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Superbonus 110%: guida su come risparmiare in condominio

28 Gennaio 2021 | Autore:
Superbonus 110%: guida su come risparmiare in condominio

Quali sono i lavori ammessi alla maxi-detrazione, chi ne può usufruire, quali sono i tetti di spesa e quale maggioranza ci vuole all’assemblea.

Il condominio è solo una delle realtà che possono beneficiare del superbonus del 110%, la maxi-agevolazione fiscale che consente di risparmiare sulle tasse e di azzerare praticamente i costi di ristrutturazione per l’efficientamento energetico della casa. Ma è, probabilmente, il contesto più complicato in cui beneficiare della detrazione: tante persone da mettere d’accordo, lavori da fare su parti comuni, delibere da prendere in assemblea, qualche vicino che potrebbe tirarsi indietro, ecc. C’è, comunque, chi si chiede, avendo a disposizione il superbonus 110%, come risparmiare in condominio.

Per prima cosa (e scopriremo tra poco perché la domanda non è così banale) c’è da chiedersi che cos’è un condominio. Nell’immaginario collettivo, si pensa ai grandi palazzi di quattro, sei, dieci piani con due o tre appartamenti per piano. In realtà, possono essere la maggior parte ma non certo tutti. Esistono dei condomini anche più piccoli in cui vanno applicate, ai fini del superbonus, le stesse regole del grattacielo.

E poi ci sono tutte quelle piccole/grandi questioni pratiche a cui abbiamo appena fatto cenno: cosa può decidere un’assemblea, quanto si risparmia davvero, che succede con le parti comuni e non comuni, ecc. Ecco, dunque una guida sintetica e schematica per capire come risparmiare in condominio con il superbonus 110%.

Cosa si intende per condominio?

Formalmente, il condominio nasce dalla cessione da parte di un costruttore della proprietà di piani o di porzioni di un edificio a più soggetti. Ma anche quando, viceversa, più soggetti si mettono insieme per costruire un edificio su una proprietà comune.

In pratica, è un condominio l’insieme di unità immobiliari che hanno dei servizi in comune, sia che si tratti di unità disposte in senso orizzontale (ad esempio, le villette a schiera con ingresso in comune) sia in senso verticale (il tipico palazzo che tutti immaginano quando si parla di condominio).

Se gli immobili superano le otto unità, è obbligatorio nominare un amministratore. Aspetto, comunque, non rilevante ai fini del superbonus.

Chi ha diritto al superbonus in condominio?

Possono accedere al superbonus 110% i proprietari di tutte le unità immobiliari che appartengono ad un condominio, comprese le unità non residenziali, come ad esempio il negozio al piano terra che fa parte del condominio.

Negli edifici condominiali in cui c’è oltre il 50% di superficie a destinazione residenziale, i proprietari delle unità non residenziali hanno diritto al superbonus solo per gli interventi delle parti comuni. I proprietari di unità residenziali hanno diritto al beneficio anche per le opere interne, con il limite di due abitazioni per ogni contribuente (due in totale nello stesso palazzo o in due palazzi diversi).

Non ha diritto alla detrazione del 110% il proprietario di un immobile che ha solo redditi da locazione con cedolare secca: dovrebbe rientrare nella tassazione ordinaria oppure optare per la cessione del credito d’imposta o per lo sconto in fattura.

Quali lavori danno diritto al superbonus in condominio?

In linea di massima, sono ammessi al superbonus 110% i lavori per il miglioramento della classe energetica degli edifici, quindi anche del condominio. È necessario che al termine degli interventi ci sia un salto di almeno due classi energetiche o, laddove non è possibile questo passaggio, ci sia il conseguimento della classe energetica più alta.

Si ottiene il beneficio solo se vengono effettuati alcuni interventi trainanti, a cui eventualmente agganciare dei lavori trainati.

L’agevolazione interessa le spese sostenute tra il 1° luglio 2021 ed il 30 giugno 2022. Se a quest’ultima data è stato completato almeno il 60% dei lavori, è possibile fruire del superbonus anche per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2022.

Quali sono i lavori trainanti in condominio?

Per avere diritto al superbonus 110% in condominio bisogna fare almeno uno di questi due lavori trainanti:

  • l’isolamento termico dell’edificio su almeno il 25% delle superfici opache delle pareti (il cappotto termico), dei pavimenti, delle falde e del tetto. I materiali devono rispettare i parametri ambientali prescritti dalla legge;
  • la sostituzione dell’impianto di riscaldamento esistente con una caldaia a condensazione di classe A, un generatore a pompa di calore ad alta efficienza, un apparecchio ibrido che comprenda i due elementi già citati, un sistema di microcogenerazione, collettori solari o allaccio al teleriscaldamento nei comuni di montagna non sottoposti a procedura di infrazione comunitaria.

Quali sono i tetti di spesa per i lavori trainanti?

Per l’isolamento termico, il limite di spesa è di 40mila euro nei condomini fino a 8 unità immobiliari e di 30mila negli altri casi.

Per la sostituzione euro dell’impianto di riscaldamento, il tetto di spesa è fissato a 20mila euro nei condomini fino a 8 unità immobiliari e di 15mila euro negli altri casi.

Nel beneficio rientrano tutte le spese, comprese quelle legate alle perizie o alle prestazioni professionali.

Quali sono i lavori trainati in condominio?

Gli interventi da «agganciare» ai lavori trainanti e, quindi, da far rientrare nel superbonus 110% sono quelli già agevolati dagli altri ecobonus. Si parla, ad esempio, dell’installazione di pannelli solari o fotovoltaici, di sostituzione di infissi, di schermature solari. Sono ammessi anche i lavori di installazione di colonnine di ricarica per auto elettriche e di eliminazione di barriere architettoniche.

Quali sono i tetti di spesa per i lavori trainati?

I lavori che godono dell’ecobonus mantengono la stessa soglia della detrazione, ma cambiano le aliquote ed i tempi per il rimborso. Ad esempio:

  • per i pannelli fotovoltaici: 48mila euro;
  • per le colonnine di ricarica elettrica: 1.500 euro per ciascuna fino a 8 colonnine e 1.200 euro se gli apparecchi sono più di 8;
  • per l’abbattimento delle barriere architettoniche: 96mila euro.

Quale maggioranza è richiesta in condominio per fare i lavori?

Nel condominio in cui si intende fare dei lavori che rientrano nel superbonus 110%, basta la maggioranza di un terzo dei condòmini che rappresentino almeno un terzo dei millesimi e con un quorum ridotto all’assemblea: significa che gli interventi possono essere approvati con la maggioranza dei presenti alla riunione sempreché insieme rappresentino almeno un terzo della proprietà dell’intero condominio.

L’assemblea deve decidere l’avvio dei lavori per la realizzazione del cappotto termico che dà diritto al superbonus. Partecipano alla riunione nove proprietari. Cinque votano a favore e quattro contro. I cinque favorevoli possiedono complessivamente il 40% dei millesimi del condominio. I lavori si possono fare. Se, invece, i cinque proprietari a favore possiedono il 30% dei millesimi del condominio mentre i quattro che hanno votato contro possiedono insieme il 50% dei millesimi, i lavori non si possono fare, anche se ci sono stati più voti a favore.



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