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Bilancio condominiale va allegato alla convocazione assemblea?

14 Maggio 2021 | Autore:
Bilancio condominiale va allegato alla convocazione assemblea?

C’è o no l’obbligo per l’amministratore di allegare la contabilità e il rendiconto all’avviso della riunione? Quali sono le conseguenze dell’omissione?

La vita in condominio non è facile e molte questioni finiscono sotto la lente dei giudizi (e talvolta dei pregiudizi): gli occhi attenti dei condòmini si soffermano soprattutto sul bilancio, che è l’elemento decisivo per comprendere la gestione operata dall’amministratore e valutarne la qualità e la correttezza.

Da alcuni anni, il bilancio condominiale è stato “potenziato” dalla legge ed è diventato un articolato rendiconto, composto da un registro di contabilità, un riepilogo finanziario ed una nota esplicativa. Molto più, quindi, di una semplice elencazione delle entrate e delle uscite verificatesi nel periodo.

D’altronde, l’assemblea condominiale è chiamata ogni anno ad approvare il bilancio consuntivo di ogni esercizio. È un momento decisionale importante, in cui i partecipanti devono essere in condizioni di esprimere il proprio voto disponendo di tutte le informazioni necessarie.

Di solito, gli amministratori di condominio, negli avvisi di convocazione dell’assemblea, informano che la documentazione è consultabile presso il proprio studio. Ma basta questa avvertenza (seguita, ovviamente, dalla disponibilità ad esibire la documentazione a chi ne abbia interesse) a rispettare il dettato della legge? Oppure il bilancio condominiale va allegato alla convocazione dell’assemblea, in modo da mettere subito tutti i partecipanti in condizione di esprimere le proprie valutazioni e di arrivare alla riunione con cognizione di causa sull’argomento? E in caso affermativo bisogna allegare tutta la documentazione oppure soltanto quella riepilogativa e sintetica?

La giurisprudenza si è occupata della questione, sotto il profilo dell’annullabilità delle delibere di approvazione del bilancio da parte di assemblee in cui ai condòmini non era stata allegata la documentazione necessaria per esprimersi. Le soluzioni, come vedrai tra poco, sono contrastanti. Su un punto, le sentenze concordano: l’allegazione del bilancio è una cosa diversa dalla facoltà di prendere visione dei giustificativi di spesa prima dell’assemblea.

Il rendiconto condominiale: cos’è e cosa contiene

Il Codice civile, aggiornato dalla riforma del condominio del 2012 con l’introduzione di una nuova e apposita norma [1], ha trasformato il vecchio – ed unico – bilancio in un più complesso rendiconto condominiale, che deve essere composto di tre parti essenziali:

  • il registro di contabilità;
  • il rendiconto finanziario;
  • la nota esplicativa della gestione, nella quale la legge dispone «l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti».

Il rendiconto così strutturato deve contenere «le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica» ai comproprietari.

Già da questo, si può comprendere come il nuovo rendiconto sia un documento composto di vari elementi, in modo da fornire il quadro completo e fedele del conto consuntivo del condominio in vista dell’approvazione da parte dell’assemblea.

Un rendiconto condominiale incompleto rende la delibera assembleare annullabile e il condòmino dissenziente la potrà impugnare nel termine di 30 giorni, che decorrono dal giorno della votazione, se egli era presente, oppure dal giorno di ricevimento del verbale inviato dall’amministratore.

Il diritto di visionare i documenti giustificativi di spesa

La stessa norma del Codice civile stabilisce anche il diritto dei condomini di «prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese».

La stessa facoltà è estesa ai titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari (come il nudo proprietario, l’usufruttuario o il titolare di un diritto di abitazione).

Si tratta di una possibilità di accesso agli specifici documenti contabili che va tenuta distinta da quella di esame del rendiconto condominiale; in un certo senso essa rappresenta una consultazione più approfondita della documentazione di base utilizzata dall’amministratore per redigere le voci che compongono il bilancio stesso, sia pur limitatamente alle uscite.

Ti ricordiamo che l’amministratore è obbligato alla tracciabilità dei movimenti finanziari e dunque deve tenere un conto corrente del condominio nel quale devono transitare tutte le entrate ricevute e tutti i pagamenti effettuati.

Infine, le scritture e i documenti giustificativi vanno conservati dall’amministratore per dieci anni dalla data della loro registrazione. Il condòmino interessato dunque potrà prenderne visione anche molto tempo dopo lo svolgimento dell’assemblea in cui è stato approvato il bilancio al quale queste scritture e documenti si riferiscono.

Rendiconto condominiale: va allegato all’avviso di convocazione dell’assemblea?

Con una nuova sentenza, il tribunale di Civitavecchia [2] ha annullato una delibera assembleare di approvazione del bilancio consuntivo perché all’avviso di convocazione non era stata allegata la copia del registro di contabilità del condominio.

Così – afferma il giudice – «i condomini non possono accertare e verificare prima dell’assemblea, in mancanza del registro, che la situazione patrimoniale indicata sia quella reale (situazione dei pagamenti, date, importi».

Questa pronuncia si muove nel solco tracciato da una sentenza della Corte di Cassazione [3], secondo cui l’allegazione del rendiconto in tutte le sue tre parti ha lo scopo di «soddisfare l’interesse del condomino ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e così consentire in assemblea l’espressione di un voto cosciente e meditato».

Il rendiconto condominiale, quindi, ha una funzione di trasparenza informativa e serve ad assicurare una partecipazione consapevole al voto da esprimere sul bilancio. Infatti – spiega il Collegio – «allorché  il rendiconto non sia composto da registro, riepilogo e nota, parti inscindibili di esso, ed i condomini non risultino perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio quanto ad entrate, spese e fondi disponibili, può discenderne – indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa – l’annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione».

Se ne deduce che il rendiconto condominiale, per essere valido e adempiere alla funzione informativa che gli è propria, deve contenere tutte e tre le parti, nessuna esclusa, in modo da aderire alla struttura prevista dalla legge. E se non viene allegato all’avviso di convocazione dell’assemblea, la delibera sarà annullabile.

Ma quella che abbiamo esposto è soltanto una delle tesi in campo: proseguendo la lettura vedrai che altre sentenze affermano il principio opposto, o comunque pongono delle importanti distinzioni.

Allegazione del rendiconto condominiale: gli obblighi dell’amministratore

Va segnalato che sul punto esiste un orientamento contrario della Corte di Cassazione [4] , in base al quale non è necessario allegare il rendiconto condominiale all’avviso di convocazione dell’assemblea; fermo restando però l’obbligo dell’amministratore di porre sempre a disposizione dei condòmini tutta la documentazione.

«Non è configurabile propriamente un obbligo, per l’amministratore condominiale qualora convochi l’assemblea anche per l’approvazione di delibere attinenti a bilanci preventivi e/o consuntivi, di allegare all’avviso di convocazione anche i documenti inerenti a detti bilanci da esaminarsi compiutamente in sede di celebrazione dell’assemblea; infatti, ad ogni condomino è consentito di esprimere il suo parere in seno all’assemblea stessa», hanno affermato gli Ermellini nell’occasione.

La medesima conclusione è stata ribadita da un’altra pronuncia più recente della Suprema Corte [5] che ha specificato come non sussiste un obbligo per l’amministratore di allegare all’avviso di convocazione i bilanci da approvare ed i documenti giustificativi «non venendo affatto pregiudicato il diritto alla preventiva informazione sui temi in discussione, fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere, anticipatamente e senza interferire sull’attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di eventuale approvazione».

Necessità di allegare il rendiconto all’avviso di convocazione dell’assemblea: conclusioni

Come hai constatato, non esiste ancora una posizione univoca e consolidata della giurisprudenza su questo importante tema; tuttora si assiste a decisioni di segno opposto e la stessa Corte di Cassazione ha fornito risposte contrastanti.

In proposito, puoi leggere anche l’articolo “Va allegato il bilancio di condominio all’avviso di convocazione?” che riporta l’orientamento della Suprema Corte nell’ultima e più recente pronuncia che abbiamo citato; al termine puoi leggere per esteso la sentenza emessa dai giudici di piazza Cavour ad ottobre 2020 (che trovi linkata nel testo completo anche al termine di questo articolo, insieme alle altre che abbiamo riportato).

Rimane comunque indispensabile, come ha chiarito la Cassazione in un’altra occasione [6], che sia garantita la «partecipazione informata dei condomini all’assemblea» e perciò è necessario che «nell’avviso di convocazione gli argomenti da trattare siano indicati nell’ordine del giorno nei termini essenziali per essere comprensibili».


note

[1] Art. 1130 bis Cod. civ. aggiunto dalla Legge 11 dicembre 2012, n. 220.

[2] Trib. Civitavecchia, sent. n. 9/2021 del 7 gennaio 2021.

[3] Cass. sent. n. 33038 del 20 dicembre 2018.

[4] Cass. sent. n. 25693 del 15 ottobre 2018.

[5] Cass. sent. n. 21271 del 5 ottobre 2020.

[6] Cass. ord. n. 15587 del 14 giugno 2018.


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