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Chi risponde di un abuso edilizio?

28 Gennaio 2021
Chi risponde di un abuso edilizio?

Chi è responsabile di un abuso edilizio e chi è tenuto alla demolizione. 

Chi risponde di un abuso edilizio? L’abuso edilizio è un reato. È quindi naturale che a risponderne sia sempre il suo autore. Se la regola generale è intuitiva e facile da comprendere, esistono però una serie di zone grigie che potrebbero porre numerosi interrogativi. Si pensi al caso di chi acquista una casa consapevole dell’esistenza di un abuso o di chi, pur intestatario di un immobile, non se ne curi per lasciare al coniuge tutti i rapporti con la ditta edile. Si pensi anche agli eredi che, ricevendo in successione un immobile con un abuso, non facciano nulla per eliminarlo.

C’è poi la questione legata all’ordine di demolizione che, chiaramente, in caso di passaggio di proprietà o di successione, non può essere indirizzato a chi non ha più poteri sull’immobile.

Ed allora è naturale chiedersi chi risponde di un abuso edilizio? Di tanto parleremo qui di seguito analizzando tutti i chiarimenti offerti dalla giurisprudenza. 

Abuso edilizio: responsabilità penale

Nel diritto penale, vige il principio della cosiddetta «responsabilità personale». Pertanto, solo l’autore dell’illecito ne subisce le conseguenze. Il processo penale potrebbe eventualmente estendersi ad eventuali compartecipi nel reato che abbiano cioè dato un contributo causale allo stesso. Ecco perché, per sapere con esattezza chi risponde di un abuso edilizio, è necessario scoprire chi ha eseguito i lavori, o meglio chi li ha delegati alla ditta edile. 

Tanto per intenderci, anticipando quanto diremo a breve, chi commette abuso edilizio ne risponde anche se vende il bene.

Nel caso di una coppia sposata in regime di comunione dei beni o nel caso in cui l’immobile sia di proprietà di uno solo dei coniugi, il responsabile del reato è solo colui che effettivamente si interessa del cantiere, firmando il contratto con la ditta e pagandola, seguendo i lavori, presentando le richieste di autorizzazione al Comune. 

Verosimilmente, la Procura potrebbe contestare il reato solo al titolare dell’immobile per come risulta dai registri immobili, al quale spetterà difendersi dimostrando di non aver partecipato effettivamente all’esecuzione delle opere e di esserne rimasto di fatto totalmente estraneo [1]. Dunque, il solo fatto di essere comproprietari dell’immobile non implica anche una corresponsabilità penale.

Allo stesso modo, gli eredi pur consapevoli della presenza dell’abuso edilizio, che non provvedano all’eliminazione dello stesso, non subiranno alcuna conseguenza di carattere penale. In tal caso, nessuno risponderà del reato atteso il decesso del reo.

Nel caso in cui l’immobile sia stato concesso in affitto, se l’inquilino realizza delle opere prive delle dovute autorizzazioni è responsabile personalmente dell’abuso edilizio. Del reato non ne risponde il padrone di casa solo se questi si è attivato per il ripristino della situazione originaria dell’immobile, ad esempio inviando una diffida al conduttore e preannunciandogli lo sfratto in caso di mancato adempimento.

Nel caso di acquisto di un immobile con un abuso edilizio, la responsabilità penale ricade solo sul venditore, anche se questi non è più proprietario del bene. Eccezionalmente, potrebbe ricadere anche sull’acquirente solo qualora dovesse risultare che questi ha subordinato la stipula del contratto di compravendita all’esecuzione delle opere in questione, prive delle dovute licenze. 

Leggi anche Responsabilità abuso edilizio: ultime sentenze.

Attenzione però: secondo un’interessante sentenza del Consiglio di Stato [2], in caso di abuso edilizio commesso da persona diversa dal proprietario, quest’ultimo non può considerarsi responsabile a condizione che risulti, in modo inequivocabile, la sua estraneità rispetto al compimento dell’opera abusiva oppure, in alternativa, risulti che, essendone venuto a conoscenza, si sia poi adoperato per impedirlo con gli strumenti offertigli dall’ordinamento; pertanto, non è dubbio che il proprietario deve essere coinvolto nel procedimento successivo all’accertamento dell’inottemperanza all’ordine di demolizione, a prescindere da una sua diretta responsabilità nell’illecito edilizio.

Abuso edilizio: chi è tenuto alla demolizione?

Oltre alla contestazione del reato, in caso di abuso edilizio scatta quasi sempre l’ordine di demolizione (salvo si tratti di piccoli interventi edili). La demolizione è tuttavia una sanzione amministrativa, non penale, il cui scopo non è quello di punire il reo ma di ripristinare lo stato anteriore dei luoghi nell’ottica di tutelare il territorio. 

Pertanto, l’ordine di demolizione ricade sempre sul proprietario dell’immobile, unico soggetto con i poteri di intervento sullo stesso. Pertanto, in caso di acquisto di immobile con abuso edilizio, l’ordine di demolizione ricade sull’acquirente; in caso di successione di un immobile abusivo, la demolizione spetta agli eredi; nell’ipotesi di un’abitazione in comunione dei beni tra coniugi, destinatari dell’ordine di demolizione – e responsabili quindi in caso di inottemperanza – sono sia il marito che la moglie; nel caso di appartamento in affitto, l’ordine di demolizione viene recapitato al proprietario del bene.

In sintesi, l’ordine di demolizione di un abuso edilizio può essere diretto anche contro il soggetto che ha la disponibilità materiale del bene, pur non essendo responsabile dell’abuso.

Come evitare la condanna per abuso edilizio

Esistono due modi per evitare la condanna per abuso edilizio. La prima è di intervenire tempestivamente, prima cioè della contestazione del reato, chiedendo un permesso in sanatoria. La sanatoria viene concessa solo se l’opera realizzata è comunque conforme ai regolamenti edilizi: sia quelli vigenti all’epoca dei lavori, sia a quelli eventualmente successivi.

Il secondo modo per evitare la condanna per abuso edilizio è sperare nella prescrizione del reato. 

In particolare, l’abuso edilizio si prescrive in:

  • 4 anni dal compimento dell’illecito;
  • 5 anni dal compimento dell’illecito se interviene un atto interruttivo della prescrizione come ad esempio la citazione a giudizio.

note

[1] Cass. sent. n. 49719/2019.

[2] Consiglio di Stato , sez. VI , 24/06/2020 , n. 4070


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