Ripartizione spese condominiali tra usufruttuario e nudo proprietario

Spese di ordinaria e straordinaria amministrazione, riparto tra venditore e acquirente in presenza di un usufrutto e di una nuda proprietà. 

Un nostro lettore ha acquistato la proprietà di un appartamento in epoca recente e, subito dopo, ha concesso l’usufrutto dello stesso al padre. Nel momento in cui ha preso possesso dell’immobile, è venuto a sapere di una delibera dell’assemblea che autorizzava degli interventi di ristrutturazione e, in particolare, il rifacimento delle facciate esterne. Si chiede pertanto qual è la ripartizione delle spese condominiali tra usufruttuario e nudo proprietario e quali di queste spese ricadono invece sul precedente proprietario del bene (il venditore). 

Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Spese condominiali che gravano sull’usufruttuario

L’usufrutto è il diritto, riconosciuto a un soggetto (usufruttuario), di godere gratuitamente di un bene appartenente ad altro soggetto (il quale prende il nome di «Nudo proprietario»). 

La durata dell’usufrutto viene indicata nell’atto notarile di costituzione dello stesso e può essere o vita natural durante o per un periodo di tempo limitato. 

Nell’uso del bene, l’usufruttuario deve usare la diligenza del buon padre di famiglia (ossia la diligenza dell’uomo medio) e l’obbligo di rispettarne la destinazione economica, ossia di non orientarlo a scopi diversi da quelli cui è destinato. Così, se l’usufrutto ha per oggetto un’abitazione, l’usufruttuario non può trasformarla in ufficio. 

Anche l’usufruttuario è tenuto a concorrere, con il nudo proprietario, alle spese condominiali. La legge addossa sul primo le spese ordinarie mentre sul secondo quelle straordinarie e di conservazione dell’immobile, similmente a quanto succede con la locazione abitativa. 

In particolare, di fronte al condominio, nudo proprietario e usufruttuario rispondono in solido per il pagamento dei contributi condominiali, ossia l’amministratore può esigerli indifferentemente dall’uno o dall’altro, salvo il diritto, per chi ha pagato, di rifarsi nei confronti dell’altro per la parte da questi dovuta.

Invece, nei rapporti interni fra nudo proprietario e usufruttuario, questi, è tenuto a farsi carico delle spese e, in genere, degli oneri relativi alla custodia, all’amministrazione e alla manutenzione ordinaria del condominio, mentre le spese straordinarie sono a carico del nudo proprietario.

Ad esempio, il rifacimento delle facciate è una spesa di manutenzione straordinaria, per cui è il nudo proprietario a doverla sopportare. Tuttavia, in questo caso, viene in rilievo il fatto che la delibera di approvazione dei suddetti lavori sia anteriore rispetto al rogito di acquisto del bene. Approfondiamo questo aspetto nel successivo paragrafo.

Ripartizione spese condominiali tra venditore e acquirente

Secondo l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, l’acquirente e il venditore rispondono in solido verso il condominio per le spese condominiali relative per l’anno in corso e per quello precedente (si prende a riferimento la data in cui il rogito è stato comunicato all’amministratore ai fini dell’aggiornamento dell’anagrafe condominiale). Questo significa che il condominio può agire tanto nei confronti del venditore quanto dell’acquirente, salvo poi il diritto per chi paga di rivalersi sull’altra parte.

Invece, nei rapporti fra il venditore e l’acquirente, l’acquirente risponde solo delle spese condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui è diventato condomino.

Bisogna a questo punto vedere quando sorge l’obbligo del pagamento. Questo dipende dalla natura delle spese. A riguardo, la Cassazione ha chiarito [1] che:

• se si tratta di spese di manutenzione ordinaria, l’obbligo di pagamento sorge nel momento dell’esecuzione della manutenzione, della conservazione o della prestazione di servizi in favore del condominio. Si tratta, infatti, di spese ordinarie non soggette a una preventiva approvazione dell’assemblea condominiale, ma disposte dall’amministratore;
• se invece si tratta di spese straordinarie, l’obbligo di pagamento sorge a seguito della delibera condominiale nella quale vengono decisi gli interventi di natura straordinaria da eseguire nel condominio.

Chi paga il rifacimento della facciata e le altre spese straordinarie?

Nel caso posto dal lettore, le spese per il rifacimento della facciata sono di competenza del nudo proprietario, in quanto trattasi di manutenzione straordinaria. Tuttavia, poiché la delibera relativa è precedente rispetto all’atto di compravendita dell’immobile, la spesa ricade sul venditore, ossia il precedente proprietario del bene. 

Tuttavia, il condominio, per il principio di solidarietà fra vecchio e nuovo condomino, può anche decidere di agire verso l’attuale nudo proprietario, se la delibera è stata presa nell’anno in corso o in quello precedente il decreto di trasferimento. Non solo, il condominio potrà agire anche nei confronti dell’usufruttuario [2].

Pertanto, se costretti a pagare, sia l’attuale nudo proprietario che l’usufruttuario, potranno rivalersi sul precedente proprietario dell’appartamento.