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Vendita di immobile e spese condominiali: ultime sentenze

27 Gennaio 2021
Vendita di immobile e spese condominiali: ultime sentenze

Spese di ordinaria e straordinaria amministrazione: come avviene la ripartizione tra venditore e acquirente. La responsabilità solidale verso il condominio. 

Delibera di lavori di straordinaria manutenzione e vendita dell’unità immobiliare in condominio 

In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione.

Tribunale Patti, 16/11/2020, n.643

Nei rapporti tra alienanti e acquirente di una unità immobiliare, deve farsi riferimento non al momento della concreta attuazione dell’attività di manutenzione, quanto alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione dell’intervento di riparazione straordinaria, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione.

Cassazione civile sez. VI, 10/09/2020, n.18793

Insorgenza obbligo di pagamento spese straordinarie 

In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, qualora l’approvazione della delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione sopravvenga soltanto successivamente alla stipula della vendita, l’obbligo del pagamento delle relative quote condominiali incombe sull’acquirente, non rilevando l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipula.

In relazione alle spese relative agli interventi di straordinaria amministrazione, l’insorgenza dell’obbligo in capo ai singoli condomini deve considerarsi quale conseguenza diretta della correlata delibera assembleare (avente valore costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condomini rivestenti tale qualità all’atto della sua adozione) con la quale siano disposti i predetti interventi, evidenziandosi che la delibera giuridicamente rilevante a tal fine è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e l’individuazione dell’inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non sortendo alcuna incidenza al riguardo l’adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria od interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l’approvazione dei predetti interventi.

Pertanto, qualora sia intervenuta la vendita di un immobile facente parte del complesso immobiliare antecedentemente all’approvazione della seconda delibera pienamente efficace e – per l’appunto – definitiva, l’obbligo di corrispondere i relativi oneri condominiali incomberà sull’acquirente, non producendo alcuna influenza al riguardo l’adozione di una delibera precedente, meramente programmatica e preparatoria di quella finale e definitiva, che risulti anteriore alla conclusione della predetta vendita.

Cassazione civile sez. II, 02/05/2013, n.10235

In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione.

Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.

Cassazione civile sez. II, 03/12/2010, n.24654

In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle spese, i relativi costi devono essere posti a carico si colui che era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi. La delibera giuridicamente rilevante al fine di individuare il soggetto tenuto a sopportare gli oneri di un intervento straordinario, tuttavia, è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e la individuazione dell’inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non assumendo rilievo l’adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria o interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l’approvazione dei predetti interventi.

La delibera in parola ha, invero, valore costitutivo della relativa obbligazione, sicché ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, seguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c. (nella specie la delibera in tal senso rilevante è stata adottata successivamente alla stipula del contratto di compravendita).

Tribunale Milano sez. lav., 12/01/2016, n.27

Vendita di immobile e spese condominiali

L’art. 63 disp. att. c.c. costituisce, per certi aspetti, un’applicazione specifica dell’art. 1104, comma 3, c.c. relativo alla comunione in generale, con la previsione della limitazione in base alla quale l’obbligazione del cessionario, caratterizzata dal vincolo di solidarietà con quella del condomino cedente, investe soltanto i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente (intendendosi il riferimento all’anno come relativo all’annualità condominiale).

Tribunale Siracusa sez. II, 24/02/2020, n.240

I costi dei lavori gravano sul proprietario al momento della delibera

In materia condominiale, in relazione al riparto delle spese inerenti lavori straordinari, nel caso in cui successivamente alla deliberazione straordinaria che abbia disposto l’esecuzione dei lavori straordinari sia stata venduta un’unità immobiliare sita nel condominio, i costi dei lavori gravano su chi era proprietario dell’immobile compravenduto al momento dell’approvazione della delibera. Tale atto, infatti, ha valore costitutivo della relativa obbligazione, anche se, al momento della compravendita, il venditore non aveva assolto a tutti gli oneri relativi.

Tribunale Roma sez. V, 13/11/2019, n.21794

I costi dei lavori di manutenzione condominiale gravano sul venditore di un immobile se deliberati prima della vendita

In tema di riparto delle spese condominiali concernenti lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni (nella specie, alla facciata), laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione di tali interventi, sia venduta un’unità immobiliare sita nel condominio, i costi dei lavori gravano – secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, che non si siano diversamente accordati tra di loro alla luce di patti comunque inopponibili al condominio – su chi era proprietario dell’immobile compravenduto al momento dell’approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione.

Né rileva, in senso contrario, che la vendita sia avvenuta prima dell’approvazione di tutti gli stati di ripartizione dei lavori, ovvero prima che il condomino che aveva approvato la suddetta delibera abbia assolto integralmente ai propri oneri verso il condominio, trattandosi di circostanze ostative unicamente all’emissione, nei confronti dell’alienante – che non è più condomino – di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, ex art. 63, comma 1, disp. att. c.c., ma non estintiva del debito originario del cedente, che rimane azionabile nei sui confronti in sede di processo di cognizione o di ingiunzione ordinaria. (Fattispecie anteriore alla novella apportata dalla l. n. 220 del 2012).

Cassazione civile sez. VI, 22/06/2017, n.15547

Le spese deliberate dall’assemblea condominiale dopo la vendita dell’immobile ricadono sull’acquirente

In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, qualora l’approvazione della delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione sopravvenga soltanto successivamente alla stipula della vendita, l’obbligo del pagamento delle relative quote condominiali incombe sull’acquirente, non rilevando l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipula.

Tribunale Cassino, 28/03/2017, n.422

Acquisto di un immobile in condominio e pagamento delle spese di manutenzione ordinaria

In caso di acquisto di immobile sito in condominio, il criterio per stabilire quando sorge l’obbligazione del condomino, per quanto riguarda le spese di manutenzione ordinaria, deve essere individuato nel momento in cui effettivamente si compie l’attività di gestione riguardante la manutenzione dei beni comuni, sul presupposto che l’erogazione delle relative spese non richiede l’autorizzazione dell’assemblea, trattandosi di esborsi che rientrano nei poteri dell’amministratore.

Tribunale Roma sez. V, 07/02/2017



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