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Disdetta locazione e pagamento canoni

19 Gennaio 2021
Disdetta locazione e pagamento canoni

Conseguenze della prosecuzione del contratto di affitto anche dopo la scadenza; consegna anticipata delle chiavi dell’appartamento e rilascio non autorizzato.

Cosa succede dopo la scadenza dell’affitto se l’inquilino continua a restare nell’appartamento e a pagare i canoni mentre il padrone di casa non procede allo sfratto? Si può parlare di una rinuncia alla revoca del contratto? Se una delle due parti invia all’altra la lettera di recesso dall’affitto prima della naturale scadenza del termine, i canoni vanno versati ugualmente? 

Ci sono numerose domande da chiarire quando si parla di disdetta della locazione e pagamento canoni di affitto. Di tanto parleremo qui di seguito partendo da un’interessante pronuncia della Cassazione che ha affrontato un caso tutt’altro che infrequente. Ma procediamo con ordine.

Dopo la disdetta dell’affitto che succede se si continuano a pagare i canoni?

Immaginiamo che il padrone di casa invii all’inquilino, con un preavviso di sei mesi dalla scadenza dell’affitto, la lettera di recesso dichiarando così di non voler più proseguire nel rapporto. Alla scadenza del contratto, però, l’inquilino continua a rimanere nell’appartamento, facendo finta di nulla e continuando a versare mensilmente l’importo dei canoni sul conto del locatore. Né quest’ultimo avvia una procedura di sfratto. 

Cosa avviene in casi del genere? Si può parlare di una rinuncia alla disdetta dell’affitto? La prosecuzione di fatto del rapporto contrattuale può considerarsi come una volontà delle parti di rinnovare la locazione in modo tacito?

Secondo la Cassazione [1] la risposta è negativa. Affinché scatti la rinnovazione tacita della locazione non è sufficiente che il rapporto prosegua di fatto. Ma risulta necessario un comportamento del locatore di segno contrario alla volontà di disdetta. E dunque di per sé non conta che il conduttore resti nell’appartamento anche dopo la scadenza del contratto di affitto o che il locatore continui a percepire il canone senza proporre in modo tempestivo l’azione di sfratto. 

L’articolo 1597 del Codice civile è chiaro nello stabilire che il contratto di locazione si rinnova tacitamente solo in caso di mancato invio della comunicazione di disdetta da una delle due parti all’altra. Una volta però che tale comunicazione sia stata spedita, il rapporto cessa definitivamente e solo la stipula di un nuovo contratto – che peraltro deve essere obbligatoriamente scritto e registrato all’Agenzia delle Entrate – potrebbe ricostituire il rapporto. In generale, dunque, non basta soltanto che il conduttore continui a detenere l’immobile affinché sussista la rinnovazione tacita del contratto di locazione: in caso di disdetta, infatti, serve un comportamento positivo del locatore che sia in grado di evidenziare una nuova volontà contraria a quella manifestata in precedenza per la cessazione del rapporto.  

Occupazione dell’immobile dopo la scadenza del contratto e pagamento canoni

Un secondo problema si verifica tutte quelle volte in cui l’inquilino, nonostante la scadenza del contratto, continui a restare nell’appartamento nonostante la contraria volontà del locatore, questa volta manifestata in modo espresso. 

Secondo la giurisprudenza, il conduttore è tenuto a pagare i canoni di affitto, per come convenuti in contratto, fino al materiale rilascio dell’immobile e alla riconsegna delle chiavi. 

Questo implica che le mensilità per la locazione continuano a maturare anche nel corso del procedimento di sfratto e fino alla liberazione dell’appartamento, sia che questa avvenga spontaneamente che con l’intervento dell’ufficiale giudiziario.

Rilascio dell’immobile prima della scadenza e riconsegna chiavi

Un ultimo problema potrebbe sorgere nel momento in cui l’inquilino decida di abbandonare l’immobile prima della scadenza, riconsegnando le chiavi. È tenuto a versare i canoni di locazione che matureranno successivamente?

La legge dice che il contratto di locazione non può cessare prima del termine previsto dalla legge (4 anni nei contratti a canone libero e 2 anni nei contratti a canone concordato). Solo dei gravi motivi consentirebbero il recesso anticipato, ma – oltre al dovere di giustificare tale “giusta causa” – è necessario comunque dare un preavviso di sei mesi (durante i quali i canoni vanno regolarmente versati).

Dunque, anche riconsegnando in anticipo le chiavi dell’appartamento, il conduttore resta obbligato a versare i canoni fino all’effettiva scadenza del contratto, a meno che non raggiunga un diverso accordo con il locatore, accordo da porre per iscritto.


note

[1] Cass. ord. n. 708/21 del 18.01.2021.


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