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Tapparelle: manutenzione ordinaria o straordinaria?

23 Maggio 2021 | Autore: Valeria Rainieri
Tapparelle: manutenzione ordinaria o straordinaria?

Locazione di immobile: la rottura e la sostituzione delle tapparelle. Chi è tenuto a pagare la relativa spesa tra proprietario e conduttore?

Quella della ripartizione delle spese tra proprietario e conduttore di un immobile concesso in locazione rappresenta un’annosa e controversa questione. La regolamentazione esistente, pur essendo vasta e dettagliata, non riesce ad esaurire l’ampissimo elenco di casistiche che nel concreto si possono verificare e che troppo spesso fanno insorgere delle liti di non facile soluzione.

Una questione che accade piuttosto frequentemente è proprio quella relativa alla sostituzione delle tapparelle in caso di rottura delle stesse. In questo caso, si può parlare di manutenzione ordinaria o straordinaria dell’edificio? In quale categoria rientra la spesa? E di conseguenza chi sarà tenuto a sostenere il relativo onere?

La domanda alla quale cercheremo di dare una risposta in questo articolo è la seguente: «A proposito di tapparelle, si tratta di manutenzione ordinaria o straordinaria?». Se anche tu hai dubbi in proposito perché ti sei trovato nella stessa situazione e ti stai chiedendo cosa dice la legge sull’argomento, continua a leggere.

Locazione e spese di manutenzione

Analizziamo innanzitutto l’argomento partendo dalle linee generali.

La locazione è quel contratto con il quale una parte si obbliga a far goder all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, dietro pagamento di un corrispettivo [1].

Il contratto di locazione di un immobile, pertanto, vede contrapposti gli interessi di due soggetti: il proprietario (o locatore), che ha l’obiettivo di massimizzare i profitti e ricevere una rendita dall’immobile di sua proprietà, e il conduttore (o locatario) che vorrebbe godere del bene minimizzando le spese. È evidente come le due esigenze diametralmente opposte siano due rette destinate a non incontrarsi mai, potenzialmente idonee ad innescare conflitti.

La legislazione in materia di locazioni non ripartisce chiaramente la competenza tra locatore e locatario in relazione alle spese di manutenzione dell’immobile. È necessario quindi analizzare la disciplina codicistica per risolvere la questione.

Il Codice civile stabilisce che il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore [2]. Continua dicendo che le riparazioni di piccola manutenzione, che devono esser eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito [3].

Distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria

Ma cosa si intende esattamente per spese di manutenzione? E come distinguere quelle ordinarie da quelle straordinarie? In generale, possiamo dire che le spese di manutenzione comprendono tutte quelle spese necessarie al mantenimento di una cosa nello stato in cui si trova e a conservarne l’efficienza e la funzionalità in relazione all’uso che normalmente se ne fa.

Definita la categoria di carattere generale, occorre poi distinguere tra spese di ordinaria e straordinaria manutenzione.

Le spese di manutenzione ordinaria hanno l’obiettivo di conservare il bene, preservandolo ed impedendone il deterioramento.

Le spese di manutenzione straordinaria sono invece quelle spese rese necessarie da eventi imprevedibili, fortuiti o eccezionali, ossia da eventi che seppure prevedibili non era possibile evitare attraverso la manutenzione ordinaria.

Tapparella e ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino

Dalla lettura degli articoli del Codice civile analizzati, che ripartiscono le spese di manutenzione tra proprietario e inquilino, appare chiaro come non sia possibile dare una risposta univoca alla domanda di partenza, ossia su chi grava il costo della riparazione e/o sostituzione delle tapparelle di un immobile concesso in locazione.

Possiamo dire che, in genere e salvo che le parti del contratto non si accordino espressamente in modo diverso, spettano all’inquilino le spese di manutenzione che derivino dall’uso normale della tapparella, come ad esempio la sostituzione della cinghia dell’avvolgibile oramai logora per il continuo uso o la sostituzione di qualche stecca usurata.

Saranno invece a carico del proprietario tutti quelle rotture che:

  • non possono essere riparate con interventi di piccola manutenzione;
  • derivino da caso fortuito o accidentale indipendente dall’inquilino (si pensi all’ipotesi di una pallonata tirata da ragazzini nel cortile che colpisce violentemente la tapparella al punto da romperla);
  • dipendano da vetustà della tapparella (ad esempio, la tapparella che si rompe o si blocca perché troppo vecchia o perché la plastica è usurata e cotta dal sole).

Ricapitolando, quindi, la riparazione di una tapparella, o meglio di parti della stessa quali cinghie o stecche, rientra tra le spese di manutenzione ordinaria dell’immobile e sarà a carico dell’inquilino; invece la sostituzione integrale di una tapparella (perché vecchia, obsoleta e non più funzionante), va catalogata tra le spese attinenti la manutenzione straordinaria e quindi di competenza del proprietario.

Che fare se il proprietario non adempie all’obbligo di manutenzione

A primo impatto, la soluzione potrebbe sembrare semplice per l’inquilino che ha sostenuto la spesa di manutenzione straordinaria di competenza del proprietario: portare in compensazione tale credito con il canone di locazione, riducendolo sino alla cifra corrispondente.

Tuttavia, tale espediente della compensazione con il canone di locazione non è applicabile. L’inquilino, difatti, è sempre tenuto al pagamento per intero del canone di locazione sino a quando gode del bene, non potendo sospendere o ridurre il canone nemmeno se il locatore non provvede alla manutenzione dell’immobile. Tale condotta, difatti, potrebbe integrare gli estremi per lo sfratto.

L’unico rimedio di cui dispone il conduttore è quello di rivolgersi al giudice per far dichiarare l’inadempimento contrattuale del locatore ed ottenere la relativa tutela.



Di Valeria Rainieri

note

[1] Art. 1571 cod.civ.

[2] Art. 1576 cod.civ.

[3] Art. 1609 cod.civ.


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