Contratto di affitto: quanto tempo si ha per registrarlo?

Locazione: chi deve provvedere alla registrazione della scrittura privata e cosa succede se il contratto non è stato registrato? Le sanzioni e la registrazione tardiva. 

Il contratto di locazione deve essere necessariamente registrato a meno che la sua durata sia inferiore a 30 giorni. La mancata registrazione comporta non solo un illecito tributario, ma anche la nullità del contratto e di ogni sua clausola. La conseguenza è di tutta evidenza: nessuna delle due parti potrà rivendicare dall’altra l’esatto adempimento della scrittura privata, neanche ricorrendo a un giudice. 

A questo punto, è bene sapere quanto tempo si ha per registrare un contratto di affitto e chi è tenuto ad effettuare tale adempimento. 

Di tanto parleremo meglio nel seguente articolo. Spiegheremo anche cosa succede in caso di mancata registrazione e se è possibile provvedere in ritardo. Ma procediamo con ordine.

Quanto tempo si ha per registrare un contratto di locazione

Per legge, il contratto di locazione deve essere registrato entro 30 giorni dalla sua stipula. 

L’omessa registrazione del contratto di locazione nel termine di 30 giorni costituisce innanzitutto un’evasione fiscale sia dell’imposta di registro, di cui rispondono entrambe le parti, sia dell’imposta sui canoni di locazione, di cui risponde però solo il locatore.

In secondo luogo, il contratto di affitto che non è stato registrato non produce effetti. È infatti nullo.

Il termine di 30 giorni per la registrazione dell’affitto è perentorio; sicché, già dal 31mo giorno, scattano le sanzioni ma, come si vedrà a breve, è sempre possibile la registrazione tardiva.

A chi spetta registrare il contratto di locazione?

Nei contratti di locazione ad uso abitativo, l’obbligo della registrazione ricade sul padrone di casa. È questi che deve provvedere a registrare la scrittura privata con il modello RLI da depositare all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto (leggi sul punto Come registrare un contratto d’affitto).

Il padrone di casa è poi obbligato a darne comunicazione “documentale” all’inquilino entro 60 giorni, fornendogli cioè le prove dell’avvenuto pagamento (ad esempio, la copia del versamento dell’imposta di registro). Nello stesso termine di 60 giorni, va data comunicazione anche all’amministratore di condominio, in caso di appartamento inserito in un edificio condominiale. 

L’inquilino può registrare il contratto di affitto?

Anche se, come visto, la legge pone sul locatore la registrazione della locazione a uso abitativo, nulla esclude che vi possa provvedere l’inquilino a proprie spese, recuperando poi la somma dal padrone di casa (non potendo però trattenerla dal canone dovuto).

L’interesse dell’inquilino a versare l’imposta di registro risiede in due ragioni. 

La prima consiste nella cosiddetta «responsabilità solidale» che la legge attribuisce al locatore e al conduttore per l’omesso versamento dell’imposta di registro: in buona sostanza, l’Agenzia delle Entrate può recuperare l’importo dovuto, con le relative sanzioni, rivolgendosi indifferentemente sia all’una che all’altra parte. 

La seconda ragione che dovrebbe suggerire all’inquilino di procedere alla registrazione, in difetto di ottemperanza da parte del locatore, sta nella nullità del contratto non registrato e di ogni sua clausola. Il che significa che il proprietario potrebbe, tanto per fare un esempio, esigere il rilascio dell’appartamento in qualsiasi momento, anche prima della naturale scadenza.

Si può registrare l’affitto dopo 30 giorni?

La Cassazione ha spiegato che è sempre possibile registrare il contratto di affitto, anche dopo lo scadere dei 30 giorni. Chiaramente, la registrazione tardiva implicherà l’obbligo di pagare le sanzioni per il ritardo, sanzioni che saranno tanto più basse quanto prima si provvede all’adempimento. Nel primo anno, infatti, si può usufruire del cosiddetto «ravvedimento operoso» che consente di ridurre al minimo le sanzioni.

Peraltro, la registrazione tardiva dell’affitto ha un effetto sanante retroattivo: il che significa che il contratto si considera valido ed efficace sin dall’inizio. 

Le sanzioni per l’omessa registrazione del contratto d’affitto

In caso di omessa registrazione del contratto di affitto, l’Agenzia delle Entrate applica una sanzione dal 120% al 240% dell’imposta dovuta con un minimo di 200 euro. Se però il ritardo non supera i 30 giorni (e quindi se si procede a registrare il contratto dal 31mo giorno al 60mo giorno dalla sua stipula) la sanzione è ridotta dal 60% al 120%.