaria dell’immobile che ho in affitto, mi chiede di pagare una cifra pari a piu’ del doppio di quanto lei paga.
    Lei ha un contratto per il GPL ( qui c’e’ il bombolone) ma a me chiede il doppio.

    Mi sono informata dal fornitore.
    Lei dice , o cosi’ o fuori.

    Grazie per farmi sapere
    Silvia

    1. Gli oneri accessori vanno determinati ed accollati all’inquilino in modo specifico. Bisogna indicare quali sono gli effettivi consumi, debitamente certificati dalle fatture emesse dai rispettivi fornitori.

    1. Sulla cauzione versata dall’inquilino, ogni anno maturano gli interessi. A stabilirlo è l’articolo 11 della Legge n. 392 del 1978. C’è un dibattito aperto sul fatto che gli interessi maturati sull’importo trattenuto dal locatore a titolo di deposito cauzionale e non corrisposti possano produrre altri interessi (definiti interessi anatocistici) che possano determinare l’aumento del capitale (produttivo di ulteriori interessi). Per maggiori approfondimenti, leggi i seguenti articoli: Affitto: sulla cauzione mi spettano gli interessi?; Cauzione affitto: interessi.

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