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Casa cointestata: come si gestisce l’affitto?

3 Febbraio 2021
Casa cointestata: come si gestisce l’affitto?

A chi spetta firmare il contratto di locazione e chi deve riscuotere i canoni? Cosa succede in caso di sfratto e come si pagano le tasse sull’affitto?

A chi spetta stipulare il contratto di affitto quando la casa è cointestata a più soggetti e a chi compete riscuotere il relativo canone? A chi va inviata la lettera di disdetta per evitare il rinnovo del contratto e chi deve promuovere la causa di sfratto? 

Ci sono numerose problematiche da risolvere nel caso di immobile in comunione tra due o più persone. Di tanto ci occuperemo in questo articolo. Spiegheremo cioè, nell’ipotesi di casa cointestata, come si gestisce l’affitto. Ma procediamo con ordine. 

Casa cointestata: chi firma il contratto di affitto?

La stipula di un contratto di locazione viene fatta rientrare nell’attività di ordinaria amministrazione e i poteri di gestione dell’immobile spettano a tutti i comproprietari. Pertanto, può stipulare il contratto di affitto uno qualsiasi dei comproprietari senza bisogno della previa autorizzazione degli altri. Questi ultimi potranno convalidare l’operato del primo anche in un momento successivo o tacitamente (ottenendo la propria parte del canone di locazione). 

Ciò significa che la scrittura privata non deve necessariamente menzionare il nome di tutti i comproprietari e riportarne le relative firme (anche se è meglio che ciò avvenga per evitare successive contestazioni). Il contratto è valido anche se sottoscritto da uno solo dei titolari del bene.

L’eventuale dissenso dei comproprietari non rende inefficace il contratto nei confronti dell’inquilino che ne potrà chiedere il rispetto fino alla scadenza, senza quindi possibilità di subire lo sfratto. I rapporti tra i comproprietari quindi verranno regolati su un differente piano. In particolare, coloro che non sono stati consultati prima della stipula del contratto potranno chiedere al firmatario il risarcimento del danno, se adeguatamente dimostrato. Danno che potrebbe ad esempio derivare dalla previsione di un canone inferiore rispetto ai prezzi di mercato. 

Casa cointestata: chi riscuote il canone di affitto?

L’inquilino si libera dal pagamento del canone di affitto corrispondendo l’intero importo anche a un solo cointestatario, salvo che nel contratto sia disposto diversamente. La scrittura privata, ad esempio, potrebbe prevedere l’obbligo di versamento di una frazione del canone in capo a ciascun comproprietario o a uno solo di questi. Se, invece, il contratto non prevede nulla di tutto ciò, il conduttore può versare il canone anche a uno solo dei contitolari, liberandosi perciò dal relativo debito. 

Spetterà invece a chi riscuote il canone dividere la somma percepita con gli altri comproprietari. E se ciò non avviene, alcuna ripercussione può riverberarsi sull’inquilino; in altri termini, i comproprietari che non hanno ricevuto la propria parte, non potranno sfrattare l’inquilino che ha corrisposto l’importo a uno solo dei titolari dell’immobile. 

Inoltre, ciascun comproprietario può esigere il pagamento della propria quota di canone, anche se il suo nome non figura nel contratto [1]. Così, ad esempio, se Tizio, coerede insieme a Caio di un appartamento, ha lasciato a quest’ultimo il compito di trovare un inquilino e firmare il relativo contratto di affitto, egli potrà ugualmente chiedere all’inquilino la propria parte del canone (ossia il 50%). 

Casa cointestata: chi paga le tasse sull’affitto?

Ciascun comproprietario è tenuto a dichiarare all’Agenzia delle Entrate la quota del canone che gli spetta in proporzione al valore della sua quota di proprietà dell’immobile. E ciò anche quando il contratto di locazione sia stato stipulato da un solo comproprietario. 

Secondo la Cassazione [2], chi non percepisce i canoni di locazione per un comportamento illecito del comproprietario deve comunque inserirli nella dichiarazione dei redditi.

Casa cointestata: a chi spetta sfrattare l’inquilino?

La causa di sfratto – che può essere intentata in presenza di un ritardo di almeno 20 giorni anche di una sola mensilità – può essere intentata anche da un solo comproprietario, trattandosi anche in questo caso di un atto di ordinaria amministrazione dell’immobile. 

Quindi, non è necessario che il mandato all’avvocato venga conferito da tutti i titolari del bene e che questi si costituiscano nel relativo giudizio in tribunale.

Casa cointestata: a chi spetta dare la disdetta del contratto?

Come noto, l’unico modo per evitare il tacito rinnovo del contratto di affitto è inviare, almeno sei mesi prima della scadenza del contratto, una raccomandata a.r. di disdetta. Ebbene, non è necessario che tale lettera sia firmata da tutti i cointestatari o, nel caso in cui provenga dall’inquilino, sia spedita a tutti costoro. 

Pertanto, anche un solo comproprietario dell’immobile può disdire l’affitto, senza prima consultare gli altri titolari del bene (che eventualmente potranno esigere nei suoi confronti il risarcimento).

Specularmente, l’inquilino che voglia comunicare la disdetta dell’affitto può farlo spedendo la lettera a uno solo dei comproprietari, meglio colui il cui nome figuri nel contratto.

Se uno dei comproprietari intende abitare la casa, potrebbe ben farlo, nel rispetto del contratto in essere con l’inquilino, concludendo un contratto con gli altri comproprietari, a cui dovrà quindi versare il canone come se fosse un soggetto estraneo.

Casa cointestata: come uscire dalla comproprietà

Ciascuno dei comproprietari può in qualsiasi momento “uscire dalla comproprietà” chiedendo la divisione del bene. Divisione che, se non è possibile in natura (cosa che ad esempio potrebbe avvenire nel caso di una villetta scomponibile in più unità immobiliari), dovrà avvenire in altro modo: ad esempio, con assegnazione dell’intera proprietà a un solo comproprietario il quale dovrà liquidare agli altri la relativa quota in denaro, oppure vendendo il bene e dividendo il ricavato. 

Se i comproprietari non si mettono d’accordo è diritto di ciascuno di questi rivolgersi in qualsiasi momento al tribunale per chiedere la divisione forzata della comunione secondo le modalità che abbiamo appena indicato.  


note

[1] Cass. sent. n. 25433/19 e n. 22540/19. «La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell’ambito della gestione di affari ed è soggetta alle regole di tale istituto, tra le quali quella di cui all’ art. 2032 c.c. , sicché, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore può ratificare l’operato del gestore e, ai sensi dell’ art. 1705 c.c. , comma 2, applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nel citato art. 2032 c.c. , esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondente alla rispettiva quota di proprietà indivisa».

[2] Cass. sent. n. 12332/2019.


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