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Sostituzione serratura: a chi spetta?

24 Maggio 2021 | Autore:
Sostituzione serratura: a chi spetta?

Casa in affitto: come si dividono le spese tra conduttore e locatore? Cosa sono l’ordinaria e la straordinaria manutenzione e come si distinguono?

Le riparazioni dei guasti che si verificano in casa possono essere molto costose: si pensi alla rottura di una tubazione o al malfunzionamento della caldaia. Se colui che vive nell’abitazione ne è anche il proprietario, allora non ci saranno dubbi: gli toccherà pagare di tasca propria la riparazione. Le cose cambiano, però, quando l’inquilino vive in affitto nell’immobile di un’altra persona. In casi del genere, come si ripartiscono le spese di riparazione tra conduttore e locatore? A chi spetta la sostituzione della serratura in caso di guasto?

In linea di massima, si applica il seguente principio: le spese riguardanti l’ordinaria manutenzione incombono sull’inquilino, mentre quelle di straordinaria manutenzione sul proprietario. Sono spese di ordinaria manutenzione quelle che riguardano la sostituzione o la riparazione dovuta al normale utilizzo della cosa; tutte le altre spese, in genere più ingenti, spettano invece al locatore.

Facciamo un esempio. La porta d’ingresso non si apre perché la serratura si è guastata e deve essere sostituita del tutto. A chi tocca pagare? All’inquilino oppure al proprietario? Se hai cinque minuti di tempo e l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: troverai le risposte che cerchi.

Conduttore e locatore: ripartizione delle spese

Per comprendere a chi tocca pagare la sostituzione della serratura bisogna per prima cosa spiegare come funziona la ripartizione delle spese tra conduttore e locatore.

Secondo la legge [1], l’inquilino che vive in affitto deve sostenere tutte le spese concernenti l’ordinaria manutenzione del bene in cui abita. Per ordinaria (o piccola) manutenzione si intendono tutti gli interventi (di riparazione, sostituzione, ecc.) che si rendono necessari a seguito del normale utilizzo della cosa.

Possiamo dunque definire la piccola od ordinaria manutenzione come l’insieme delle riparazioni che si rendono necessarie per via del normale deterioramento o utilizzo del bene: si pensi alla sostituzione di un vetro rotto o di una maniglia, alla tinteggiatura delle pareti interne, ecc.

Al contrario, al locatore spetta la manutenzione straordinaria, ovverosia quella che riguarda gli interventi che prescindono dal conduttore e dall’impiego ordinario che egli ha fatto del bene. Ad esempio, i grandi lavori di ristrutturazione dell’immobile, nonché la riparazione di malfunzionamenti dovuti alla vetustà o fatiscenza dell’abitazione, gravano tutti sul proprietario.

È appena il caso di precisare che tutte le riparazioni che si rendono necessarie a seguito della condotta colpevole del conduttore sono ovviamente a carico di quest’ultimo: se, ad esempio, l’inquilino dovesse causare un piccolo incendio all’interno del locale in cui abita, sarà lui a dover procedere con tutti gli interventi del caso.

Serratura guasta: chi paga la sostituzione?

Chiarito come funziona la ripartizione delle spese tra conduttore e locatore, vediamo ora chi paga la sostituzione della serratura. La risposta alla domanda dipende dal tipo di guasto che giustifica la sostituzione: se esso è inquadrabile in un intervento di manutenzione ordinaria, allora la spesa spetta al conduttore; in caso contrario, l’intervento è a cura del locatore.

Non ci sono dubbi, poi, sul fatto che, se il guasto alla serratura dovesse dipendere dalla condotta colpevole del conduttore, allora ogni tipo di spesa sarebbe a suo carico. Si pensi, ad esempio, all’inquilino che, rimasto chiuso fuori, forzi la serratura con qualche arnese, rompendola: in un’ipotesi del genere, non vi sono dubbi sul fatto che dovrà essere lui a pagare il danno. Allo stesso modo, spetta al conduttore la sostituzione o riparazione della serratura rotta a causa dell’inserimento di una chiave difettosa.

Al contrario, il guasto della serratura dovuto a cause non imputabili al conduttore dovrà essere pagato dal proprietario dell’immobile, così come la sua eventuale, integrale sostituzione. Ad esempio, se la serratura della porta si rompe perché era già difettosa o molto vetusta già prima che l’inquilino vi andasse a vivere, allora la spesa della sostituzione o riparazione incombe sul proprietario.

In buona sostanza, dunque, la sostituzione della serratura della casa in affitto è a carico del conduttore, se il danno deriva dalla propria condotta incauta o dal lungo utilizzo che se n’è fatto (la normale usura, in pratica).

Ugualmente, le spese sono a carico del conduttore se l’intervento non è necessario, ma è frutto di una libera scelta: ad esempio, se l’inquilino decide di cambiare la serratura per essere sicuro di essere il solo ad avere le chiavi, tale soluzione è a suo completo carico.

Al contrario, un guasto alla serratura derivante da un precedente malfunzionamento, dall’eccessiva vetustà pregressa all’affitto oppure da altre cause diverse da quelle rientranti nella piccola manutenzione, sarà a carico del proprietario, il quale dovrà pagare le spese occorrenti alla riparazione.

Serratura rotta per causa esterna: chi paga?

Si pone ora il problema di comprendere a chi spetti la sostituzione della serratura nel caso in cui il guasto non sia imputabile né al conduttore né al proprietario, bensì a un fattore esterno estraneo ad entrambe le volontà.

Il caso tipico è quello della porta forzata (e quindi rotta) dai ladri, oppure del danno derivante da un fenomeno naturale eccezionale: si pensi a un’alluvione che riesca a rovinare (magare intaccandone i meccanismi) la porta, oppure a un sisma. In ipotesi del genere, a chi spetta sostituire la serratura rotta? Per quanto riguarda gli eventi naturali eccezionali e imprevedibili, deve ritenersi che le spese di riparazione incombano sempre sul proprietario, in quanto trattasi di interventi riconducibili al caso fortuito [2].

Diversa è l’ipotesi dei ladri o dei malviventi che danneggino la porta blindata. Da un certo punto di vista, il conduttore deve farsi carico di tutto ciò che può accadere all’immobile per via della sua permanenza all’interno. Adottando questa prospettiva, la riparazione della serratura e il ripristino della sua normale funzionalità spetterebbero al conduttore.

Altro orientamento ritiene invece che anche il guasto cagionato da un atto criminale sia un caso fortuito e, pertanto, la manutenzione graverebbe sul proprietario.

A sommesso parere dello scrivente, tuttavia, voler addossare ogni tipo di illecito (civile o penale) commesso da terzi sulle spalle del locatore potrebbe essere imprudente e dar luogo a scelte incoerenti.

Di conseguenza, nel caso di episodi del genere, il consiglio è, innanzitutto, quello di rifarsi alle eventuali previsioni specifiche del contratto e, in assenza, all’entità del danno cagionato dall’attività criminosa di terzi: se dovesse trattarsi di guasto non ingente, allora ben potrebbe ricondursi l’evento all’interno dell’alveo della piccola manutenzione, con onere di riparazione a carico del conduttore.


note

[1] Art. 1576 cod. civ.

[2] Art. 1609 cod. civ.

Autore immagine: canva.com/


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