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Come estinguere l’ipoteca?

8 Maggio 2021 | Autore:
Come estinguere l’ipoteca?

Per tutelarsi da un’eventuale inadempienza del debitore, il creditore ha diritto di ricevere una garanzia. Quest’ultima viene meno quando si verificano specifiche cause previste dalla legge.

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia costituito su beni immobili o su beni mobili registrati affinché le pretese del creditore siano comunque soddisfatte con la vendita forzata di tali beni qualora il proprio debitore sia inadempiente. Ad esempio, si utilizza l’ipoteca quando si accende un mutuo in banca al fine di garantire all’istituto di credito che lo ha concesso, di recuperare il finanziamento. Se il mutuo non viene pagato, la banca può far valere l’ipoteca e chiedere al tribunale di vendere all’asta l’immobile su cui la stessa grava, così da soddisfarsi con il ricavato della vendita.

Come estinguere l’ipoteca? È lo stesso Codice civile a prevedere diverse cause di estinzione [1], anche se si tratta di una elencazione esemplificativa non avente carattere tassativo. L’ipoteca, quindi, una volta iscritta, può avere una durata limitata nel tempo, potendosi estinguere o cancellare.

La differenza tra estinzione e cancellazione sta nel fatto che con la prima si ha l’annullamento dell’ipoteca, che cessa di valere come garanzia del credito, ma resta iscritta nel registro immobiliare. Invece, con la cancellazione si ha l’eliminazione definitiva dell’ipoteca insieme a tutte le formalità iscritte nei registri immobiliari. Pertanto, vi può essere estinzione senza cancellazione ma non esiste cancellazione senza estinzione.

Quali sono le tipologie di ipoteca

Ai sensi del Codice civile [2] l’ipoteca può essere di tre tipi a seconda del titolo in forza al quale viene iscritta:

  1. volontaria, che si costituisce per volontà delle parti, cioè del proprietario del bene o del creditore o di entrambi. Viene formalizzata mediante la compilazione e la registrazione di un’istanza formale;
  2. legale, che è disposta in casi tassativi per legge e in genere viene utilizzata come garanzia per contratti di acquisto di immobili. Serve a tutelare il venditore da chi acquista il suo bene, garantendogli la somma dovuta. L’ipoteca legale, tuttavia, non è obbligatoria ed è possibile rinunciarvi se tutta la cifra pattuita viene pagata al momento della stipulazione del contratto di vendita o se non viene ritenuta necessaria. La rinuncia dell’ipoteca giudiziale deve essere messa per iscritto con un notaio;
  3. giudiziale, stabilita da un provvedimento dell’autorità giudiziaria, per consentire al creditore di recuperare il proprio credito. Deve essere richiesta formalmente dal creditore presso i tribunali competenti e può essere posta solo su beni presenti nel registro immobiliare della Conservatoria.

Per tutte le forme di ipoteca, il relativo diritto a favore del creditore si perfeziona solo con l’iscrizione nei registri immobiliari, che ha l’effetto di rendere nota a terzi la costituzione del diritto reale di garanzia.

Come si estingue l’ipoteca

L’ipoteca si estingue con:

  • la cancellazione dell’iscrizione, che può essere domandata solo se il debito viene estinto totalmente;
  • la mancata rinnovazione dell’iscrizione entro il termine di vent’anni dalla sua iscrizione [3]. Pertanto, se la rinnovazione non viene effettuata prima della scadenza del predetto termine, si ha l’estinzione dell’ipoteca e la perdita dei suoi effetti;
  • l’estinguersi dell’obbligazione per la quale era stata iscritta l’ipoteca (si pensi a un debitore che paga tutte le rate del prestito che aveva contratto con una finanziaria. In tal caso, l’ipoteca iscritta sulla sua casa cessa di valere come diritto di garanzia);
  • il perimento (distruzione) del bene ipotecato, ad eccezione del caso previsto dalla legge in materia di indennità assicurativa [4];
  • la rinuncia del creditore, che deve essere espressa e deve risultare da atto scritto a pena di nullità [5];
  • lo spirare del termine a cui l’ipoteca è stata limitata o con il verificarsi della condizione risolutiva. Ad esempio, al momento dell’iscrizione dell’ipoteca, è stata fissato un termine di durata della stessa, decorso il quale si ha l’estinzione automatica del diritto di garanzia;
  • la pronuncia del provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato ed ordina la cancellazione delle ipoteche. Si pensi all’ipotesi di un immobile che viene pignorato e messo in vendita all’asta. Quando avviene il versamento del prezzo, il giudice dell’esecuzione pronuncia un decreto con il quale trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato ed ordina la cancellazione dell’iscrizione ipotecaria.

Al verificarsi di una di queste ipotesi si ha l’estinzione dell’ipoteca, la quale, però, se non viene cancellata, continua a rimanere formalmente iscritta nel registri immobiliari. È, quindi, interesse del proprietario del bene ipotecato effettuare la cancellazione in modo da far sì che lo stesso appia libero da vincoli verso chiunque.

Tornando all’esempio iniziale, se il debitore paga per intero il mutuo acceso con la banca, si ha l’estinzione dell’ipoteca e la stessa diviene inutilizzabile. L’istituto di credito, quindi, non può più far valere il diritto di garanzia e chiedere la vendita forzata dell’immobile. Ma se il debitore non procede alla cancellazione dell’ipoteca, qualsiasi persona potrebbe comunque visualizzarla nel registro immobiliare semplicemente chiedendo una visura ipotecaria.

Qual è il valore delle cause di estinzione dell’ipoteca

Esistono cause di estinzione dell’ipoteca che riguardano solo i rapporti tra creditore e debitore ipotecario. Ad esempio, l’estinzione dell’obbligazione e la rinuncia del creditore hanno un’efficacia limitata solo a queste parti.

Esistono, poi, cause di estinzione che incidono anche nei rapporti con i terzi, come la cancellazione, che ha efficacia per tutti.

Questa distinzione assume importanza nell’ipotesi di reviviscenza dell’ipoteca: se si ha cessazione della validità del diritto di garanzia per estinzione dell’obbligazione o per rinuncia del creditore e successivamente la causa estintiva dell’obbligazione o la rinunzia del creditore vengono dichiarate nulle o inefficaci, l’iscrizione originaria non cancellata resta valida con il suo grado originario e non è necessario effettuare una nuova iscrizione. Invece, se l’iscrizione originaria era stata cancellata, va fatta una nuova iscrizione, valida da data diversa rispetto a quella della precedente iscrizione.

Dunque, solo dalla formale cancellazione dell’ipoteca, dalla sua perdita di efficacia per decorso del ventennio o dalla scadenza del termine eventualmente apposto all’ipoteca può derivare l’assoluta certezza per i terzi acquirenti o per i nuovi creditori ipotecari, che l’immobile è finalmente libero da vincoli.

Come avviene la cancellazione dell’ipoteca

Una volta estinta l’ipoteca, l’interessato può procederne alla cancellazione dal registro immobiliare con modalità differenti a seconda del tipo di ipoteca se volontaria o se giudiziale.

L’estinzione dell’ipoteca volontaria può avvenire:

  • automaticamente e gratuitamente, se è stata iscritta a garanzia di un contratto di mutuo o di finanziamento. In questo caso, la banca o l’interessato comunica all’Agenzia delle Entrate-Territorio l’avvenuta estinzione così che gli uffici competenti possano procedere alla cancellazione;
  • con atto notarile, per cui tale professionista comunica l’avvenuta estinzione agli uffici competenti, presentando un atto di consenso del creditore alla cancellazione.

L’ipoteca giudiziale può essere cancellata solo per ordine del giudice tramite un’apposita procedura giudiziale.


note

[1] Art. 2878 cod. civ.

[2] Art. 2808 cod. civ.

[3] Art. 2847 cod. civ.

[4] Art. 2742 cod. civ.

[5] Art. 2879 cod. civ.


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