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Nullità mutuo per limite di finanziabilità: ultime sentenze

3 Febbraio 2021
Nullità mutuo per limite di finanziabilità: ultime sentenze

Eccesso di finanziamento: quando il mutuo è nullo e quando è possibile la riconversione del contratto secondo le Sezioni Unite della Cassazione. 

Per l’art. 38 TUB il mutuo fondiario è l’operazione avente ad oggetto la «concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili »; al comma 2 si prevede, poi, che la Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determini l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da realizzare sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisca la concessione di finanziamenti. Al presente, il limite massimo di finanziabilità è fissato dalla delibera del CICR del 22 aprile 1995 (e dalle conseguenti istruzioni applicative di Banca d’Italia) nell’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sui beni medesimi, ma è consentito elevare tale percentuale al 100% attraverso il rilascio di «garanzie integrative», quali fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia ed altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d’Italia.

L’elenco di tali garanzie integrative è tassativamente enunciato dalla circolare. Così, per esempio, Cass. civ., 12 aprile 2018, n. 9079, ha ritenuto che non rientri fra tali garanzie la fideiussione personale prestata dal socio di società in nome collettivo.

Secondo alcune delle ultime sentenze in tema di nullità del mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità la banca non potrebbe più riscuotere il proprio credito.

Cass. civ., 24 settembre 2018, n. 22459, ha ribadito come sia da escludere che la nullità del mutuo fondiario per superamento del limite fissato dalla legge sia da qualificare come nullità parziale.

Secondo Cass. civ., 13 luglio 2017, n. 17352, alla «tesi della nullità parziale ostano non solo le difficoltà pratico-giuridiche di conciliare il frazionamento dell’unico contratto stipulato tra le parti col possibile consolidamento dell’ipoteca per la sola porzione fondiaria, ma anche e a monte la considerazione che l’art. 38 TUB individua oggettivamente i caratteri costitutivi dell’operazione di credito fondiario nel rispetto del limite evocato dal comma 2 della disposizione. Cosicché è corretta l’inferenza che solo il riscontro dei caratteri indicati nella disposizione consente di associare la qualificazione come fondiaria dell’operazione negoziale: un finanziamento ipotecario non rispettoso dei limiti involti dalla disciplina normativa non soddisfa il requisito della “fondiarietà” stabilito dalla norma imperativa ».

Pertanto, la mancanza del requisito della fondiarietà incide direttamente sull’oggetto del contratto, travolgendo quest’ultimo per intero (in termini, ancora Cass. civ., 9 maggio 2018, n. 11201).

Neppure risulterebbe praticabile una conversione automatica nei termini di cui all’art. 1424 c.c., perché il mutuo fondiario possiede requisiti identificativi diversi da quelli dell’ordinario mutuo ipotecario ed è inteso a porre in essere un’operazione diversa e con effetti (anche) distinti da quelli propri del mutuo ordinario.

Secondo le Sezioni Unite (Cass. S.U. sent. n. 26242/2014, n. 17351/2017 e n. 22466/2018) è possibile la conversione del mutuo ai sensi dell’articolo 1424 cod. civ. solo in presenza di una espressa richiesta della parte nella prima difesa utile conseguente all’eccezione di nullità del mutuo.  

Mutuo fondiario: il mancato rispetto del limite di finanziabilità non determina la nullità del contratto

L’eventuale violazione delle prescrizioni di cui all’art. 38 t.u.b. non determina né la nullità del contratto di credito fondiario né la trasformazione dello stesso in altro strumento contrattuale. Ma in alcun modo potrebbe eludere l’applicazione della disciplina specifica del contratto de quo.

Corte appello Brescia sez. I, 29/10/2020, n.1158

Mutuo fondiario: conseguenze del superamento del limite di finanziabilità

In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del D.Lgs. n. 385 del 1993 non esaurisce i suoi effetti sul piano della condotta dell’istituto di credito mutuante, ma è elemento essenziale per la valida qualificazione del contratto di mutuo come fondiario e quindi per l’applicabilità della relativa disciplina di privilegio, sostanziale e processuale, in favore del creditore; pertanto, il superamento di tale limite comporta, tanto ove sia necessario inferirne la nullità dell’intero contratto, salva la conversione ex art. 1424 c.c., quanto ove sia sufficiente la riqualificazione di quello come mutuo ordinario con disapplicazione della disciplina di privilegio, la sicura non operatività della norma che esenta il creditore fondiario dall’obbligo di previa notifica del titolo esecutivo ai sensi dell’art. 41, comma 1, del citato D.Lgs.

Tribunale Roma sez. XVII, 28/09/2020, n.12972

Al superamento del limite di finanziabilità del mutuo fondiario Il superamento dei limiti posti dall’art. 38 TUB impone la declaratoria di nullità del contratto di mutuo fondiario per contrarietà a norme imperative dettate a tutela del cliente.

Corte appello Torino, 27/08/2020, n.872

Mutuo fondiario: natura, funzione e rilevanza del limite di finanziabilità

In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del D.Lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto ed il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso, e costituisce un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il “quantum” della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare ed agevolare e sostenere l’attività di impresa.

Tribunale Pordenone, 17/02/2020, n.120

Mutuo fondiario, il mancato rispetto del limite di finanziabilità determina la nullità del contratto

Il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, t.u.b. è elemento essenziale del contenuto del contratto, e il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso, costituendo un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare e agevolare e sostenere l’attività di impresa.

Cassazione civile sez. I, 21/01/2020, n.1193

Superamento del limite di finanziabilità del mutuo fondiario e altre condizioni per la sua configurabilità quale titolo esecutivo

In tema di credito fondiario, il limite di finanziabilità previsto dal secondo comma dell’art. 38 del d.lgs. 1 settembre 1993, n. 385, come stabilito dalla Banca d’Italia su delibera del Comitato interministeriale per il credito e il risparmio, non esaurisce i suoi effetti sul piano della condotta dell’istituto di credito mutuante, ma è elemento essenziale per la valida qualificazione del contratto di mutuo come fondiario e, quindi, per l’applicabilità della relativa disciplina di privilegio, sostanziale e processuale, in favore del creditore; pertanto, il superamento di tale limite comporta la sua riqualificazione quale mutuo ordinario con disapplicazione della disciplina speciale di privilegio connessa al carattere fondiario del mutuo.

Tribunale S.Maria Capua V. sez. IV, 14/11/2019

Superamento del limite di finanziabilità nel credito fondiario

In tema di mutuo fondiario, il mancato rispetto del limite di finanziabilità, che costituisce un elemento costitutivo della fattispecie, non incide in modo determinante sulla validità del contratto ma sulla qualificazione giuridica del contratto medesimo, il quale dovrà essere qualificato come ordinario mutuo con garanzia ipotecaria, senza necessità di alcuna conversione e con disapplicazione di tutte le regole sostanziali e processuali che sono previste espressamente a favore del creditore fondiario (ad es.: il consolidamento breve dell’ipoteca e le disposizioni di cui all’art. 41 t.u.b.).

Tribunale Sassari, 31/10/2019, n.1313

Mutuo fondiario e limite di finanziabilità

In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993 non esaurisce i suoi effetti sul piano della condotta dell’istituto di credito mutuante, ma è elemento essenziale per la valida qualificazione del contratto di mutuo come fondiario e quindi, per l’applicabilità della relativa disciplina di privilegio, sostanziale e processuale, in favore del creditore; pertanto, il superamento di tale limite comporta, tanto ove sia necessario inferirne la nullità dell’intero contratto, salva la conversione ex art. 1424 c.c., quanto ove sia sufficiente la riqualificazione di quello come mutuo ordinario con disapplicazione della disciplina di privilegio, la sicura non operatività della norma che esenta il creditore fondiario dall’obbligo di previa notifica del titolo esecutivo ai sensi dell’art. 41, comma 1, del citato d. lgs.

Cassazione civile sez. III, 28/06/2019, n.17439

Erogazione di un mutuo fondiario in violazione del limite finanziabilità: conseguenze

In caso di erogazione di un mutuo fondiario in violazione del limite ex art. 38 T.U.B., il mutuo resta pienamente valido ed efficace e, soprattutto, risulta comunque connotato dai privilegi normativi connessi al carattere fondiario del finanziamento, laddove le conseguenze scaturenti dal superamento del limite sono circoscritte all’irrogazione delle sanzioni amministrative previste dalla disciplina del settore bancario ed alla configurazione di un’eventuale responsabilità della banca mutuante.

Tribunale Napoli sez. XIV, 05/06/2019

Erogazione di un mutuo fondiario in violazione del limite finanziabilità: conseguenze

In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto ed il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso (con possibilità, tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti), e costituisce un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il ‘quantum’ della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare ed agevolare e sostenere l’attività di impresa.

Tribunale Napoli sez. XIV, 05/06/2019

Mutuo fondiario e limite di finanziabilità

Ai fini dell’apprezzamento circa il rispetto del limite di finanziabilità prescritto per il mutuo fondiario dalla normativa legale e regolamentare, il giudice deve tenere in considerazione il cd. valore cauzionale del bene ipotecato, secondo le indicazioni comunitarie (direttiva CE n. 2000/12, per cui si sostanzierebbe “nel prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell’immobile”); detto valore deve determinarsi avuto riguardo alla concreta e attuale prospettiva di negoziabilità dell’immobile, del tutto svincolata da considerazioni di carattere speculativo, cosicché, se non è possibile far riferimento a un valore di liquidazione, tra le diverse stime possibili deve privilegiarsi quella di tipo prudenziale.

Tribunale Milano sez. III, 30/05/2019

L’indicazione nel contratto di mutuo fondiario del valore del bene offerto in garanzia non assurge a requisito di forma prescritto “ad substantiam”

L’indicazione nel contratto di mutuo fondiario del valore del bene offerto in garanzia non assurge a requisito di forma prescritto “ad substantiam”, non essendo previsto come tale dalla disciplina specifica di cui agli artt. 38 e 117 T.U.B. e non rientrando nell’ambito delle “condizioni” contrattuali di carattere economico. Ne consegue che la sua omissione non impedisce l’applicabilità del limite di finanziabilità, che è requisito di sostanza del contratto.

Cassazione civile sez. I, 19/11/2018, n.29745

Effetti della nullità del mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità

La nullità del mutuo fondiario, per superamento del limite di finanziabilità, comporta la nullità del precetto notificato per inadempimento del mutuatario.

Tribunale Monza, 05/10/2018

Riconversione del mutuo ex art. 1424 cc

La rilevabilità officiosa delle nullità negoziali deve estendersi anche a quelle cosiddette di protezione, da configurarsi, alla stregua delle indicazioni provenienti dalla Corte di giustizia, come una “species” del più ampio “genus” rappresentato dalle prime, tutelando le stesse interessi e valori fondamentali — quali il corretto funzionamento del mercato (art. 41 cost.) e l’uguaglianza almeno formale tra contraenti forti e deboli (art. 3 cost.) — che trascendono quelli del singolo.

Il giudice innanzi al quale sia stata proposta domanda di nullità parziale del contratto deve rilevarne di ufficio la nullità totale, e, qualora le parti, all’esito di tale indicazione officiosa, omettano un’espressa istanza di accertamento in tal senso, deve rigettare l’originaria pretesa non potendo attribuire efficacia, neppure parziale (fatto salvo il diverso fenomeno della conversione sostanziale), ad un negozio radicalmente nullo.

I poteri officiosi di rilevazione di una nullità negoziale non possono estendersi alla rilevazione (non più di un vizio radicale dell’atto, ma anche) di una possibile conversione del contratto in assenza di esplicita domanda di parte.

Cassazione civile sez. un., 12/12/2014, n.26242



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