Quanto costa chiudere il balcone?

Trasformazione del balcone in veranda: autorizzazioni, costi, passaggi e permessi.

Trasformare un balcone in veranda per ricavarne una superficie abitabile ha un costo discretamente elevato. C’è da considerare, oltre alla spesa per l’intervento vero e proprio, la richiesta della concessione edilizia da parte del Comune e la parcella per il professionista. 

In questo breve articolo, prima di spiegare quanto costa chiudere il balcone, analizzeremo le autorizzazioni e i permessi che è necessario chiedere sia al condominio che all’ufficio tecnico comunale. Ma procediamo con ordine.

Cos’è una veranda?

Chi intende chiudere il balcone con una vetrata realizza una veranda. La veranda è un «locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili». Tale definizione è contenuta del Regolamento edilizio tipo (Ret) – allegato A voce numero 42, già adottato dagli enti locali a seguito dell’intesa raggiunta tra Stato, Regioni e Associazione nazionale Comuni italiani (Anci) in data 20 ottobre 2016 [1].

Autorizzazione comunale per la chiusura del balcone

Secondo quanto spiegato dalla Cassazione [1], la realizzazione di una veranda non costituisce un intervento di edilizia libera; pertanto, è necessario richiedere al Comune il permesso di costruire. Chi non lo fa, commette il reato di abuso edilizio.

In caso di realizzazione di una veranda senza la licenza edilizia, è possibile procedere con una successiva sanatoria per la quale però non basta la semplice Scia. Questo perché la veranda va considerata alla stregua di un nuovo locale autonomamente utilizzabile, in quanto è destinata a durare nel tempo, aumentando il godimento dell’immobile [2]. 

Anche la giustizia amministrativa ritiene che, per chiudere un balcone e realizzare una veranda, è necessario il rilascio del permesso di costruire; e ciò perché la chiusura di una veranda, a prescindere dalla natura dei materiali utilizzati, costituisce comunque un aumento volumetrico, anche ove realizzata con pannelli in alluminio [4]. 

Secondo il Consiglio di Stato [5], la nozione di costruzione si identifica con qualunque trasformazione urbanistico-edilizia del territorio, corrispondente ad una modifica dello stato dei luoghi, che sia caratterizzata da stabilità, a prescindere dai materiali usati.

La licenza edilizia da parte del Comune non può essere subordinata alla previa esibizione dell’autorizzazione da parte del condominio per la semplice constatazione che tale autorizzazione – come vedremo a breve – non è necessaria. 

Per chiudere il balcone bisogna chiedere il permesso al condominio?

Gli interventi nella proprietà individuale non sono subordinati al previo nulla osta del condominio. Per la giurisprudenza [6], quindi, la trasformazione del balcone in veranda non è soggetta all’ottenimento di altre autorizzazioni all’infuori del permesso di costruire rilasciato dal Comune allorché comporti la creazione di superficie abitabile.

Risultato: il titolare dell’appartamento può procedere alla chiusura del balcone senza prima presentare una domanda all’assemblea o all’amministratore. È tuttavia consigliabile farlo e sottoporre al voto dell’assemblea il progetto prima di avviare i lavori. E ciò perché, qualora la veranda dovesse essere contraria al decoro architettonico dell’edificio, è diritto del condominio agire contro il proprietario per imporgli la rimozione. Chi infatti chiude il balcone deve sempre evitare di pregiudicare la stabilità dell’edificio e il suo aspetto estetico. Il condominio può quindi agire solo dopo l’avvio dei lavori, a meno che non abbia concesso l’autorizzazione agli stessi. 

Di conseguenza, non risulta essere corretta la prassi burocratica seguita da parte di alcuni Comuni, che condizionano il rilascio del permesso di costruire la veranda alla preventiva autorizzazione del condominio, pretendendo di ricevere dall’interessato copia del verbale dell’assemblea condominiale contenente la relativa delibera di approvazione. Va da sé che una simile richiesta, da parte dell’ufficio tecnico comunale, dovrebbe ritenersi illegittima e, di conseguenza, impugnabile innanzi al Tribunale amministrativo regionale.

Il divieto nel regolamento di condominio

Prima di chiudere il balcone, è necessario leggere attentamente il regolamento di condominio: in esso, potrebbero infatti essere disposti dei vincoli. Un limite in tal senso, però, è valido solo a condizione che il regolamento sia stato approvato all’unanimità. 

Procedura per chiudere il balcone e trasformarlo in veranda

Abbiamo appena detto che ogni condòmino è libero di chiudere il balcone solo previo ottenimento del permesso di costruire del Comune. Il condominio può tuttavia contestare la chiusura del balcone a veranda, nel caso in cui il manufatto risultasse essere incompatibile con il decoro architettonico del fabbricato o con la stabilità dell’edificio.

Infatti, l’assemblea condominiale potrebbe decidere di rivolgersi al tribunale per ottenere un ordine di demolizione della veranda. 

Se invece l’opera viene eseguita correttamente è necessario procedere alla revisione delle tabelle millesimali qualora la veranda andasse a configurare un ampliamento dell’unità immobiliare.

Come prescritto dall’articolo 1122 del Codice civile, prima dell’avvio dei lavori il titolare deve comunque darne preventiva comunicazione all’amministratore di condominio. 

Quanto costa chiudere il balcone 

La prima spesa che deve affrontare il proprietario dell’appartamento che intende chiudere il balcone è quella del permesso di costruire. La licenza edilizia, infatti, ha un costo consistente nei cosiddetti oneri di urbanizzazione. Il loro importo varia sia rispetto alla località sia rispetto al tipo di lavori. Sono normalmente espressi in euro per mq. Per dare un ordine di grandezza, circa 800 € ogni 10 mq.

C’è poi il costo del professionista (geometra o architetto) che rivestirà anche il ruolo di direttore dei lavori. La spesa varia a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche e catastali o anche energetiche e impiantistiche. Di solito, la parcella varia tra il 12% e il 15% del costo dell’appalto.

Bisogna poi considerare i diritti di istruttoria e di segreteria, per il deposito delle pratiche in genere calcolati sulla base della superficie utile interessata dall’intervento. Si parte da 300 € fino a raggiungere il migliaio di € per superfici superiori ai 300 mq. Bisogna poi aggiungere 50 euro per il deposito della Pratica strutturale al Genio civile e 50 euro per l’aggiornamento catastale.

Oltre a tutto ciò, c’è poi da considerare la spesa per i lavori, ossia il costo della ditta edile. Naturalmente, tutto dipende dai materiali impiegati. Abbiamo confrontato i prezzi medi praticati sul mercato: per la realizzazione di una veranda in Pvc viene di solito chiesto un compenso di 3.500 euro. Una struttura in PVC può costare tra i 150 e i 300 euro circa al metro quadro, mentre il legno costa anche 300 euro in più. Inoltre, va aggiunto anche il costo per realizzare una copertura alla veranda, nel caso che sul terrazzo o sul balcone non ci sia già.

In tabella, qui sotto, abbiamo riportato alcuni esempi di prezzi per la chiusura del balcone in veranda.