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Infiltrazioni dal piano superiore: responsabilità

31 Gennaio 2021
Infiltrazioni dal piano superiore: responsabilità

Come stabilire la proprietà delle tubature rotte e come si definisce l’entità del risarcimento.

È frequente il problema delle infiltrazioni di acqua e di umidità in condominio. Problema che, al di là dell’individuazione delle relative responsabilità – questione, di solito, affidata a un tecnico idraulico – pone con sé la conseguente lite sul risarcimento. Perché un conto è stabile di chi è la responsabilità per le infiltrazioni dal piano superiore, un’altra è invece determinare l’ammontare dei danni causati. 

Di qui poi, una serie di successivi problemi: che succede se, a pavimento ormai rotto, ci si accorge che i tubi sono in regola e che il guasto dipende da un altro appartamento? Chi deve pagare l’idraulico? E chi sceglie la ditta per imbiancare le pareti rovinate dalle macchie di muffa? 

Insomma, per risolvere il problema della responsabilità delle infiltrazioni dal piano superiore è sempre necessario, prima o poi, un avvocato. Ecco perché, in questo articolo, cercheremo di definire la cosiddetta check list degli adempimenti da effettuare per ridurre al minimo il rischio di finire in tribunale. 

Infiltrazioni: come si stabilisce di chi è la responsabilità?

In teoria, definire la responsabilità in caso di perdite d’acqua dai tubi è molto facile. La regola è la seguente: quando il tubo rotto da cui provengono le infiltrazioni è di proprietà del condominio, la responsabilità è di tutti i condomini; quando invece è di proprietà di un singolo condomino, solo questo sarà tenuto al risarcimento.

I tubi di proprietà del condominio sono quelli verticali, che attraversano cioè tutti i piani, fino al punto di diramazione nel singolo appartamento. Da quel momento in poi, la tubatura (che è orizzontale) diventa di proprietà del singolo.

Nel caso di responsabilità condominiale, alla ripartizione del risarcimento eseguita dall’amministratore dovranno partecipare tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi. Anche il danneggiato dovrà contribuire alla ripartizione della spesa, avendo questi anche la veste di condomino-danneggiante. Il che non significa che deve pagare sé stesso, ma che dall’indennizzo a lui dovuto sarà sottratta la sua quota.

Per individuare la tubatura rotta si procede con una perizia tecnica eseguita da un idraulico incaricato dall’ipotetico danneggiante e, quindi, da lui retribuito. Pertanto, se si sospetta che la tubatura sia condominiale, sarà l’amministratore a nominare il tecnico, altrimenti il proprietario dell’appartamento a cui afferiscono i tubi. 

Di solito, si consente al danneggiato di partecipare alle operazioni affinché possa verificare lui stesso l’entità del danno e gli interventi che verranno eseguiti anche nel suo stesso interesse. Ma il proprietario dell’appartamento danneggiante non è tenuto a far entrare il vicino di casa, bensì solo a riparare la perdita.

Se il problema non interessa le tubature condominiali, l’amministratore non è tenuto a intervenire e a mediare tra le parti, anche se a volte, per semplice cortesia, lo fa.

Che succede se le infiltrazioni provengono dal tetto o dal lastrico solare?

Se le infiltrazioni dipendono dal tetto o dal lastrico solare bisogna distinguere:

  • se tale area è condominiale, il risarcimento è ripartito tra tutti i condomini (compreso il danneggiato) in base ai rispettivi millesimi;
  • se tale area invece è di uso esclusivo di un solo condomino, su di questi graverà il risarcimento di un terzo, mentre i restanti due terzi verranno divisi tra tutti gli altri condomini in base ai rispettivi millesimi.

Infiltrazioni: come si stabilire il risarcimento?

Il risarcimento viene determinato sulla base dei preventivi per il ripristino integrale della pittura non solo delle sezioni rovinate dall’umidità ma di tutta la stanza, per evitare che vi siano discrasie di colori. Si prende a riferimento il prezzo medio di mercato.

Se vi sono ulteriori danni, ad esempio a mobili e oggetti elettronici, il danneggiante è tenuto a risarcirli sulla base del valore che questi avevano al momento dell’evento. Tuttavia, se con un po’ di diligenza, il danneggiato avrebbe potuto evitarli (ad esempio, spostando l’arredo), allora non è dovuto alcun ulteriore indennizzo.

Che succede se le parti non si mettono d’accordo sul risarcimento?

Il più delle volte, le parti non riescono a trovare un’intesa sulla misura del risarcimento. Così, il danneggiato dovrà chiamare un avvocato affinché avvii una causa civile per il risarcimento. Nel corso del giudizio, il giudice nominerà un ctu, ossia un consulente tecnico d’ufficio, per l’individuazione delle responsabilità – qualora queste non dovessero essere state ancora accertate – e per la quantificazione dei danni relativi al ripristino dell’appartamento danneggiato.  

Infiltrazioni dal piano superiore e responsabilità: ultime sentenze

Presunzione di proprietà comune dell’impianto idrico di un immobile condominiale: limiti

La presunzione di proprietà comune dell’impianto idrico di un immobile condominiale, ex art. 1117, n. 3, c.c., non può estendersi a quella parte dell’impianto ricompresa nell’appartamento dei singoli condomini, cioè nella sfera di proprietà esclusiva di questi e, di conseguenza, nemmeno alle diramazioni che, innestandosi nel tratto di proprietà esclusiva, anche se questo sia allacciato a quello comune, servono ad addurre acqua negli appartamenti degli altri proprietari (nel caso di specie il condomino che sostiene che le infiltrazioni esistenti nel suo immobile provengano  da una parte della tubatura che passa nel proprio appartamento e precisamente sotto il bagno, deve offrire analitici e rigorosi principi di prova finalizzati a dimostrare il suddetto nesso di causalità, al fine di poter ammettere una CTU sul punto, ad esempio deve allegare una consulenza tecnica di parte, mentre si è limitato ad articolare un’ unica circostanza di prova testimoniale in merito alla dimostrazione del nesso eziologico, senza alcun specifico riferimento al caso concreto ed alla descrizione del tipo di rottura dell’ubicazione e del tratto di tubazione interessato dalla fuoriuscita d’ acqua, vertendo la prova solo su circostanze di carattere tecnico-valutativo senza alcun riferimento a dati obiettivi come la tipologia della tubazione, ubicazione e natura della rottura).

Tribunale Latina sez. II, 09/01/2020, n.4

Il condominio non ha obblighi di custodia verso le parti private dello stabile

Il condominio di edifici risponde, quale custode, dei danni derivanti dalle parti comuni, mentre non ha nessuna responsabilità per quanto riguarda le parti private (fattispecie relativa all’azione proposta da un condomino per richiedere, al condominio, i danni derivati da infiltrazioni che erano una conseguenza del deteriorarsi della guaina di copertura del terrazzo provocato dallo scarico, su di esso, di una serie di tubazioni abusive provenienti da edifici confinanti).

Cassazione civile sez. VI, 20/06/2019, n.16625

Rottura della braga di proprietà privata: nessun intervento da parte dell’amministratore

In caso di infiltrazioni provenienti dalle tubature – in particolare, nel caso di specie, causate dalla rottura dell’elemento obliquo dei tubi di scarico (c.d. braga), di proprietà del singolo condomino – non è ammissibile il richiamo all’art. 1130 n. 4 c.c., che sancisce l’obbligo dell’amministratore di compiere gli atti conservativi inerenti le parti comuni del condominio e non le parti di proprietà privata di un condomino danneggiate da infiltrazioni causate da omessa manutenzione o guasto di impianti di proprietà privata di un altro condomino.

Tribunale Torino sez. III, 15/03/2018, n.1328

Uso del box inibito da infiltrazioni causate da lavori dei condomini: valutazione del danno risarcibile

Al condomino al quale è stato inibito l’uso di un box a seguito di infiltrazioni insistenti nello stesso causate da lavori effettuati da alcuni condomini e cessate solo con gli interventi radicali di impermeabilizzazione eseguiti dal condominio, compete il risarcimento del danno valutato considerando il corrispettivo mensile dovuto per la locazione di un box simile nella stessa città e tenendo conto del periodo di inidoneità dello stesso (nella specie le infiltrazioni sono durate per circa sette anni).

Tribunale Savona, 04/12/2017

Non risponde il condominio del danno da infiltrazioni se la tubatura danneggiata non è condominiale

Del danno da infiltrazioni non ne risponde il condominio se la tubatura danneggiata non è condominiale bensì inerente un manufatto di stretta pertinenza dei condomini convenuti.

Tribunale Milano sez. X, 04/11/2017, n.11057

Responsabilità condominio

Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, sicché risponde “ex” art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano causalmente imputabili anche al concorso del fatto di un terzo, prospettandosi in tal caso la situazione di un medesimo danno provocato da più soggetti per effetto di diversi titoli di responsabilità, che dà luogo ad una situazione di solidarietà impropria.

Nondimeno, la conseguenza della corresponsabilità in solido, “ex” art. 2055 c.c., comporta che la domanda del condomino danneggiato vada intesa sempre come volta a conseguire per l’intero il risarcimento da ciascuno dei coobbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno [1].

Cassazione civile sez. VI, 12/03/2020, n.7044


note

[1] Nel caso di specie, un condomino lamentava il danno cagionato dalla rottura di tubi condominiali ed il condominio resisteva affermando la responsabilità, per omessa manutenzione, ascrivibile ai proprietari dei due giardini privati di proprietà esclusiva, che avevano concorso anch’essi a cagionare il danno. Si prospettava quindi la situazione di un medesimo danno (da infiltrazioni all’immobile sottostante), provocato da più soggetti per effetto di diversi titoli di responsabilità (la responsabilità del condominio per la custodia dei beni e dei servizi comuni e la responsabilità dei singoli proprietari per la custodia delle unità immobiliari a loro appartenenti).

Sul tema della responsabilità concorrente del condominio e dei singoli condomini per titoli diversi, v. anche Cass. civ., 23 novembre 2018, n. 30456, che ricorda come, in tema di danni da cose in custodia, ai fini della configurabilità della responsabilità ex art. 2051 c.c., sia necessaria e sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo, e che tale rapporto postuli l’effettivo potere sulla cosa, e cioè la disponibilità giuridica e materiale della stessa, con il conseguente potere-dovere di intervento su di essa, il quale compete al proprietario o anche al possessore o detentore. Aggiunge poi come la disponibilità che l’utilizzatore abbia della cosa non comporti, invece, necessariamente il trasferimento in capo a questi della custodia, da escludere in tutti i casi in cui, per specifico accordo delle parti, o per la natura del rapporto, ovvero per la situazione fattuale determinatasi, chi ha l’effettivo potere di ingerenza, gestione ed intervento sulla cosa, nel conferire all’utilizzatore il potere di utilizzazione della stessa, ne abbia conservato la custodia (Cass. civ., 17 giugno 2013, n. 15096). Da ciò deriverebbero due corollari: 1) che, se non è detto che l’utilizzazione concreta di una cosa comporti anche l’obbligo di custodirla — con le conseguenti responsabilità: è onere di chi contesti la correlazione provare che, per specifico accordo tra le parti o per la natura del rapporto — vi sia scissione tra utilizzazione e custodia; 2) in assenza di tale prova, la disponibilità della cosa in capo all’utilizzatore e gli obblighi di custodia sono biunivocamente connessi.

La pronuncia riguardava il caso in cui alla luce dei regolamenti di due condominii confinanti e della espletata CTU, il fondamento giuridico della responsabilità di uno di essi ai sensi dell’art. 2051 c.c. era stato fondato nell’obbligo di custodia e manutenzione del manto di impermeabilizzazione e del manto bituminoso di asfalto costituente il piano di calpestio di una sovrastante area cortilizia.

Più in particolare, la Corte territoriale aveva ritenuto tutti gli obbligati, condomini e proprietari del lastrico, responsabili di un danno da infiltrazioni, in quanto egualmente inadempienti agli obblighi manutentivi posti propter rem a loro carico, senza operatività alcuna di ogni possibile forma di concorso del danneggiato, ritenuta comunque la responsabilità ex art. 2051 c.c. « insussistente stante l’impossibilità per il singolo condomino di eseguire alcun utile intervento sul terrazzo in assenza della concorde volontà dei condomini obbligati ».


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