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Rifacimento facciate villette a schiera

26 Gennaio 2021
Rifacimento facciate villette a schiera

Aspetto estetico da rispettare anche quando i muri delle ville sono tra loro autonomi e indipendenti. 

Il rifacimento della tinteggiatura e, più in generale, delle facciate delle villette a schiera può determinare un problema estetico per l’intero complesso abitativo quando effettuato con modalità e tempi diversi. L’alterazione di una singola abitazione incide inevitabilmente sulle altre, modificando la concezione unitaria che contraddistingue appunto tali tipi di costruzioni. 

In questi casi, se anche è possibile parlare di un «condominio» per le ragioni che a breve illustreremo, è altrettanto indubbio che i muri perimetrali siano di pertinenza di ciascun singolo proprietario, essendo dotati di autonomia funzionale. Sicché, anche la spesa grava solo sul relativo titolare. 

Quanta autonomia hanno i singoli condomini nell’eseguire interventi di rifacimento alle facciate delle villette a schiera? Possono, ad esempio, cambiare colore o materiali di cui queste sono costituite? Possono eseguire opere strutturali per il risparmio energetico senza dover consultare i vicini di casa? Cerchiamo di analizzare la questione sotto un profilo legale.

Villette a schiera: sono un condominio?

Il condominio si realizza tutte le volte in cui vi è una situazione di comproprietà su uno o più beni, a prescindere da eventuali atti costituitivi. Il condominio, infatti, si costituisce “di fatto”, ossia automaticamente, senza bisogno di formalità. La semplice condivisione di un tetto, di un giardino, di una rete fognaria, ecc. determina la nascita di un condominio limitatamente ai beni in questione. 

Dunque, le villette a schiera che non sono completamente autonome e indipendenti, quando presentano uno o più elementi in comune (come ad esempio il muro di recinzione, lo spazio antistante, il giardino, le tubature, l’illuminazione, le cisterne, gli impianti idrici, il parcheggio, i sistemi di distribuzione del gas, ecc.) costituiscono un condominio. Più in particolare, si parla a riguardo di condominio orizzontale, per contrapporlo al condominio verticale che è quello che si realizza nei comuni palazzi costituiti da più piani.

La condominialità è presente anche quando le costruzioni sono realizzate, anziché come porzioni di piano l’una sull’altra, quali proprietà singole in sequenza (in sostanza, proprio come le villette a schiera). Ciò che conta è che ci siano parti di proprietà esclusiva di determinate persone e beni che sono, invece, di proprietà comune. Per dirla in modo ancora più semplice, bisogna vedere se ci sono parti comuni.

Come chiarito dalla Cassazione [1], la nozione di condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio, ove dotati delle strutture e degli impianti essenziali.

Villette a schiera: le facciate sono condominiali?

Bisogna distinguere due tipologie di villette a schiera: quelle che hanno in comune i muri perimetrali e quelle che invece sono costituite da corpi di fabbrica totalmente distinti, separati e autonomi.

Nel primo caso, le facciate perimetrali potranno considerarsi beni comuni a tutti i condomini, in quanto funzionalmente asservite alle proprietà esclusive di più condomini. In tale ipotesi, dunque, i lavori dovranno essere subordinati ad una delibera assembleare di approvazione degli stessi, con divisione della spesa secondo i rispettivi millesimi. 

Viceversa (senza che con ciò possa venir meno il concetto di condominio orizzontale per la presenza di altri beni di comune necessità) le facciate perimetrali potranno essere considerate beni esclusivi ove le caratteristiche strutturali ne escludano la comproprietà. In questa ipotesi, dunque, ciascun condomino è proprietario della facciata della propria abitazione su cui potrà eseguire gli interventi che ritiene, sostenendone però tutta la relativa spesa.

Villette a schiera: per i lavori sulle facciate quali sono i vincoli?

Nei condomini verticali, ogni condomino è titolare del proprio balcone su cui può svolgere le opere che vuole, a condizione però che non alteri il decoro architettonico dello stabile. La stessa situazione si configura nel caso di villette a schiera con facciate autonome l’una dall’altra (è il secondo caso che abbiamo rappresentato nel paragrafo precedente). Difatti, anche qui, ciascun condomino è libero di realizzare i lavori di ristrutturazione o manutenzione che ritiene necessari, ivi anche quelli rivolti al risparmio energetico, ma non può pregiudicare l’unitarietà estetica del complesso residenziale. Non può cioè violarne l’armonia del disegno iniziale fatto dal costruttore.

Quindi, se anche non è necessario il consenso preventivo di tutti i condomini prima di intervenire sulla facciata di una singola villetta a schiera, è tuttavia necessario attenersi all’originaria concezione delle costruzioni, senza alterarla. In caso contrario, gli altri condomini potranno chiedere alternativamente il risarcimento del danno per la diminuzione di valore delle singole abitazioni o il ripristino della situazione anteriore.

In tal senso, si è chiaramente espresso il tribunale Modena [2] secondo cui: «Un complesso abitativo costituito da svariate abitazioni private collegate tra loro da muri di confine è definibile come un Condominio orizzontale. Alla luce di tale definizione commette un illecito il privato che, agendo autonomamente, modifichi i muri perimetrali ritenendoli erroneamente parti private e non condominiali e cagionando un vulnus ai diritti degli altri condomini e al decoro architettonico del condominio». Nell’ambito del giudizio, il consulente tecnico nominato dal giudice accertava che, le «caratteristiche fondanti dell’edificio nel suo complesso» portavano all’identificazione di parti comuni tipiche del condominio e, tra queste, vi erano le mura perimetrali.


note

[1] Cass. sent. n. 11729/2019.

[2] Trib. Modena, sent. n. 280/2018.


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1 Commento

  1. villette a schiera orizzontali di 5 appartamenti. può un condomino cambiare colore della propria facciata??

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