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Diritto di prelazione su terreni concessi in comodato

30 Gennaio 2021
Diritto di prelazione su terreni concessi in comodato

Si considerino due coniugi titolari di terreni agricoli e unità immobiliari. L’unità immobiliare al primo piano della casa bifamiliare è stata data in uso gratuito al figlio maschio. Successivamente, il padre ha scoperto che risultava un altro contratto di comodato su dei terreni agricoli a nome della moglie del figlio, la cui firma disconosceva. Il marito proprietario dei terreni, in questo periodo, a causa dello stato di salute della moglie, deve sostenere molte spese, e  ha deciso di affittare i terreni agricoli, per poter avere un sostentamento economico. Considerando tutto questo la nuora ha diritto di prelazione in merito all’affitto dei terreni, essendo in possesso di un contratto di comodato di uso gratuito su cui è apposta una firma non riconosciuta come propria dal suocero proprietario? È possibile chiedere al figlio maschio e alla sua famiglia di lasciare libero l’appartamento da lui occupato da circa 20 anni, senza aver pagato affitto e pagamento bollette? Poiché si temono ripercussioni, è possibile richiedere un’interdizione all’accesso della proprietà privata del padre, al fine di poter tutelare la salute sia del padre che della madre?

Procediamo con ordine, partendo dalla regola.

Il diritto di prelazione spetta:

  • al coltivatore diretto ai sensi dell’art.8 della legge n.590 del 1965, sia quale affittuario del fondo offerto in vendita, sia quale proprietario del fondo confinante con quello offerto in vendita (art.7 della legge n.817 del 1971);
  • alle società agricole di persone per l’acquisto di terreni condotti in affitto o confinanti in cui almeno la metà dei soci sia in possesso della qualifica di coltivatore diretto;
  • agli imprenditori agricoli professionali per l’acquisto del fondo confinante.

Da come si evince, l’istituto della prelazione agricola si applica ai soli casi di terreni posti in vendita e in favore dei cosiddetti coltivatori diretti, o imprenditori agricoli.

Nessuna applicazione è prevista per i casi in cui il proprietario vuole porre in affitto i propri terreni.

Il problema qui riguarda l’esistenza di un comodato gratuito che autorizzerebbe il figlio e la moglie ad usufruire di quei terreni che si vorrebbero porre in affitto.

Tuttavia, essendo quel contratto munito di sottoscrizione apocrifa (falsa), la situazione potrebbe essere tranquillamente superata, in quanto sarebbe onere del figlio e della moglie dimostrare la validità di quel contratto di comodato.

In parole più semplici, prima di affittare il terreno ad un terzo, il padre dovrebbe procedere a far sgomberare i terreni da cose e persone, attraverso un atto formale o informale (dipende dai rapporti familiari) di sgombero.

Nel caso in cui i familiari dovessero opporre resistenza, allora al padre non resterebbe che avviare un’azione giudiziaria, chiedendo al Giudice che si pronunci con una sentenza che ordini lo sgombero di quei terreni, perché ingiustificatamente occupati; ovviamente, non dovrà fare riferimento ad alcun comodato, ma solo al fatto che gli stessi sono detentori del terreno in virtù di un rapporto di mera ospitalità.

Nel caso in cui loro dovessero costituirsi in giudizio, giustificando il mancato sgombero in virtù del contratto di comodato in essere, allora lì sarebbe necessario procedere al disconoscimento della firma apposta nell’atto.

In questo modo, i familiari sarebbero costretti a chiedere la verifica giudiziale, attraverso un perito calligrafico che confermerebbe la falsità di quelle sottoscrizioni.

Grazie alla relazione di quel perito il padre potrebbe, così, ottenere lo sgombero di quel terreno.

Certo, da leggere sembra una procedura abbastanza complessa, ma è la sola che permetterebbe al padre, in caso di ostruzionismo operato da figlio e moglie, di ottenere il possesso del terreno di Sua proprietà e, quindi, di poterlo affittare a terzi.

Una volta ottenuta la sentenza, sarà necessario procedere, tramite ufficiale giudiziario, ed eventualmente delle forze dell’ordine, allo sgombero dei beni.

Stesso discorso vale per l’appartamento al piano terra sino ad oggi abitato dagli stessi: mancando un contratto di affitto, o di comodato, i signori sono detentori dell’immobile per mero spirito di ospitalità dei proprietari, quali parenti diretti di primo grado.

Il fatto che abitino quell’immobile da venti anni non potrà esimerli dallo sgombero della casa; infatti, in tali casi, non decorrono i termini per usucapire l’immobile, in quanto la detenzione dello stesso è giustificata dalla ospitalità concessa dai proprietari al figlio e alla moglie che, quindi, non si sono comportati come finti proprietari, in quanto consapevoli della concessione ospitale ricevuta dai parenti.

La decisione di sgomberare gli immobili non deve essere necessariamente giustificata dal fatto che l’immobile deve essere locato a terzi, o dal fatto che non sono mai state pagate le bollette, in quanto il padre – essendo proprietario – ha il diritto di liberare l’immobile e di tenerlo sfitto a suo piacimento.

Occorrerà, sul punto, fare una messa in mora con la quale concedere un termine congruo (direi, trenta giorni) per sgomberare da persone e cose quell’appartamento, rappresentando che, in mancanza, il padre sarebbe costretto a ricorrere alle vie legali.

Ovviamente le mie indicazioni sono relative a dei casi in cui il rapporto di parentela sia pressoché rovinato e, quindi, non ci sia la possibilità di alcuna discussione di tipo civile.

Il padre proprietario, nel caso in cui i parenti non dovessero lasciare gli immobili, potrebbe pure rivendicare il diritto al risarcimento del danno.

Infatti, secondo quanto stabilito dalla giurisprudenza di merito, è risarcibile il danno non patrimoniale per la violazione del diritto di proprietà con la conseguenza che in ordine alla sussistenza e quantificazione di tale danno, mentre resta a carico del proprietario il relativo onere probatorio che può essere assolto anche mediante presunzioni semplici, il Giudice può fare ricorso anche ai parametri del cosiddetto danno figurativo, come quello del valore locativo della parte dell’immobile del cui godimento il proprietario è stato privato (Tribunale Savona, 05/06/2020, n. 260).

Con riguardo alle temute ripercussioni, a prescindere dall’effettività di una condotta pericolosa del figlio, o della sua famiglia, il diritto di proprietà del padre è tutelato erga omnes (nei confronti di tutti).
Questo significa che nessuno ha il diritto, se non autorizzato dal proprietario o da autorità giudiziaria, di accedere all’interno del proprio immobile.

Come recita l’articolo 14 della Costituzione, il domicilio è inviolabile. Non vi si possono eseguire ispezioni o perquisizioni o sequestri, se non nei casi e modi stabiliti dalla legge secondo le garanzie prescritte per la tutela della libertà personale.

Pertanto, nel caso in cui dovessero accedere, contro la volontà del padre, all’interno della sua proprietà, questi potrebbe procedere con una querela-denuncia chiamando le forze dell’ordine e facendo così avviare un procedimento penale nei confronti degli autori della violazione.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avvocato Salvatore Cirilla



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