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Motivi per non pagare l’affitto

2 Febbraio 2021
Motivi per non pagare l’affitto

Se l’immobile non è più adatto all’uso concordato l’affittuario può sospendere il canone.

Il semplice fatto di vantare un credito nei confronti del locatore non è una valida ragione per sospendere i canoni della locazione. Secondo la Cassazione, i motivi per non pagare l’affitto possono essere collegati solo all’impossibilità di utilizzare l’immobile secondo l’uso convenuto. Quindi, tutte le volte in cui l’appartamento, il locale commerciale o il magazzino sia totalmente inservibile, l’inquilino ha la possibilità di sospendere i versamenti.

Al contrario, quando l’immobile resta ugualmente utilizzabile o abitabile – seppure con una sostanziale riduzione dell’utilità e delle comodità – è necessario corrispondere il canone. 

Questa è in sostanza la regola da comprendere per scoprire quali sono i motivi per non pagare l’affitto. Cerchiamo di fare il punto della situazione con qualche esempio pratico.

Rimborsi e crediti verso il locatore

Potrebbe avvenire che l’inquilino anticipi delle spese per conto del locatore, di solito collegate alla manutenzione dell’appartamento, e che pertanto vanti un diritto di credito nei suoi confronti. O che pretenda dei risarcimenti per dei danni conseguenti ad una ridotta utilità dell’immobile. In tutti questi casi, la giurisprudenza ha escluso la possibilità di compensare il credito con il debito derivante dal canone. In altri termini, il conduttore non può trattenere, dalle somme dovute mensilmente, quelle rivendicate nei confronti del padrone di casa. Si tratta infatti di due obbligazioni che viaggiano su binari paralleli. 

La regola imporrebbe quindi all’inquilino, salvo patto contrario, di agire in via giudiziale per ottenere le somme cui ha diritto, continuando però a corrispondere il canone di locazione. 

Dunque, avere diritto a un rimborso o a un risarcimento non è un valido motivo per non pagare l’affitto o per pagarlo in misura inferiore. 

Infiltrazioni d’acqua e umidità

Le infiltrazioni d’acqua, quando rendono completamente inservibile l’immobile, sono una valida causa di sospensione del canone di locazione. Ma a tal fine è necessario che l’inquilino dimostri di aver dovuto lasciare l’appartamento o di non avervi potuto svolgere la propria attività commerciale. 

Quando invece si tratta solo di una ridotta disponibilità del bene – ad esempio, un problema estetico o di umidità collegato a una sola stanza – il canone va comunque versato nella misura convenuta. Il conduttore, che non ha lasciato l’appartamento (con ciò dimostrando appunto l’utilizzabilità dell’immobile), potrà tutt’al più agire in giudizio per chiedere una riduzione del prezzo proporzionale al disagio patito.

Mancanza di agibilità 

La mancanza di agibilità dell’immobile, se non conosciuta dall’inquilino al momento della sottoscrizione del contratto di locazione, è un motivo per non pagare l’affitto. Opposta è invece la conclusione se tale circostanza è stata resa nota all’inquilino il quale, ciò nonostante, ha comunque inteso siglare il contratto: egli infatti era consapevole della caratteristica dell’immobile e, pertanto, non potrà rivendicare alcuna sospensione degli obblighi contrattuali. 

Mancanza dei permessi

In caso di locazione a uso commerciale, il fatto di non aver ricevuto le autorizzazioni amministrative e i permessi per l’esercizio dell’attività non è considerato un valido motivo per non pagare l’affitto, sempre che ciò dipenda da questioni collegate al conduttore e non all’immobile. Si pensi al caso in cui il locale sia interessato da abusi edilizi realizzati in precedenza dal proprietario [1]. 

Altri vizi dell’appartamento

Secondo i recenti orientamenti della Cassazione [2], il rapporto tra contraenti in un contratto di locazione deve essere fondato su principi di buona fede e correttezza di tal che, in presenza di vizi che rendano inutilizzabile o scarsamente utilizzabile l’immobile, sarebbe insensato e contrario a buona fede che il proprietario possa comunque ottenere il pagamento del canone di affitto solamente mediante il richiamo al contratto sottoscritto. 

Se è vero che grava sul locatore l’obbligo di mantenere l’immobile in stato da servire all’uso convenuto, dovendo procedere alle riparazioni necessarie, eccetto quelle di piccola manutenzione, è altrettanto vero che al conduttore non è consentito sospendere il pagamento del canone né procedere a riduzioni unilaterali nel caso di vizi che non impediscono in modo assoluto il godimento dell’immobile.

La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, infatti, considerata legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore: il che avviene quando l’appartamento è del tutto inservibile.

Quindi, anche in presenza di vizi rilevanti, se il conduttore continua a detenere e utilizzare l’immobile, il canone è dovuto.

Guasti in casa: quando il conduttore è tenuto a pagare il canone?

In tema di locazione, la sospensione dell’adempimento dell’obbligazione a cui è tenuto il conduttore e, dunque, il mancato versamento del canone, deve ritenersi legittima solo qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, dunque laddove vi sia una assoluta impossibilità di utilizzare l’immobile e non, invece, qualora vizi o eventuali guasti – come, nel caso di specie, infiltrazioni d’acqua -, anche se consistenti, non impediscano al conduttore di abitare o, comunque, di utilizzare l’immobile.


note

[1] Cass. sent. n. 2154/2021.

[2] Cass. sent. n. 20322/2019, n. 16917 e 16918; n. 22039/2017.


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