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Affitto: il solo pagamento in ritardo del canone di locazione non legittima lo sfratto

20 Dicembre 2014
Affitto: il solo pagamento in ritardo del canone di locazione non legittima lo sfratto

Locazione commerciale: il giudice deve valutare la gravità dell’inadempimento; inoltre il canone di affitto non può essere autoridotto dal conduttore.

Se il conduttore di un locale a uso commerciale paga in ritardo l’affitto, quando ormai il padrone dell’immobile ha già depositato il ricorso per sfratto, il giudice, prima di accogliere la domanda, deve valutare se detto ritardo è di scarsa importanza o meno, avuto riguardo all’interesse dell’altra parte. Nella prima ipotesi, infatti, non potrà dichiarare la risoluzione del contratto e, quindi, intimare l’abbandono del locale.

È quanto emerge da una sentenza di ieri della Cassazione [1]. Ripetendo le parole della Suprema Corte, è chiaro che l’integrale adempimento della prestazione successivo alla causa, di risoluzione del contratto deve sempre essere oggetto di valutazione da parte del giudice per applicare correttamente la norma del codice civile che consente lo scioglimento del contratto solo nei casi di inadempimento “importante” [2].

Vietato autoridursi il canone

Sempre nella stessa giornata di ieri, la Cassazione [3] ha affermato un altro importante principio in tema di locazione ad uso diverso da quello abitativo.

L’inquilino – si legge in sentenza – non può autoridursi il canone di locazione, anche se nell’immobile siano presenti delle turbative e dei vizi tali da pregiudicarne il godimento: ciò costituisce un comportamento arbitrario ed illegittimo che il locatario non è legittimato a compiere.

L’unica cosa che l’inquilino può fare [4] è di presentare una domanda al giudice per ottenere la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo. Solo il magistrato, infatti, ha il potere di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti ed, eventualmente, ridurre il corrispettivo dovuto per la locazione.

Dunque, se anche l’immobile presenta dei difetti o delle condizioni tali da rendere del tutto sproporzionato il canone, il conduttore deve prima rivolgersi al tribunale e non può, invece, di propria spontanea iniziativa, ridurre l’importo mensile da versare al titolare dell’immobile.


note

[1] Cass. sent. n. 26538 del 17.12.2014.

[2] Art. 1455 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 26540/14 del 17.12.2014.

[4] Ai sensi dell’art. 1578 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com


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