Lavori in casa dopo il compromesso e prima del rogito: che succede?

Si possono autorizzare i lavori di ristrutturazione anche dopo la firma del contratto preliminare e prima del passaggio di proprietà dell’immobile?

Molto spesso, quando si acquista un appartamento usato, è necessario avviare i lavori di ristrutturazione. Sicché, oltre ai tempi necessari per l’accettazione del mutuo e per la stipula del contratto di compravendita, prima di prendere possesso dell’immobile bisogna attendere anche l’ultimazione degli interventi edili. Non poche volte, così, per venire incontro alle esigenze abitative dell’acquirente, il venditore acconsente a concedergli la possibilità di eseguire i lavori in casa dopo il compromesso e prima del rogito. Che succede in casi del genere e quali sono i rischi per entrambe le parti? Cerchiamo di chiarire come stanno le cose. 

Cosa succede dopo il compromesso?

Il contratto preliminare (comunemente chiamato “compromesso”) non trasferisce ancora la proprietà dell’immobile ma determina solo un obbligo, in capo al venditore e al compratore, di stipulare il successivo atto definitivo di compravendita (il cosiddetto “rogito”). È solo con la firma di quest’ultimo che l’acquirente diventa il nuovo titolare del bene.

Il vantaggio del preliminare è quello di creare un vincolo tra le parti finalizzato, da un lato, a “bloccare” l’affare e, dall’altro, a concedere a queste il tempo per svolgere le ultime pratiche per il passaggio di proprietà, prima della stipula del rogito (erogazione del mutuo, appuntamento con il notaio e reperimento della documentazione, trasloco degli arredi, ecc.).

Da tale vincolo, i contraenti non possono più sciogliersi se non in caso di inadempimento dell’uno o dell’altro (si pensi a chi promette un immobile in regola quando invece presenta un abuso edilizio). 

Quindi, una volta stipulato il compromesso, la strada “naturale” è quella della successiva firma del rogito notarile. 

Diritti dell’acquirente dopo il compromesso

Non essendo ancora proprietario dell’immobile, l’acquirente che abbia firmato solo il compromesso non ha ancora alcun diritto su di esso e, quindi, non può né prenderne possesso, né tantomeno avviare i lavori di ristrutturazione. 

Nella prassi, però, vi sono dei casi in cui il venditore, già prima della stipula del contratto definitivo, lascia al compratore il possesso del bene, consentendogli di abitarlo o quantomeno di accedervi per effettuare rilievi metrici e redigere preventivi, in attesa di acquisirne il definitivo possesso con il trasferimento della proprietà. 

Come fare lavori di ristrutturazione sulla casa dopo il compromesso e prima del rogito

Nulla toglie che le parti possano accordarsi per consentire al compratore l’avvio dei lavori di ristrutturazione dopo la firma del compromesso e prima del definitivo. Tale patto deve essere però riportato per iscritto e può essere inserito sia nel compromesso stesso che in una successiva scrittura privata.

Un accordo di questo tipo può essere rischioso nel caso in cui le parti non procedano più, per una ragione o per un’altra, alla stipula del rogito. Difatti, in tale evenienza, il venditore si troverà un appartamento in una condizione di “cantiere” e, dall’altro, l’acquirente avrà speso inutilmente il proprio denaro. Ecco perché sarà bene che le parti, nella scrittura che autorizza l’avvio dei lavori di ristrutturazione prima del passaggio di proprietà, stabiliscano anche quali siano le conseguenze in caso di risoluzione del contratto e nell’ipotesi in cui non si proceda più alla stipula del definitivo. Sarà quindi necessario stabilire penali o risarcimenti nel caso in cui la mancata stipula sia conseguenza del comportamento di una parte o dell’altra.