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Il Fisco può rettificare il prezzo di una vendita?

6 Febbraio 2021
Il Fisco può rettificare il prezzo di una vendita?

L’Agenzia delle Entrate mi ha notificato un avviso in cui corregge al rialzo il prezzo di un locale commerciale da me venduto (sulla base dei prezzi di vendita di locali simili nella stessa zona) e pretendendo di conseguenza l’imposta di registro sul maggior valore rettificato. Preciso che l’Agenzia ha disatteso una mia perizia di valore. E’ corretto l’operato del Fisco?

Innanzitutto una premessa.

L’articolo 51, comma 3, del decreto del Presidente della Repubblica stabilisce che per gli atti che hanno ad oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari (come è nel suo caso) l’Agenzia delle Entrate, ai fini dell’eventuale rettifica, controlla il valore venale in comune commercio dichiarato nell’atto (che costituisce la base imponibile su cui calcolare l’imposta di registro) tenendo conto:

  • dei trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto…che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni
  • oppure del reddito netto di cui gli immobili siano suscettibili
  • nonché di ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni.

Questo significa che se l’Agenzia delle Entrate vuole rettificare il valore di immobili ceduti (per aumentare la base imponibile su cui applicare l’imposta di registro) deve fornire una motivazione fondata su presunzioni gravi, precise e concordanti e, cioè, su una serie di parametri tali per cui essa riesca a dimostrare che il valore dell’immobile dichiarato in atto non corrisponde al valore venale in comune commercio dello stesso.

La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 13.992 del 23 maggio 2019 ha chiarito che il riferimento, contenuto negli avvisi di rettifica dell’Agenzia delle Entrate, alle quotazioni OMI non può essere da solo idoneo a sostenere le contestazioni dell’Agenzia rispetto al valore dichiarato in atto dalle parti.

La Corte di Cassazione, nella ordinanza citata, ha dunque precisato che il valore venale in comune commercio del bene oggetto di accertamento può variare in funzione di diversi parametri (ad esempio l’ubicazione, la superficie, la collocazione di esso nello strumento urbanistico, le oscillazioni del mercato immobiliare ecc.) e che, quindi, se l’accertamento dell’Agenzia delle Entrate si basasse soltanto sulle stime OMI (senza contenere ulteriori elementi di valutazione) esso sarebbe carente di motivazione e andrebbe annullato.

Fatta questa indispensabile premessa, e venendo al suo caso concreto, dalla lettura dell’avviso di rettifica e liquidazione che le è stato notificato, emerge che l’Agenzia delle Entrate, dopo aver visionato la perizia di stima di parte, ha rideterminato il valore del negozio (cioè dell’immobile oggetto di accertamento) “sulla base del valore minimo OMI per la tipologia considerata”.

E’ vero che nella parte precedente dell’avviso, ai fini della congrua motivazione dello stesso, si fa riferimento a specifici atti di compravendita relativi ad immobili della stessa tipologia di quello oggetto di accertamento, ubicati nel medesimo foglio catastale e nella stessa zona OMI ed aventi medesime condizioni manutentive, ma questi ulteriori parametri di valutazione non sembrano essere stati più presi a riferimento quando l’Agenzia, dopo aver visionato la perizia di stima di parte, giunge a rideterminare in modo definitivo il valore dell’immobile oggetto di accertamento quantificandolo “sulla base del valore minimo OMI per la tipologia considerata”.

Sembra, quindi, che in sede di determinazione finale del valore del negozio, l’Agenzia abbia fatto esclusivo riferimento al solo valore minimo delle stime OMI per la tipologia considerata senza nessun altro parametro di riferimento.

Se così fosse (come pare dalle espressioni usate dall’Agenzia) l’avviso sarebbe da considerare nullo sulla base di quanto la Corte di Cassazione ha specificato nell’ordinanza citata.

Su queste basi vi sarebbero margini per impugnare l’avviso davanti alla Commissione tributaria provinciale (previa mediazione) anche se occorre mettere in conto che l’Agenzia, in un eventuale giudizio, contesterà sicuramente (nonostante le espressioni da essa stessa utilizzate) di avere determinato il valore dell’immobile solo in base alle stime OMI magari facendo riferimento ai parametri specificati nell’avviso o anche a quanto precisato laddove si fa riferimento generico alla “poco felice ubicazione commerciale dell’immobile”.

Concludendo: vi sono buoni margini per contestare l’avviso di rettifica e liquidazione dell’Agenzia, ma l’esito vittorioso di un eventuale giudizio non può essere garantito.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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