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Canone di locazione autoridotto: ultime sentenze

2 Febbraio 2021
Canone di locazione autoridotto: ultime sentenze

Quando è possibile chiedere la riduzione del canone di affitto. I vizi dell’immobile e l’emergenza sanitaria Covid-19: l’impossibilità a pagare l’affitto.

Vizi dell’immobile

I vizi della cosa locata non legittimano il conduttore a ridurre il canone

In tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell’ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell’art. 1578, primo comma, cod. civ., per ripristinare l’equilibrio del contratto, turbato dall’inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata. Tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti .

Tribunale Roma sez. VI, 02/09/2020, n.12046

Locazione: i semplici guasti della cosa locata non determinano una riduzione del canone

In materia di locazione, costituiscono vizi della cosa locata, idonei a fondare il diritto a ottenere la riduzione del canone per il periodo di parziale godimento dell’immobile ex artt. 1578 e 1581 c.c., i difetti gravi e non facilmente eliminabili, se non attraverso un’opera di risanamento comportante un sacrificio economico per il locatore. Non determinano, invece, una riduzione del canone i guasti, che sono alterazioni transitorie e connaturali all’uso e al godimento del bene, eliminabili attraverso opere di semplice riparazione. (Nel caso di specie, il tribunale ha riconosciuto il diritto del conduttore a ottenere la riduzione del canone, in quanto i vizi lamentati – ovvero assenza del contatore di gas, mancanza di inferriate e finestre del vano scala, assenza di contratto di allaccio dell’acqua – attengono alla composizione, costruzione e funzionalità strutturale dell’immobile, tali da aver determinato una riduzione nel godimento del bene).

Tribunale Benevento, 07/02/2020, n.294

Legittimità della sospensione dell’adempimento del conduttore se manca la controprestazione del locatore

In tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.

Tribunale Pisa, 16/12/2019, n.1290

In tema di locazione, l’art. 3, comma 4, del d.l. n. 95 del 2012, conv. con modif. dalla l. n. 135 del 2012, nel prevedere la riduzione del 15 per cento del canone dovuto dalle Amministrazioni centrali, non introduce una ipotesi di nullità del contratto, ma una riduzione “ope legis” della controprestazione a carico della P.A. per ragioni di contenimento della spesa.

Cassazione civile sez. VI, 30/11/2019, n.31340

Il conduttore che non gode pienamente del bene locato ha diritto ad ottenere una riduzione del canone

Qualora l’immobile locato si trovi, a prescindere dalla colpa del locatore, in condizioni tali da non consentire il normale godimento del bene in ordine alla sua destinazione contrattuale, il conduttore convenuto in giudizio per il pagamento dell’intero canone, se non può validamente opporre l’eccezione di inadempimento, può tuttavia ottenere una riduzione del canone, proporzionale alla riduzione dell’utilità che il conduttore consegue in ragione dei limiti sussistenti al pieno godimento del bene.

Tribunale Roma sez. VI, 01/07/2019, n.13216

Riduzione canone locazione per Covid-19

COVID-19: il giudice riduce il canone delle locazioni ad uso di ristorante

Una società che gestisce due ristoranti nel centro di Roma, ubicati entro locali da essa condotti in locazione, agisce in giudizio, diremo, in prevenzione, nei confronti della società locatrice, chiedendo, in sede cautelare, che venga inibita a tale società l’escussione di una fideiussione prestata da un terzo, una banca, a garanzia di adempimento dell’obbligazione di pagamento del canone mensile: il tutto in ragione della morosità insorta nel periodo del lockdown determinato dalla pandemia COVID-19.

A fondamento della domanda cautelare, la conduttrice assume di aver subito, nel periodo in questione, a causa del lockdown, una brusca contrazione degli introiti, a causa della interruzione dell’attività provocata dalle note circostanze, e, così, di non aver potuto pagare il canone. Essa conduttrice chiede altresì che il canone per un anno, dal marzo 2020 al marzo 2021, venga drasticamente ridotto, e che il debito per la morosità effettivamente maturata venga ristrutturato e «spalmato» in un arco temporale decorrente dall’aprile del prossimo anno.

Il giudice accoglie la domanda cautelare e, dunque, dispone la riduzione dei canoni di locazione del 40% per i mesi di aprile e maggio 2020 e del 20 % per i mesi da giugno 2020 a marzo 2021, nonché la sospensione della garanzia fideiussoria fino ad un’esposizione debitoria di 30.000 euro.

Si ritiene possibile modificare, sebbene per il momento ancora soltanto in sede cautelare, i termini di un contratto di locazione se il conduttore ha visto la propria attività ridotta a causa delle misure emergenziali (Covid-19) disponendo la riduzione dei canoni di locazione del 40% per i mesi di aprile e maggio 2020 e del 20 % per i mesi da giugno 2020 a marzo 2021 nonché la sospensione della garanzia fideiussoria fino ad un’esposizione debitoria di 30.000 euro.

La crisi economica derivata dalla pandemia da Covid-19 e la conseguente chiusura forzata delle attività commerciali, in particolar modo quelle legate al settore della ristorazione, devono qualificarsi quale sopravvenienza nel sostrato fattuale e giuridico che impone, in base alla clausola generale di buona fede e correttezza, un obbligo delle parti di contrattare al fine di addivenire a un nuovo accordo volto a riportare in equilibrio il contratto entro i limiti dell’alea normale. Ad affermarlo è il Tribunale di Roma con una recente ordinanza con la quale ha accolto in parte la richiesta di una società conduttrice di un locale adibito a ristorante, che aveva chiesto al locatore una rinegoziazione del canone (nella specie di 8mila euro mensili) per via della chiusura forzata dell’attività. Il giudice si è soffermato sul ruolo della clausola generale della buona fede e ha optato per una riduzione del 30% dell’importo del canone relativo ai mesi di marzo, aprile e maggio 2020. Per il giudice, inoltre, la previsione da parte del Dl Cura Italia prima e del Dl Rilancio poi di un credito di imposta pari al 60% dell’importo del canone non è sufficiente a riportare in equilibrio il contratto (nella fattispecie a fronte del recupero di poco più della metà del credito di imposta per un solo mese si sono verificate della perdite nette dei ricavi per i mesi di marzo, aprile, maggio di più di 130mila euro rispetto al corrispondente periodo di gestione dell’anno precedente).

Tribunale Roma sez. VI, 27/08/2020

Efficacia accordi di riduzione del canone di locazione 

In tema di I.R.P.E.F., gli accordi di riduzione del canone di locazione hanno efficacia ai fini fiscali anche se non portati a conoscenza dell’Amministrazione Finanziaria con la registrazione, altri elementi di prova possono validamente fondare la resistenza alle pretese dell’Ufficio, non avendo la registrazione efficacia costitutiva della pattuizione tra le parti.

Comm. trib. reg. Milano, (Lombardia) sez. XVI, 30/12/2019, n.5566



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