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Mutuo nullo per eccesso di finanziamento

3 Febbraio 2021
Mutuo nullo per eccesso di finanziamento

Superato il limite di finanziabilità, la banca non può procedere al pignoramento dell’immobile di proprietà del debitore. 

Si amplia il fronte delle sentenze secondo cui è nullo il mutuo per eccesso di finanziamento ossia per superamento del limite di finanziabilità. Limite imposto – come vedremo a breve – da una norma del Tub, il Testo Unico Bancario. Una di queste pronunce è stata di recente emessa dal tribunale di Busto Arsizio [1].

In buona sostanza, tale orientamento decreta l’illegittimità del pignoramento azionato dall’istituto di credito in danno del debitore che non abbia restituito le somme ricevute in prestito. Insomma, la nullità si estende all’intero mutuo fondiario e non solo a quella parte che eccede il tetto legale. Ma procediamo con ordine.

Cos’è l’eccesso di finanziamento?

Il Testo Unico Bancario stabilisce un limite massimo all’ammontare dei finanziamenti che la banca può concedere al proprio cliente; ciò avviene al fine di tutelare la stabilità del sistema creditizio dalle insolvenze dei mutuatari. Porre un freno all’esposizione debitoria del cliente significa infatti ridurre il rischio, per il creditore, di non poter poi recuperare – in caso di morosità – le somme che gli sono dovute nonostante il ricorso all’esecuzione forzata. È infatti noto che il pignoramento immobiliare quasi mai consente il rientro nell’intero credito azionato; i beni vengono spesso svenduti tramite il sistema delle aste giudiziarie e il prezzo ricavato dall’aggiudicazione del bene è quasi sempre il frutto di una “svendita”.

Come dicevamo, a stabilire il limite di finanziabilità è l’articolo 38 del Testo Unico Bancario. Più nel dettaglio, la norma rinvia a un provvedimento della Banca d’Italia, adottato in conformità delle delibere del Cicr. Ebbene, tale provvedimento stabilisce che le banche, in caso di mutuo fondiario, non possono erogare più dell’80% del valore dell’immobile concesso in ipoteca, a meno che il mutuatario non offra ulteriori garanzie. 

Quindi, se di norma, la banca può concedere un finanziamento pari a massimo l’80% del bene finanziato, tale limite può essere superato se il mutuatario concede una seconda ipoteca su un diverso immobile o una fideiussione. 

L’eccesso di finanziamento è quindi quella situazione – illegittima – che si viene a verificare quando la banca, in spregio al testo unico bancario, concede un mutuo in misura superiore al tetto appena indicato, violando così la legge.

Cosa succede in caso di superamento del limite di finanziabilità

Vediamo allora quali sono le conseguenze per il caso di tale condotta illegittima della banca: cosa succede se il debitore riceve un prestito di oltre l’80% del valore del bene dato in ipoteca?

Secondo il tribunale di Busto Arsizio, la conseguenza è la nullità dell’intero mutuo e l’illegittimità dell’eventuale esecuzione forzata intrapresa dall’istituto di credito. Secondo il giudice, ha ribadito che il mutuo fondiario irrispettoso del limite di finanziabilità è nullo in quanto la disciplina imposta dal Tub è una norma di ordine pubblico, che mira ad impedire che le banche concedano crediti per un valore cauzionale superiore a quello degli immobili costituiti in garanzia.

In particolare, il tribunale ha ben precisato che l’interesse pubblico tutelato è di salvaguardia della stabilità del mercato per evitare di esporre il sistema ad una serie di devastanti conseguenze riconducibili alla crisi degli operatori creditizi, con costi ed oneri di salvataggio abitualmente posti a carico dell’Erario.

Cosa può fare la banca in caso di eccesso di finanziamento?

L’articolo 1424 del Codice civile stabilisce che «il contratto nullo può produrre gli effetti di un contratto diverso, del quale contenga i requisiti di sostanza e di forma, qualora, avuto riguardo allo scopo perseguito dalle parti, debba ritenersi che esse lo avrebbero voluto se avessero conosciuto la nullità». 

In pratica, la parte che subisce la contestazione della nullità del contratto ne può chiedere al giudice la conversione in un altro contratto di cui rispetti i requisiti. 

Ebbene, in caso di superamento del limite di finanziabilità, il mutuo fondiario si potrebbe convertire in un mutuo generico; ma affinché ciò avvenga è necessario che la parte (ossia la banca) chieda, nel corso del processo, la conversione nella prima difesa successiva alla rilevazione della nullità (cosa che non è avvenuta nel caso esaminato dal tribunale di Busto Arsizio). Così è stato stabilito dalle Sezioni Unite della Cassazione [2].


note

[1] Trib. Busto Arsizio, sent. del 27.01.2021. 

[2] Cass. S.U. sent. n. 26242/2014, n. 17351/2017 e n. 22466/2018


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