Cappotto termico in condominio: quale maggioranza?

Il quorum per approvare gli interventi di isolamento termico è diverso da quello necessario per deliberare lavori che ledono il decoro dell’edificio.

Con le recenti agevolazioni del Governo, tra le quali spiccano il bonus facciate al 90% ed il superbonus al 110%, i lavori di ristrutturazione edilizia hanno preso slancio e sono diventati quasi di moda; potremmo ben dire che sono “all’ordine del giorno” anche nelle assemblee di condominio, chiamate a deliberare sull’avvio di questi interventi per poter fruire di sconti e detrazioni.

Ma quando si parla del cappotto termico da realizzare su un immobile che fa parte di un condominio, possono sorgere notevoli problemi sulle maggioranze assembleari necessarie. L’equivoco principale nasce dal fatto che la maggioranza richiesta per l’approvazione del superbonus è quella semplificata – basta la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio – ma la disciplina del Codice civile per gli interventi sulle parti comuni è più stringente.

I maggiori limiti vengono posti proprio quando si tratta di interventi di trasformazione che possono modificare l’aspetto del fabbricato e, dunque, ledere il suo decoro architettonico. In questo articolo, ti spiegheremo come stanno le cose “dietro la facciata” e, combinando le rispettive norme, ti illustreremo per installare il cappotto termico in condominio quale maggioranza occorre. Vedrai che un particolare caso è prevista addirittura l’unanimità dei consensi, altrimenti non si può procedere.

Il cappotto termico e le agevolazioni

Il superbonus al 110%

Il cappotto termico rientra nel superbonus al 110% in quanto costituisce un “intervento trainante” che a sua volta consente di agevolare altre opere, come i climatizzatori.

L’opera riguarda l’isolamento termico delle superfici opache (verticali, orizzontali o inclinate) dell’involucro dell’edificio, a condizione che si realizzi su più del 25% della superficie disperdente lorda e venga eseguito con gli appositi materiali isolanti a norma di legge.

Per approfondire quali lavori possono essere eseguiti in condominio usufruendo di queste agevolazioni leggi “Superbonus 110%: come funziona in condominio”, mentre se vuoi conoscere i requisiti tecnici degli isolamenti, come la trasmittanza termica che misura le dispersioni, leggi “Superbonus 110%: vincoli più rigidi per cappotti ed impianti”.

Il bonus facciate al 90%

Se non si raggiungono questi requisiti, c’è la possibilità di far rientrare il cappotto termico nel bonus facciate al 90% che consente di recuperare buona parte della spesa. L’agevolazione spetta quando gli interventi interessano più del 10% della superficie disperdente lorda dell’edificio.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che le parti piastrellate delle facciate (o anche quelle rivestite con materiali che non rendono possibile l’intervento se non mutando completamente l’aspetto dell’edificio) non rientrano nel computo del 10% della superficie (leggi Bonus facciate: cambia l’obbligo del cappotto termico).

Cappotto termico: quale maggioranza per approvare i lavori agevolati dai bonus

Il legislatore ha cercato di favorire al massimo l’accesso ai lavori agevolati dai bonus che abbiamo descritto, consentendo una maggioranza più bassa del consueto per ottenere l’approvazione dell’assemblea.

Derogando alla regola generale [1], che per le innovazioni esulanti dall’ordinaria amministrazione richiede la deliberazione della maggioranza dei partecipanti, rappresentativi di almeno due terzi del valore del condominio, il Decreto Rilancio [2] ha stabilito che le deliberazioni assembleari per gli interventi di cappotto termico «sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio».

Si tratta di una maggioranza più “leggera” di quella prevista dal Codice civile [3] per il contenimento del consumo energetico degli edifici, che consente di deliberare con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti che esprimono la metà del valore dell’edificio.

Cappotto termico e decoro architettonico

Attenzione però: c’è una profonda differenza tra la maggioranza assembleare “ridotta” che abbiamo appena visto, e che serve ad approvare i lavori agevolati dal superbonus, da quella richiesta per legittimare gli interventi sulle parti comuni dell’edificio quando esse costituiscono innovazioni tali da incidere sul decoro architettonico delle facciate.

Il decoro architettonico del condominio non ha nulla a che fare con l’efficientamento energetico, agevolato dai bonus, ma riguarda l’estetica del fabbricato. L’aspetto esteriore è quello che risulta dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile, imprimendogli una determinata fisionomia e una specifica identità. In altre parole, il decoro architettonico è come il volto del palazzo, in tutti i suoi tratti costruttivi che lo contraddistinguono.

Facciata dell’edificio: le innovazioni consentite e vietate

Il Codice civile [4] tutela in modo speciale questa fisionomia, vietando tutte le innovazioni che alterano il decoro architettonico. Per questo motivo, il singolo condòmino non può, ad esempio, modificare il proprio balcone rendendolo difforme dall’aspetto del resto della facciata.

Le leggi speciali [5] consentono, invece, consente, invece, di porre in essere interventi di recupero, restauro e ristrutturazione edilizia anche quando modificano il decoro architettonico, con la medesima maggioranza semplificata che abbiamo visto essere valida per il superbonus. Si tratta comunque di interventi che non devono alterare il decoro architettonico, ma possono solo migliorarlo, mantenerlo o ripristinarlo, come nel caso in cui il fabbricato sia degradato o in rovina.

Quando il cappotto lede il decoro occorre l’unanimità

Al di là di questi specifici casi, in tutte le altre ipotesi in cui il progettato intervento di realizzazione del cappotto termico altera, lede o comunque pregiudica in modo significativo il decoro architettonico esistente, l’assemblea non può validamente deliberare l’esecuzione dei lavori se non all’unanimità dei voti.

Il decoro architettonico è considerato infatti un bene comune e indivisibile, del quale nessuna maggioranza non può disporre in senso peggiorativo. Basterebbe, perciò, il dissenso di un solo condòmino ad invalidare la deliberazione espressa dall’assemblea con qualsiasi maggioranza: dunque per autorizzare l’avvio di lavori di isolamento termico che ledono il decoro architettonico occorre avere il consenso unanime di tutti i comproprietari.

Per conoscere le regole sulla ripartizione delle spese dopo l’approvazione dell’assemblea leggi l’articolo “Condominio: chi paga il cappotto?” e, quando i lavori vengono eseguiti solo su alcune facciate, “Cappotto termico in condominio e ripartizione spesa“.