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Lettera al condominio: dove e a chi va spedita?

22 Gennaio 2021
Lettera al condominio: dove e a chi va spedita?

Notifica all’amministratore di condominio: a quale indirizzo inviare la raccomandata o l’atto giudiziario?

Immagina di dover spedire una lettera all’amministratore di condominio per una richiesta di risarcimento dei danni, per visionare la documentazione condominiale o per sollevare qualsiasi altro tipo di contestazione. Oppure immagina di dover notificare, sempre al condominio, un atto giudiziario per l’avvio di una causa civile. 

A questo punto, ti porrai un problema di carattere pratico: dove e a chi va spedita la lettera al condominio? L’indirizzo è quello ove è situato lo stabile condominiale (ossia dove si trova l’edificio) o quello dello studio dell’amministratore? E che succederebbe se si dovesse sbagliare il luogo di notifica?

Per quanto il problema possa apparire di pronta e facile soluzione, sulla questione si è più volte dovuta pronunciare la giurisprudenza. Evidentemente, esistono numerose situazioni in cui il dubbio è più che fondato: si pensi al caso in cui l’amministratore disponga di un ufficio di segreteria all’interno del palazzo, ove magari raccoglie i documenti o tiene le riunioni dell’assemblea.

Vediamo allora cosa dicono in giudici in merito e, quindi, dove e a chi va spedita la lettera al condominio o a quale indirizzo va eseguita la notifica di un atto giudiziario.

A quale persona va indirizzata la lettera al condominio?

Come noto, una raccomandata o un atto giudiziario vanno innanzitutto indirizzati a un soggetto specifico e ben individuato; poi, va indicato l’indirizzo di questi. 

Quindi, il primo problema è comprendere se la lettera va intestata al condominio o al suo amministratore. 

Questo aspetto è stato già chiarito dalla Cassazione [1]. La Corte parte prima da un aspetto molto importante: il condominio non è un soggetto autonomo, distinto dai condomini. In termini legali, si dice che è privo di soggettività giuridica. Il che significa che non esiste un “condominio” così come invece esiste una società, un’associazione o un privato. Ciò implica che non si può spedire una lettera indirizzandola, ad esempio, a “Condominio di via Mazzini 12” appunto perché il condomino non esiste ma è solo una sommatoria di più soggetti (i vari condomini).

Proprio per questa ragione – spiega la Cassazione – l’unico modo per spedire una lettera o un atto giudiziario al condominio è indirizzarlo all’amministratore, quale soggetto che unifica, all’esterno, la compagine dei proprietari delle singole porzioni immobiliari. 

È pertanto corretto scrivere sulla lettera “Egr. dott. Mario Rossi, amministratore del condominio Via Mazzini 12” e non invece “Spett.le Condominio di via Mazzini 12, nella persona del suo amministratore”.

Dove va spedita la lettera al condominio?

Una volta individuato il soggetto a cui indirizzare la notifica, vediamo a quale indirizzo la stessa va spedita. Questo indirizzo non può che essere il luogo ove l’amministratore ha lo studio, scelta che sicuramente è quella più indicata per evitare qualsiasi tipo di contestazione.

Potrebbe però succedere che l’amministratore non sia un professionista ma uno dei vari condomini che si è assunto l’incarico della gestione. In tal caso, la lettera andrà inviata sì presso l’edificio condominiale, ma all’appartamento di quest’ultimo.

Quando la notifica al condominio può essere fatta anche nell’edificio condominiale?

Sempre secondo la Cassazione, la notifica all’amministratore di condominio si può anche fare presso lo stabile condominiale, ma solo a condizione che ivi esistano locali, come può essere la portineria, specificamente destinati e concretamente utilizzati per l’organizzazione e lo svolgimento della gestione delle cose e dei servizi comuni. In tal caso, la consegna della raccomandata può essere fatta anche nelle mani del portiere. 

Nel caso di specie, la Suprema Corte ha ritenuto nulla la notifica di un ricorso al condominio giacché effettuata a mezzo posta con consegna al portiere, senza che dall’avviso di ricevimento della relativa raccomandata risultasse l’esistenza, nello stabile, di locali a servizio dell’amministrazione.

Come chiarito dal tribunale di Torino [2], la notifica di un atto giudiziario indirizzata al condominio ed eseguita presso l’edificio condominiale è nulla se nello stabile non esiste alcun ufficio dell’amministratore, né una portineria incaricata di ritirare la notifica per conto di quest’ultimo.  

Pertanto, la notifica può essere eseguita oltre che in qualsiasi luogo a mani dell’amministratore anche presso lo stabile condominiale a condizione che ivi esistano locali effettivamente destinati allo svolgimento e alla gestione di cose e servizi comuni (ad esempio, la portineria).  

 

[1] Cass. sent. n. 27352/2016.

[2] Trib. Torino sent. n. 2886/2020 del 7.09.2020. 



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