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Usucapione casa genitori deceduti

19 Gennaio 2021
Usucapione casa genitori deceduti

Si può diventare proprietari di un immobile in comunione ereditaria se vi si vive all’interno?

Un nostro lettore ha ereditato, insieme ai propri fratelli, una casa che un tempo era di proprietà dei genitori, ora entrambi defunti. 

L’immobile è caduto in successione e, sullo stesso, si è formata quindi una comunione ereditaria con gli altri fratelli. Uno di questi, però, viveva all’interno dell’abitazione già da prima del decesso dei genitori ed ora pretende di restarci in forza di sopravvenuta usucapione. Nessuno infatti ha mai contestato la sua presenza all’interno dell’abitazione.

Il lettore ci chiede innanzitutto se sia possibile l’usucapione sulla casa dei genitori deceduti e, in caso contrario, come mandare via il fratello che, in questo momento, accampa diritti di proprietà sul bene. 

La questione presuppone alcuni iniziali chiarimenti sul tema dell’usucapione: cos’è l’usucapione e come si forma; quanto tempo è necessario perché si realizzi l’usucapione e cosa succede se il proprietario dell’immobile decede. Infine, bisogna chiarire se il rapporto di ospitalità all’interno di un immobile – che si verifica, ad esempio, nel caso di un figlio convivente con i genitori – possa essere sufficiente a far decorrere i termini dell’usucapione. Procediamo con ordine.

Cos’è l’usucapione 

Senza volerci spingere, in questa sede, in una disamina generale dell’usucapione (per la quale rinviamo al nostro articolo di approfondimento Usucapione: cos’è e come funziona), possiamo brevemente dire che l’usucapione è un sistema di acquisto della proprietà che si realizza a prescindere dal volere dell’intestatario del bene e, quindi, senza bisogno di un contratto e tantomeno di un notaio. In pratica, quando una persona possiede un bene altrui, in modo continuo, indisturbato e non clandestino, e ciò si prolunga per oltre 20 anni, ne diventa il titolare. Affinché però inizi a decorrere il ventennio, è necessario che il possessore mostri di volersi atteggiare ad effettivo proprietario dell’immobile, compiendo cioè su di esso uno o più atti che, altrimenti, non avrebbe il diritto di attuare. Si pensi al caso di chi ristruttura una casa non propria o ne cambi la destinazione senza chiedere l’autorizzazione al legittimo proprietario; o a chi annette il terreno di un vicino e lo coltivi; a chi chiude un’area di sosta con un cancello senza farvi entrare nessun altro; a chi edifica su un campo una costruzione o, al contrario, ne abbatte una preesistente. 

Per l’effettivo passaggio di proprietà – che va trascritto nei registri immobiliari presso l’Agenzia delle Entrate – è necessaria una sentenza del tribunale che accerti il verificarsi dei suddetti presupposti dell’usucapione. Il tutto avviene nel corso di un regolare giudizio che intraprende colui che intende far valere l’usucapione, citando in causa il formale proprietario. Nel corso del processo, andranno ovviamente fornite le prove dell’uso indisturbato ventennale del bene, in assenza di azioni legali da parte del titolare.

Usucapione casa in comproprietà

È molto più difficile far valere l’usucapione nel caso di un immobile in comunione indivisa tra più persone. 

Se infatti è vero, come anticipato sopra, che per poter rivendicare l’usucapione è necessario comportarsi come se si fosse i legittimi proprietari del bene, compiendo uno o più atti che altrimenti non si avrebbe il diritto di attuare, è anche vero che, in caso di comunione, il comproprietario ha già un diritto di proprietà sul bene (seppure per una quota). Egli quindi ha anche il diritto di utilizzare il bene per i propri fini, concessi dalla legge. Non c’è quindi alcun atto di prevaricazione sui diritti altrui. Il semplice fatto di abitare dentro l’immobile in comproprietà con altre persone non determina in definitiva il decorso dei 20 anni ai fini dell’usucapione.

Questo però non significa che non si possa usucapire un immobile in comunione. A tal fine, però, è necessario qualcosa in più del semplice possesso indisturbato del bene per 20 anni. È anche indispensabile inibire agli altri comproprietari di utilizzare il bene e, quindi, di sfruttarlo secondo i propri scopi.

Dunque, il coerede che abita nella casa ereditata insieme agli altri fratelli potrà rivendicare l’usucapione solo se compie un atto rivolto a utilizzare l’immobile in modo esclusivo, escludendo tutti gli altri aventi diritto. 

In termini pratici, ciò significa che bisogna, ad esempio, cambiare le chiavi della casa o del cancello, senza consegnarne un duplicato agli altri, mettendo così questi ultimi nella condizione di non potervi entrare.

Usucapione casa genitori defunti

A questo punto, non resta che verificare se un figlio, che già conviveva da diversi anni con uno dei genitori, alla morte di questi possa rivendicare l’usucapione sulla casa in questione. La risposta è negativa. Difatti, il tempo che si vive in un immobile in qualità di ospite, e quindi riconoscendo la proprietà del relativo proprietario, non si conteggia ai fini dell’usucapione. 

Ciò che conta, per far sì che si formi l’usucapione, non è la presenza fisica dentro l’immobile quanto il “possesso” dello stesso ossia l’utilizzo come se si fosse l’esclusivo proprietario del bene. 

L’ospitalità esclude l’usucapione. Si tratta di quelle situazioni per cui una persona entra nella casa di un altro e dispone in una certa misura dei beni in essa contenuti, in forza di un rapporto personale, che può essere determinato da uno speciale affetto (parenti, invitati) o da altri motivi, ma a cui in ogni caso inerisce una presunzione di fiducia. 



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