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Nuovo proprietario non vuol riconoscere la servitù: che fare?

2 Febbraio 2021
Nuovo proprietario non vuol riconoscere la servitù: che fare?

In caso di passaggio di proprietà del fondo servente, la servitù si trasferisce in capo al nuovo titolare o cessa?

Un nostro lettore, proprietario di un immobile, è altresì titolare di una servitù di passaggio su un terreno adiacente per un più rapido ed agevole sbocco alla strada pubblica. Tale servitù gli sarebbe stata riconosciuta, in via perpetua, diversi anni fa dal proprietario di tale fondo. 

Di recente, però, il terreno in questione è stato venduto e il nuovo proprietario avrebbe installato un cancello meccanico, impedendo così l’esercizio della servitù. A detta di quest’ultimo, ogni diritto di servitù sarebbe cessato per via della compravendita del bene e della mancata menzione di tale vincolo all’interno del rogito notarile. È davvero così? Che fare se il nuovo proprietario non vuol riconoscere la servitù? Cerchiamo di chiarire come stanno le cose.

La servitù di passaggio: di cosa si tratta?

La servitù di passaggio è un vincolo che viene costituito a carico di un fondo (cosiddetto fondo servente) in favore di un altro (cosiddetto fondo dominante) per una maggiore utilità dello stesso. 

La servitù può essere costituita con accordo tra le parti (che dovranno recarsi dal notaio e firmare un atto pubblico) oppure con una sentenza del tribunale tutte le volte in cui vi sia necessità di un più agevole sbocco dal fondo dominante. 

Il proprietario del fondo dominante non può apportare innovazioni o modifiche che aggravino l’esercizio della servitù.

La servitù si prescrive quando non è esercitata per almeno 20 anni.

La servitù si estingue per impossibilità sopravvenuta di farne uso o per il venir meno della sua utilità se sono decorsi almeno 20 anni dal momento in cui si è verificato l’evento.

È ad esempio il caso in cui si verifica un mutamento dello stato dei luoghi derivante da eventi naturali o da fatto imputabile ad una parte o il caso in cui un terzo impedisce materialmente (e non semplicemente ostacola) l’esercizio della servitù 

Servitù di passaggio: che succede in caso di vendita dell’immobile

La servitù di passaggio non viene meno nel caso in cui l’immobile servente (quello cioè su cui il vincolo ricade) sia oggetto di compravendita e, quindi, passi in proprietà a un altro soggetto. Difatti, la servitù è strettamente legata al terreno stesso e non, invece, al titolare del diritto di proprietà del fondo. 

In buona sostanza, il proprietario del fondo dominante potrà esigere il rispetto della servitù anche dinanzi ai successivi acquirenti o eredi del fondo servente. E ciò a prescindere dal fatto che, nell’atto di trasferimento della titolarità dell’immobile, non sia menzionata l’esistenza della servitù. La stessa infatti può essere agevolmente desunta da una semplice visura immobiliare che l’acquirente può sempre fare prima di acquisire la proprietà del bene. La servitù è infatti un diritto reale immobiliare e, come tale, deve essere sempre trascritto nei pubblici registri immobiliari. Chiunque può accedere a tali informazioni recandosi presso l’ufficio del territorio presso l’Agenzia delle Entrate, anche chi non è proprietario del bene, prendendo diretta cognizione dell’esistenza della servitù. 

Tutt’al più, in caso di mancata menzione della servitù nell’atto di compravendita, potrà discutersi della responsabilità del notaio che non ha informato l’acquirente dei vincoli esistenti sull’immobile e, soprattutto, del venditore. Quest’ultimo potrà essere tenuto al risarcimento del danno o, eventualmente, potrà subire l’azione di risoluzione del contratto (con conseguente restituzione del bene e dei soldi della compravendita).

Conseguentemente, essendo la servitù di passaggio estranea ai cambi di proprietà dell’immobile, il titolare del fondo dominante ha diritto a vedersi riconoscere l’esercizio della servitù stessa, costituita in favore del suo fondo, indipendentemente dall’intervenuto acquisto del vicino fondo “servente”.

Ciò detto, qualora il nuovo proprietario di quel fondo non consenta tale passaggio, il lettore potrà rivolgersi all’autorità giudiziaria per riaffermare l’esistenza del proprio diritto, oltre che al fine di richiedere la cessazione di ogni molestia o turbativa.

  



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