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Compensazione cauzione affitto: ultime sentenze

19 Gennaio 2021
Compensazione cauzione affitto: ultime sentenze

Locazione immobile a uso abitativo: deposito cauzionale, danni all’appartamento e morosità dell’inquilino. 

La cauzione depositata dall’inquilino alla firma del contratto di affitto può essere compensata solo con eventuali morosità sul canone di locazione, non invece con i danni riscontrati nell’immobile al termine del rapporto. Per questi ultimi vige infatti l’onere, per il locatore, di ottenere prima una sentenza del giudice di accertamento dell’entità dei danni e quantificazione degli stessi. Solo la sentenza rende infatti “certo” e “liquido” il credito del locatore, con conseguente diritto a compensare le somme trattenute a titolo di deposito cauzionale.

Ecco le ultime sentenze in tema di compensazione cauzione affitto. 

La rinuncia all’eccezione di compensazione nel contratto di locazione ad uso diverso è valida ed efficace

La rinuncia, da parte del conduttore, all’eccezione di compensazione con riferimento al deposito cauzionale non è contraria alle disposizioni imperative in materia di locazione ma, anzi, rafforza quanto voluto dal legislatore.

Cassazione civile sez. VI, 01/10/2020, n.20975

Contratto di locazione: funzione del deposito cauzionale

In tema di locazione di immobili urbani, la clausola contrattuale di rinuncia del conduttore all’eccezione di compensazione in riferimento al deposito cauzionale, come forma di estinzione del credito del locatore, non si pone in contrasto con i principi normativi attinenti al tipo di contratto, ma li potenzia e specifica, poiché persegue lo scopo di impedire un utilizzo di tale deposito non conforme alla sua funzione di garanzia delle condizioni in cui viene restituito l’immobile al momento del rilascio.

Cassazione civile sez. VI, 01/10/2020, n.20975

La rinuncia alla compensazione del deposito cauzionale rientra nell’autonomia negoziale delle parti contraenti. Ad affermarlo è la Cassazione che boccia così la prassi di non pagare gli ultimi canoni di locazione compensandoli con la cauzione versata dal conduttore, confermando la decisione della Corte d’appello che aveva dato via libera al decreto ingiuntivo per il pagamento di diecimila euro per canoni non pagati e imposta di registro, nonostante l’invocazione della compensazione da parte del conduttore.

Cassazione civile sez. VI, 01/10/2020, n.20975

Se il locatore trattiene la cauzione senza proporre domanda per la sua attribuzione a copertura di specifici danni, il conduttore può esigerne la restituzione

Nel contratto di locazione, l’obbligo di restituzione del deposito cauzionale sorge in capo al locatore al termine del rapporto nel momento in cui viene rilasciato l’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione nella specie: il deposito cauzionale era stato corrisposto ai locatori all’inizio del rapporto per cui detto costo va portato in compensazione e detratto dall’importo oggetto di ingiunzione.

Tribunale Roma sez. VI, 17/09/2020, n.13003

Nel contratto di locazione il deposito cauzionale deve essere restituito ma  può essere portato in compensazione per i danni effettuati nell’immobile o per il ripristino dello stato dei luoghi ante contratto. (Nel caso di specie, il giudice operava la compensazione del credito con il deposito cauzionale condannando il conduttore alla differenza pari ad Euro 12756,99 in favore del locatario).

Tribunale Roma sez. VI, 26/02/2019, n.3726

Il deposito cauzionale va restituito al conduttore in mancanza di apposita domanda giudiziale del locatore

In tema di locazione ad uso abitativo, costituisce grave inadempimento, ai sensi dell’art. 1455 c.c., il mancato versamento della pigione da parte del conduttore, però il locatore deve restituire il deposito cauzionale al conduttore non potendosi compensare la cauzione con i canoni impagati senza aver espletato un’azione giudiziale.

Tribunale Trani sez. un., 11/10/2018, n.2020

Domanda di risoluzione contrattuale avanzata dall’intimante locatore accolta in caso di inadempimento del conduttore convenuto

In tema di locazione, la domanda di risoluzione contrattuale avanzata dall’intimante locatore è fondata e merita conseguentemente accoglimento, qualora il conduttore convenuto non abbia ottemperato, com’era suo onere, all’ integrale pagamento dei canoni di locazione dovuti. Va dichiarata inammissibile la richiesta avanzata dal conduttore di compensazione delle somme dovute con le migliorie apportate qualora non venga fornita alcuna prova (il convenuto si è limitato a richiedere una c.t.u. denegata dal giudice in quanto meramente esplorativa) e delle somme detenute dal locatore a titolo di deposito cauzionale (il cui obbligo di restituzione sorge solo a seguito dell’avvenuto rilascio dell’immobile).

Tribunale Salerno sez. I, 04/10/2016, n.4407

Il locatore, ancorché abbia ottenuto un titolo esecutivo per l’intera somma dovuta dal conduttore per il mancato pagamento dei canoni, può soddisfare anche in parte il suo credito con il deposito cauzionale ed eccepire l’estinzione del credito di restituzione del deposito del conduttore per effetto della compensazione con il proprio credito pregiudicando in tal modo le eventuali successive pretese del terzo creditore pignorante ex art. 543 c.p.c.

Cassazione civile sez. III, 08/08/1997, n.7360



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