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Lavori straordinari in condominio: serve il fondo speciale?

21 Gennaio 2021 | Autore:
Lavori straordinari in condominio: serve il fondo speciale?

Accantonamento obbligatorio per manutenzione straordinaria e innovazioni: cos’è e come funziona? È valida la delibera che non istituisce il fondo?

Quando in condominio bisogna procedere a lavori importanti di straordinaria manutenzione, la decisione passa necessariamente per l’assemblea, cioè per la riunione di tutti i condòmini. Quando invece bisogna operare piccoli interventi di manutenzione ordinaria, l’amministratore può procedere autonomamente, in quanto è in suo potere occuparsi della gestione dell’immobile relativamente alle piccole opere. Secondo la legge, quando occorre procedere con lavori di manutenzione straordinaria l’assemblea non deve solo approvare detti interventi, ma deve anche prevedere una copertura per gli stessi. Cosa significa che per i lavori straordinari in condominio serve il fondo speciale?

Secondo il codice civile, l’assemblea dei condòmini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. In pratica, la legge impone al condominio di operare con cautela, impedendogli di commissionare lavori onerosi senza prima aver accantonato le somme necessarie ad affrontare la spesa. Cosa succede se l’assemblea, derogando a questo principio, approva lavori straordinari senza istituire il fondo spesa? La delibera è valida? Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: vedremo insieme se per i lavori straordinari in condominio serve il fondo speciale e cosa succede nel caso di sua mancata istituzione.

Fondo speciale lavori straordinari: cosa dice la legge?

Secondo il codice civile [1], l’assemblea dei condomini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

Tuttavia, se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

Fondo speciale: cos’è?

Il fondo speciale è un accantonamento in denaro disposto dai condomini con la specifica finalità di sostenere le spese per la manutenzione straordinaria dell’edificio e le innovazioni.

Secondo la legge, l’accantonamento può anche essere parziale, se il pagamento previsto per i lavori commissionati è graduale.

In pratica la legge, per non obbligare i condòmini a dover raccogliere prima tutti i soldi necessari a pagare l’intero lavoro straordinario, ha consentito all’assemblea di procedere ad accantonamenti parziali e progressivi se l’opera deve essere pagata gradualmente.

In ogni caso, il fondo è vincolato a una specifica destinazione, di cui l’amministratore non può disporre in modo difforme.

Fondo speciale lavori condominio: a cosa serve?

Lo scopo dell’obbligatorietà del fondo speciale è di garantire all’assemblea di poter sostenere la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria e/o di innovazioni, così da non maturare un successivo debito nei riguardi dell’impresa che ha svolto i lavori.

Per la precisione, il fondo speciale tutela i singoli condòmini dal rischio di dover pagare l’appaltatore anche per i morosi.

Lavori straordinari senza fondo speciale: sono validi?

Cosa succede se la delibera approva lavori di straordinaria amministrazione o innovazioni senza istituire il fondo speciale?

Secondo la Corte di Cassazione, è nulla la delibera condominiale che approva i lavori straordinari senza stabilire il fondo speciale [2].

Deve infatti ritenersi imperativa la norma che consente di accantonare, anche gradualmente, le somme necessarie alle opere di manutenzione straordinaria e tutela i singoli proprietari esclusivi dal rischio di pagare la ditta appaltatrice anche per i morosi.

Nel caso di specie, la Corte di Cassazione accoglieva la domanda del singolo condomino che chiedeva di annullare la decisione dell’assemblea che conferiva l’appalto per il rifacimento del lastrico solare senza istituire nello stesso tempo il fondo speciale per sostenere le relative spese.

La natura imperativa della disposizione si desume dalla ragione di tutelare l’interesse del singolo condomino di dover garantire all’appaltatore, terzo creditore, anche il pagamento dovuto dai proprietari morosi.

In concreto il versamento delle somme può avvenire in tranche successive, in corrispondenza degli stati di avanzamento dei lavori: così il fondo viene alimentato a seconda dei pagamenti da effettuare all’appaltatore.

Insomma: l’obbligo giuridico di costituzione sorge al più tardi quando l’assemblea approva l’appalto e ripartisce l’onere fra i condomini.

Fondo speciale: si può derogare?

Secondo la Suprema Corte la norma che obbliga l’assemblea a istituire un fondo che copre le spese necessarie a determinati tipi di lavoro non può essere derogata dalla volontà dei privati.

Quando l’assemblea approva il preventivo dei lavori e affida l’incarico all’impresa, non può decidere a maggioranza di non allestire il fondo speciale prima che sia stipulato il contratto d’appalto.

Affinché si integri la nullità della delibera è sufficiente prevedere opere di manutenzione straordinaria senza costituire il fondo nello stesso tempo.


note

[1] Art. 1135 cod. civ.

[2] Cass., sent. n. 78/2021.

Autore immagine: canva.com/


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