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Sfratto esecutivo: come funziona?

22 Maggio 2021
Sfratto esecutivo: come funziona?

La procedura per rientrare nel possesso del proprio immobile.

Tuo padre è morto e ti ha lasciato un piccolo appartamento in eredità. Tu non sai che fartene, visto che vivi in un altro Paese. Per questo motivo, hai pensato di darlo in affitto per 400 euro mensili. L’inquilino che hai trovato si è mostrato subito diligente con i pagamenti, ma da un po’ di tempo a questa parte non ti corrisponde più il canone. Adesso, vuoi sapere cosa fare per mandarlo via di casa una volta per tutte.

In questo articolo faremo il punto della situazione sullo sfratto esecutivo: come funziona? In base alla legge, il locatore può rivolgersi al giudice al fine di ottenere un titolo per il rilascio dell’immobile locato. Il presupposto principale è l’esistenza di un contratto di locazione scritto e regolarmente registrato, in quanto l’azione non può essere intrapresa in virtù di un semplice accordo verbale. Una volta emessa l’ordinanza di convalida, si può notificare al conduttore un atto di precetto e, decorsi inutilmente dieci giorni, procedere con l’esecuzione forzata a mezzo dell’ufficiale giudiziario.

Cos’è lo sfratto?

Lo sfratto è un procedimento che consente al locatore di ottenere il rilascio e la riconsegna dell’immobile di sua proprietà in caso di mancato pagamento del canone pattuito (in tal caso, si parla di sfratto per morosità) oppure per scadenza naturale del contratto (in tal caso, si parla di sfratto per finita locazione).

Come si avvia lo sfratto?

Senza dubbio, l’ipotesi più frequente è quando l’inquilino non paga i canoni mensili pattuiti nel contratto di locazione. In tal caso, il proprietario di casa può inviare al conduttore moroso una lettera di diffida, tramite raccomandata a/r o pec, con cui sollecitare il pagamento delle somme arretrate e, contestualmente, invitarlo a lasciare libero l’immobile entro un dato termine con l’avvertimento che, in caso contrario, ricorrerà al giudice.

Va detto che, la maggior parte delle volte, la diffida rimane priva di riscontro e al proprietario dell’immobile non resta che procedere con la notifica dell’intimazione di sfratto. Attenzione: come ti ho già anticipato in premessa, per avviare la procedura è necessario che ci sia un contratto di locazione scritto e registrato all’Agenzia delle Entrate.

Quindi, se la morosità persiste, è necessario incaricare un avvocato di fiducia, il quale avrà il compito di preparare un atto per ottenere la convalida dello sfratto e, contestualmente, l’emissione del decreto ingiuntivo per i canoni scaduti.

Quando viene convalidato lo sfratto?

All’udienza dinanzi al giudice possono verificarsi diversi scenari:

  • il conduttore non si presenta: in tal caso, se la morosità persiste, il giudice emette l’ordinanza di convalida di sfratto e fissa la data per il rilascio dell’immobile. La medesima situazione si verifica anche se il conduttore si presenta in udienza e non formula alcuna opposizione;
  • il conduttore si presenta e si oppone alla convalida: in questa seconda ipotesi, si apre un procedimento di cognizione ordinario per accertare le cause dell’opposizione. Tuttavia, il giudice può comunque concedere al locatore il rilascio dell’immobile qualora l’opposizione non sia fondata su prova scritta. L’udienza, quindi, viene rinviata per dare alle parti la possibilità di depositare le memorie integrative;
  • il conduttore si presenta e salda la morosità, quindi paga tutti i canoni scaduti;
  • il conduttore si presenta e chiede un periodo di tempo entro il quale saldare il proprio debito. Si tratta, in pratica, del famoso “termine di grazia”, ammesso esclusivamente per le locazioni ad uso abitativo e per un massimo di 90 giorni.

Sfratto esecutivo: come funziona?

A questo punto, sarai curioso di sapere come si mette in esecuzione lo sfratto. Ebbene, devi sapere che l’ordinanza di convalida è, a tutti gli effetti, un titolo esecutivo. Questo vuol dire, in parole semplici, che se il conduttore non adempie spontaneamente entro il termine fissato dal giudice, allora il locatore può notificargli un atto di precetto per intimargli di rilasciare l’immobile entro 10 giorni. Se quest’ultimo avvertimento non sortisce alcun effetto, si passa alla cosiddetta significazione di sfratto, vale a dire si comunica al conduttore la data e l’ora in cui l’ufficiale giudiziario si recherà personalmente presso l’immobile per eseguire lo sfratto ed immettere il locatore nel possesso del bene.

Va detto, in verità, che lo sfratto non viene quasi mai eseguito al primo accesso. In questa occasione, infatti, l’inquilino viene semplicemente informato che è in corso un’azione esecutiva nei suoi confronti e che è tenuto a rilasciare l’immobile a breve. Inoltre, si accertano eventuali condizioni che potrebbero complicare la procedura, come ad esempio la presenza di minori, anziani o disabili.

Pertanto, l’esecuzione viene rinviata ad un altro giorno in cui saranno presenti, oltre all’ufficiale giudiziario, anche il proprietario dell’immobile, accompagnato dal suo avvocato, e un fabbro che provvederà al cambio della serratura e all’eventuale apertura forzata della porta.

Infine, potrebbe rendersi necessaria anche la presenza della forza pubblica (qualora l’inquilino faccia particolare resistenza) oppure di un medico (ad esempio, in caso di persone malate).

La procedura termina con la redazione di un verbale firmato e sottoscritto dall’ufficiale giudiziario.



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