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Sospensione canone locazione per vizi immobile: ultime sentenze

2 Febbraio 2021
Sospensione canone locazione per vizi immobile: ultime sentenze

Il conduttore non può sospendere o autoridurre il canone di locazione se l’immobile non è completamente inservibile all’uso convenuto. Solo se è il bene è totalmente inutilizzabile l’affitto non è dovuto. 

Il conduttore può sospendere pagamento canone di locazione solo quando venga a mancare completamente la controprestazione da parte del locatore

Se è vero che grava sul locatore l’obbligo di mantenere la cosa concessa in godimento in stato da servire all’uso convenuto (art. 1575c.c.), dovendo procedere alle riparazioni necessarie, eccetto quelle di piccola manutenzione (art. 1576 c.c.), ed essendo esposto all’azione di risoluzione del contratto o di riduzione del corrispettivo se la cosa sia affetta da vizi che diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito (art. 1578 c.c.), è altrettanto vero che al conduttore non è consentito di astenersi dal pagamento del canone né procedere a riduzioni unilaterali nel caso in cui alleghi l’esistenza di vizi che non impediscono in modo assoluto il godimento del bene.

La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, infatti, considerata legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.

Tribunale Grosseto, 19/02/2020, n.184

La sospensione del pagamento del canone, in tema di locazione

In tema di inadempimento contrattuale vale la regola “l’exceptio non rite adimpleti contractus”, di cui all’art. 1460 c.c., che si fonda su due presupposti: l’esistenza dell’inadempimento anche dell’altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell’immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all’inadempimento del locatore.

Tribunale Roma sez. VI, 16/04/2019, n.8640

La sospensione del pagamento del canone dal conduttore è legittima solo se venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore

In presenza di inadempimenti da ambo le parti va valutato il comportamento della parte che si sia resa responsabile delle violazioni più rilevanti, pertanto è al conduttore che va imputato il maggior inadempimento quando lo stesso, pur in presenza di vizi, ha continuato a godere dell’immobile e, nel contestare le condotte inadempienti al proprio locatore, non ha eseguito né offerto di eseguire la prestazione di pagamento dei canoni di locazione (nella specie: il conduttore con missiva contestava alla controparte formale eccezione di inadempimento a causa della presunta omessa osservanza degli obblighi di vigilanza sul all’interno del parco commerciale ed in una missiva successiva riservava azione per il risarcimento dei danni subiti e subendi, ma ha omesso di pagare il canone di locazione per tre anni), per cui la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore determinandosi, al contrario, un’inaccettabile alterazione del sinallagma contrattuale, con la conseguenza che non può invocarsi il risarcimento del danno asseritamente patito a causa del contegno della controparte, essendo tale facoltà, di natura accessoria, riconosciuta dall’art. 1453 c.c. solo al contraente adempiente.

Tribunale Reggio Calabria sez. I, 25/03/2019, n.493

Sospensione totale o parziale del pagamento del canone di locazione: ipotesi legittimanti

La sospensione totale o parziale del pagamento del canone di locazione da parte del conduttore è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede. Tale ipotesi ricorre quando venga a mancare totalmente o parzialmente la controprestazione del locatore come ad esempio quando in conseguenza della esistenza di vizi dell’immobile lo stesso si presenta in tutto od in parte inutilizzato.

Tribunale Cremona, 11/03/2019, n.171

Non è legittima la sospensione, da parte del conduttore che continua a godere dell’immobile, del pagamento del canone, pur in presenza di vizi

Qualora un conduttore abbia continuato a godere dell’immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all’inadempimento del locatore e, quindi, in contrasto con il principio della proporzionalità delle rispettiva obbligazioni acquisito dalla giurisprudenza (in tali termini è Cass. n. 8425/2006; conformi, tra le altre, Cass. n. 2855/2005; Cass. n. 3341/2001).

Il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand’anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Alla luce di ciò, v’è evidente inadempimento del conduttore se questi non corrisponda il canone sul presupposto di vizi (ad esempio quelli relativi allo stato degli infissi) che erano conosciuti e conoscibili al momento della sottoscrizione del contratto e tuttavia il conduttore stesso è rimasto nel pieno godimento dell’appartamento locato per tutta la durata del rapporto, senza alcuna limitazione di spazi.

Tribunale Roma sez. VI, 13/02/2018, n.3349

Guasti in casa: quando il conduttore è tenuto a pagare il canone?

In tema di locazione, la sospensione dell’adempimento dell’obbligazione a cui è tenuto il conduttore e, dunque, il mancato versamento del canone, deve ritenersi legittima solo qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, dunque laddove vi sia una assoluta impossibilità di utilizzare l’immobile e non, invece, qualora vizi o eventuali guasti – come, nel caso di specie, infiltrazioni d’acqua -, anche se consistenti, non impediscano al conduttore di abitare o, comunque, di utilizzare l’immobile.

Tribunale Milano sez. XIII, 08/09/2017

Legittima la sospensione del pagamento del canone di locazione solo se i vizi impediscono completamente il godimento dell’immobile

In tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare li canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, anche nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, atteso che la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, e, inoltre, secondo il principio “inadimplenti non est adimplendum”, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede.

Tribunale Bari sez. III, 07/03/2017, n.927

Vizi dell’immobile, conoscibilità e sospensione dell’adempimento

Non possono ravvisarsi vizi rilevanti ex art. 1578 c.c. nel caso in cui il conduttore abbia, di fatto, utilizzato l’immobile locato per oltre un anno, svolgendovi l’attività commerciale contrattualmente prevista, con ciò dimostrando l’idoneità dell’immobile all’uso convenuto. La conoscenza dei vizi in capo al conduttore può desumersi da elementi del contatto che facciano riferimento a problematiche relative allo stato dell’immobile locato. In ogni caso, non è consentita al conduttore l’autotutela sotto forma di sospensione totale o parziale dell’obbligazione conduttore di corrispondere il canone di locazione.

Cassazione civile sez. III, 27/09/2016, n.18987



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