Spese condominiali troppo alte

Non ci si può lamentare delle bollette salate del condominio se prima non si contesta la delibera dell’assemblea che approva il piano di riparto. I termini. 

Che fare se le spese condominiali sono troppo alte? Chi non paga può subire l’avvio delle azioni legali da parte del condominio. Peraltro, l’amministratore, per procedere contro i morosi, non è neanche tenuto a chiedere il previo nulla osta all’assemblea: può agire in autonomia, nominando un avvocato di propria fiducia affinché ottenga dal tribunale un decreto ingiuntivo sulla scorta del piano di riparto votato e approvato dall’assemblea. È questo l’unico documento che richiede il giudice per omettere l’ordine di pagamento. Si tratta dunque di una procedura piuttosto semplice e rapida, che diventa peraltro obbligatoria decorsi sei mesi dalla suddetta votazione del piano di riparto.

Cosa deve fare il condomino che, all’arrivo della bolletta comunicatagli dall’amministratore, si accorge solo in quel momento delle spese condominiali troppo alte? Mai come in questo caso è necessario agire in anticipo. Ed è bene sapere quando. Di tanto ne parleremo meglio in questo articolo.

L’importanza di partecipare alla vita condominiale 

In condominio, ognuno pensa ai fatti suoi: non va alle riunioni, si disinteressa della gestione comune, non analizza i bilanci, non controlla le spese. Poi, come spiega un’indagine condotta da Altroconsumo, ci si lamenta per le spese condominiali troppo alte (63%) e per i condomini che non le pagano (62%). Così come per la suddivisione delle spese (37%). Il 49% si lamenta per l’uso scorretto degli spazi comuni (cortile, androne, ecc.), il 45% per la cattiva manutenzione dei servizi e degli impianti comuni (ascensore, spazzatura, ecc.).

Si fa fatica a salutare il vicino quando lo si incontra sulle scale, ma non si tollerano rumori o altri disturbi (musica alta, cattivi odori, animali domestici, ecc.) che vengano dall’uscio accanto al nostro, forse pensando di non produrne a nostra volta: se ne lamenta il 55% degli intervistati. In questi casi, tra l’altro, appellarsi al regolamento condominiale può servire a poco, visto che viene rispettato solo nel 18% dei casi: un dato che evidenzia come il condominio sia una comunità difficile da gestire.

Il ruolo dell’assemblea di condominio

Partecipare alle riunioni condominiali è essenziale per poter poi contestare le spese troppo alte. Difatti, come spiegato a più riprese dalla giurisprudenza, se il condomino non ritiene di dover pagare è tenuto a contestare prima la delibera di ripartizione delle spese. Proprio questa delibera, infatti, come anticipato in apertura, costituisce il documento in forza del quale l’amministratore può richiedere un decreto ingiuntivo. Quindi, è necessario impugnarlo immediatamente per evitare che diventi “definitivo”. 

In buona sostanza, l’avvertimento della giurisprudenza è il seguente: non si possono contestare le spese condominiali se non si è prima contestata la votazione dell’assemblea. In altri termini, chi si vede notificare un decreto ingiuntivo da parte dell’amministratore non può, solo in quel momento, dolersi delle spese condominiali troppo alte se prima non si è interessato di partecipare alla riunione di condominio o comunque non ha impugnato la relativa delibera. 

Cerchiamo di precisare meglio questo aspetto nel seguente paragrafo.

Spese condominiali troppo alte: che fare?

La legge dà al condomino 30 giorni per contestare le delibere assembleari. Questo termine decorre: 

• dalla data della votazione per i presenti e gli astenuti;
• dalla data di comunicazione del verbale di assemblea per gli assenti.

Una volta decorso inutilmente il termine, la delibera diventa definitiva e non più annullabile, anche se dovesse contenere dei vizi.

Fanno eccezione solo le delibere nulle, quelle cioè affette da gravi vizi, le quali possono essere impugnate in qualsiasi momento, anche a distanza di numerosi mesi o anni. Ciò succede quando la delibera:

• persegue l’interesse del condominio violando il diritto di proprietà di uno o più condomini;
• ha un oggetto su cui l’assemblea non ha il potere di deliberare;
• incide sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini;
• dà il via livera all’esecuzione di lavori urgenti e necessari per l’interesse comune ma su proprietà esclusive di condomini senza il loro consenso;
• ha un oggetto che non rientra nella competenza assembleare.

Puoi trovare maggiori informazioni su questo argomento nell’articolo Impugnazione delibera condominiale: termini.

Dunque, a meno che non ricorra il caso di una delibera condominiale nulla (per la quale, come appena detto, si può sollevare la contestazione senza limiti), per contestare le spese condominiali troppo alte bisogna rispettare il termine di 30 giorni. Chi non lo fa, non solo non può più dolersi delle spese condominiali troppo alte, ma non può neanche più opporsi al decreto ingiuntivo notificato dal condominio. Il decreto ingiuntivo insomma diventa di fatto inopponibile perché il condomino è ormai decaduto da ogni possibile contestazione.