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Come ridurre il canone di locazione?

2 Febbraio 2021
Come ridurre il canone di locazione?

Comunicazione e registrazione accordo di riduzione o sospensione del canone di affitto. Adempimento per il locatore. 

Per ridurre il canone di locazione bisogna innanzitutto trovare un accordo con il locatore o, in mancanza, fare ricorso al giudice eccependo vizi e difetti dell’immobile che lo rendano parzialmente inutilizzabile. 

La legge vieta al proprietario dell’immobile di aumentare il prezzo del canone nel corso della locazione, potendo solo richiedere la rivalutazione Istat dell’importo, se prevista in contratto. Per pretendere un importo più alto, questi dovrà stipulare un nuovo contratto di affitto, dando la disdetta – nei termini di legge – di quello precedente. 

In questa breve guida vedremo come ridurre il canone di locazione tenendo conto delle due possibilità che abbiamo appena indicato. Ma procediamo con ordine. 

Come ridurre il canone di locazione con un accordo

Padrone di casa e inquilino possono trovare un accordo per ridurre il canone di locazione senza che sia necessario stipulare un nuovo contratto di affitto. 

L’accordo può prevedere una riduzione del canone di affitto limitata a un certo periodo di tempo o per tutta la residua durata del contratto oppure la sospensione del pagamento per uno o più mensilità.

Il nuovo accordo andrà comunicato all’Agenzia delle Entrate. Diversamente, infatti, potrebbe scattare un accertamento fiscale nei confronti del locatore che, in dichiarazione dei redditi, indicherà un compenso inferiore rispetto all’importo riportato sulla scrittura privata originariamente registrata. 

A tal fine, è quindi necessario:

  • scaricare e compilare il Modello 69 reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate nel quale andranno riportati i dati del contratto di locazione e i relativi codici di registrazione. Non è necessario versare bollo o altre imposte;
  • redigere una scrittura privata ove dovrà essere indicato solo il nuovo importo del canone di locazione e il termine di durata in cui lo stesso avrà efficacia tra le parti. Tale accordo va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni. Diversamente, il locatore corre il rischio di pagare le imposte anche sul canone di locazione non percepito. 

Come chiarito dalla stessa Agenzia delle Entrate [1], è possibile – a norma dell’articolo 19 del Dl 133/2014 – registrare volontariamente una scrittura privata non autenticata, con cui le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di locazione ancora in essere. Tale atto è esente dall’imposta di registro e di bollo. 

La richiesta di registrazione, poiché va eseguita mediante il modello 69, dev’essere effettuata andando all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove il contratto è stato registrato.

In base alla prassi dell’Agenzia delle Entrate, la scrittura privata per la riduzione del canone di locazione non è soggetta a registrazione. Secondo una risoluzione dell’Agenzia delle Entrate [2], la riduzione del canone di locazione, non configurando una risoluzione del contratto, non dev’essere obbligatoriamente comunicata all’Agenzia. La stessa risoluzione puntualizza che, ove il contribuente decida di registrare la scrittura volontariamente, la tariffa ex articolo 5 riguarda una comunicazione accessoria a un contratto di locazione già registrato (con conseguente applicazione dell’imposta di registro nella misura di 67 euro). Fermi questi princìpi generali, la legge prevede [3] l’esenzione da ogni imposta (quindi anche dal versamento della somma di 67 euro) degli accordi che si limitino a ridurre il canone di locazione.

Solo nel caso di accordo di rinegoziazione del canone in aumento, che dia luogo a un’ulteriore liquidazione dell’imposta per il contratto di locazione già registrato, occorre la comunicazione all’Agenzia stesso entro 20 giorni.

Al riguardo una Faq pubblicata sul sito dell’agenzia delle Entrate indica la possibilità, nel periodo di chiusura dell’ufficio (dovuta all’emergenza Covid-19), di inviare la documentazione (modello 69 sottoscritto, scansione della scrittura privata, documento di identità, dichiarazione sostitutiva di conformità e impegno alla successiva presentazione dell’originale) via Pec all’ufficio. 

Che succede dopo l’accordo di riduzione del canone di affitto?

Una volta effettuata la comunicazione all’Agenzia delle Entrate, il locatore ha diritto a dichiarare, nella propria dichiarazione dei redditi, il minor importo del canone pattuito. La presunzione di maturazione del canone opera sulla base delle pattuizioni contrattuali: se queste cambiano, varia anche la presunzione di maturazione.

L’imposta di registro andrà commisurata al nuovo canone concordato tra le parti.

Come sospendere il canone di locazione

Potrebbe succedere che, in un momento di particolare difficoltà per l’inquilino, il padrone di casa acconsenta a sospendere il pagamento dell’affitto per una o più mensilità. Tale accordo però va comunicato all’Agenzia delle Entrate. Diversamente, il locatore sarebbe comunque tenuto a indicare, in dichiarazione dei redditi, l’intero canone convenuto nel contratto, anche se non percepito. Difatti, in base al Testo Unico delle Imposte sui Redditi [4], i redditi derivanti dai canoni di locazione devono essere dichiarati anche se non percepiti. 

Se si vuole evitare di versare le imposte sugli importi maturati in base al contratto originario e non percepiti, resta sempre la possibilità di concordare con l’inquilino la riduzione o l’azzeramento dei canoni, trasmettendo tale accordo all’Agenzia delle Entrate, in allegato al modello 69, che si può inviare anche tramite posta elettronica certificata (Pec).

In questo caso, il locatore avrà diritto di dichiarare l’importo effettivamente convenuto. 

Sempre sotto l’aspetto tributario, si ritiene che non vi siano conseguenze negative per il fatto che l’importo complessivo annuo, derivante dai nuovi accordi, sia inferiore al minimo stabilito ai fini dei contratti a canone concordato.

Riduzione canone affitto per vizi

Infine, potrebbe succedere che l’immobile presenti dei vizi e che il locatore non provveda alla dovuta manutenzione. In questo caso, l’inquilino non può autoridurre il canone, di propria iniziativa, potendo solo sospenderne integralmente il pagamento nel caso in cui l’immobile sia completamente inservibile e, quindi, inutilizzabile. Pertanto, dovrà ricorrere al giudice, facendo causa al locatore, affinché sia il tribunale a disporre la riduzione del canone proporzionale alla diminuzione di utilità dell’immobile.


note

[1] Ag. Entrate, circolare n. 12/E dell’8 aprile 2016.

[2] Risoluzione Ag. Entrate n. 60/E del 28 giugno 2010

[3] Art. 19 del Dl 133/2014. 

[4] Art. 26 del Tuir (Dpr 917/1986).

Autore immagine: depositphotos.com


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3 Commenti

  1. A causa di questa pandemia, le entrate in famiglia sono ridotte. Mia moglie è casalinga ed io ho subìto una riduzione dello stipendio. Inoltre, devo pagare l’affitto, l’auto e tutte le normali spese quotidiane. Insomma, ho parlato con il proprietario di casa e lui mi ha concesso una riduzione finché la situazione non migliora. Per lui, vista la sua situazione di tranquillità economica, 50 euro in più non sono un grande peso, mentre con il risparmio di questi mesi io con quei soldi ci faccio la spesa.

  2. Il padrone di casa è stato molto gentile nei miei riguardi. Mi ha detto che qualche ritardo nel pagamento per lui non sarà un problema dal momento che io dovevo cercare di risparmiare e avevo delle spese extra. Quindi, ci siamo accordati sul pagamento del canone con più elasticità da parte sua.

  3. A causa del Covid, ho pensato di ritornare a casa mia e lasciare la casa in affitto. LO so che questo poteva comportare un danno per il proprietario di casa così ho dato il preavviso. Non sapevo cos’altro fare perché non sapevo quanto sarebbe durata l’emergenza sanitaria. Lui invece mi ha proposto una riduzione del canone scontandomi bei soldi che per chi sta ancora sulle spalle della famiglia possono rappresentare un peso. Allora, ci siamo accordati così io ho la mia indipendenza e la mia casa in affitto e lui continua ad avere la sua entrata mensile ridotta

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