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Sanatoria dopo ordine di demolizione: si può?

28 Gennaio 2021
Sanatoria dopo ordine di demolizione: si può?

Termine entro cui presentare la domanda di concessione in sanatoria dopo un abuso edilizio e acquisizione dell’immobile al patrimonio del Comune. 

Se una persona, responsabile di un abuso edilizio, dovesse richiedere e ottenere dal Comune il permesso in sanatoria dopo aver già ricevuto l’ordine di demolizione, sarebbe tenuta a disfarsi dell’immobile o potrebbe invece ritenerlo ormai sanato? La questione è stata di recente analizzata dalla Cassazione [1]. Ne parleremo meglio qui di seguito. Spiegheremo innanzitutto entro quanto tempo deve essere presentata la sanatoria e, in secondo luogo, spiegheremo se si può presentare la sanatoria dopo l’ordine di demolizione. Ma procediamo con ordine.

Come evitare la demolizione di un abuso edilizio

La demolizione è la sanzione amministrativa che si accompagna sempre a quella penale per il caso di reato di abuso edilizio. Solo in casi eccezionali, ossia di piccoli abusi, è possibile evitare la demolizione con il pagamento di una sanzione. 

Il proprietario però può sempre chiedere la sanatoria dell’abuso edilizio, evitando così lo smantellamento dell’opera. Tuttavia, per ottenere la sanatoria, è necessario che l’opera sia conforme al regolamento edilizio comunale (sia a quello in vigore al momento della presentazione della sanatoria che a quello, eventualmente diverso, sussistente quando l’opera è stata realizzata). Questo significa che la sanatoria è ammessa solo quando la costruzione è stata realizzata in assenza del titolo edilizio o in difformità ad esso ma non è astrattamente in contrasto con i regolamenti urbanistici locali. 

Entro quanto tempo va presentata la sanatoria edilizia?

Esistono dei tempi tecnici entro cui presentare la domanda di sanatoria; questi differiscono a seconda dei casi. In particolare:

  • per le costruzioni eseguite senza permesso di costruire o in totale difformità da essa (ossia nel caso di un’opera completamente diversa per caratteristiche o destinazione rispetto al permesso, in eccesso di volumetria rispetto ai limiti indicati nel progetto) o con variazioni essenziali rispetto al progetto inizialmente approvato dal Comune, la domanda di sanatoria va presentata entro 90 giorni dalla notifica dell’ingiunzione di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi;
  • per le ristrutturazioni eseguite in assenza di permesso di costruire o in totale difformità rispetto al progetto approvato, la domanda di sanatoria va presentata entro il termine per provvedere alla rimozione e demolizione, stabilito dal dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale con propria ordinanza, termine che di solito è di 90 giorni dalla comunicazione dell’ordine di demolizione;
  • per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, anche in questo caso, la sanatoria va depositata entro il termine per provvedere alla rimozione e demolizione, fissato dalla relativa ordinanza del dirigente o del responsabile dell’ufficio che di solito è sempre di 90 giorni.

Sanatoria dopo l’ordine di demolizione

Che succede se invece la sanatoria, richiesta dopo l’ordine di demolizione, viene tuttavia concessa dal Comune? Si può ritenere che tale autorizzazione abbia superato la precedente sanzione?

L’ordine di demolizione dà al proprietario dell’immobile 90 giorni di tempo per provvedere. In caso contrario, il bene passa al patrimonio del Comune. Ebbene, secondo la Cassazione [1], l’acquisizione dell’area di sedime e del fabbricato da parte del Comune non può essere evitata dall’ottenimento della concessione edilizia rilasciata in sanatoria se questa è tardiva, ossia se interviene una volta che la sanzione amministrativa – l’ordine di demolizione – è stata già notificata. 

La concessione in sanatoria, dunque, non può determinare l’esistenza di altro atto amministrativo “implicito” con cui il Comune, di fatto e di conseguenza, rinuncia all’esproprio. 

Così la Suprema Corte ha respinto il ricorso di un proprietario raggiunto dall’ordine di demolizione, che considerava fosse revocato a fronte del successivo rilascio del titolo edilizio. La concessione – secondo la valutazione dei giudici – era stata però rilasciata illegittimamente proprio perché successiva alla scadenza del termine di 90 giorni dalla notifica dell’ordine di demolizione. Pertanto, la Cassazione ha respinto la tesi del ricorrente dove sosteneva che, avendo ricevuto un titolo abilitativo dal medesimo Comune chiamato ad acquisire il bene, si era “implicitamente” verificata la rinuncia alla procedura ablatoria.  


note

[1] Cass. sent. n. 3261/2021.


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