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Chi deve pagare le spese della caldaia in affitto?

19 Agosto 2021
Chi deve pagare le spese della caldaia in affitto?

Nel contratto di locazione, le spese relative alla manutenzione della caldaia devono essere ripartite tra proprietario ed inquilino secondo i criteri fissati dal Codice civile.

Hai preso una casa in affitto. Nel tuo appartamento, è presente una caldaia per la produzione di acqua calda e per il riscaldamento. È necessario effettuare la manutenzione annuale dell’impianto e ti chiedi se le relative spese debbano essere sostenute da te o dal proprietario dell’appartamento. Come noto, nel contratto di locazione, esistono dei precisi criteri di ripartizione delle spese tra proprietario e conduttore. Ma chi deve pagare le spese della caldaia in affitto?

Per stabilire a chi competono gli oneri economici relativi all’impianto di riscaldamento dell’acqua e di alimentazione dei termosifoni, occorre verificare la natura degli interventi da compiere e, in particolare, se si tratta di piccole riparazioni ordinarie o di manutenzione straordinaria. Ma andiamo per ordine.

Cos’è il contratto di locazione?

Il contratto di locazione è un accordo attraverso il quale il proprietario di un bene immobile lo mette a disposizione di un soggetto (conduttore) affinché ne faccia il normale uso cui il bene è preposto.

Il contratto di locazione può avere ad oggetto un appartamento per finalità abitativa oppure un immobile da destinare ad altri usi come, ad esempio, un locale commerciale oppure un box per la rimessa delle autovetture.

Il principale obbligo del conduttore che deriva dal contratto di locazione è il pagamento del canone mensile. Il proprietario, invece, deve garantire all’inquilino l’uso dell’immobile e la sua idoneità a perseguire lo scopo per cui viene locato.

Contratto di locazione: come vengono ripartite le spese?

Il Codice civile fissa dei precisi criteri di ripartizione delle spese relative all’immobile locato tra proprietario e conduttore. In particolare, durante la locazione, la legge prevede che il locatore debba eseguire tutte le riparazioni necessarie, fatta eccezione per quelle che possono essere considerate piccola manutenzione le quali rimangono a carico del conduttore [1]. Quando, invece, gli interventi da compiere riguardano le cose mobili, le spese di conservazione di ordinaria manutenzione sono a carico del conduttore a meno che le parti non abbiano deciso diversamente all’interno del contratto di locazione.

La legge precisa altresì che per piccole riparazioni, che come abbiamo visto restano a carico dell’inquilino, devono intendersi quelle derivanti dai deterioramenti prodotti dall’uso e non quelle, invece, determinate da vetustà o caso fortuito.

Fatta questa premessa, si può dunque affermare che, in generale, le spese di straordinaria manutenzione spettano al proprietario mentre i piccoli interventi di manutenzione ordinaria che si rendono nel tempo necessari sono a carico del conduttore. Come spesso accade, tuttavia, le formule utilizzate dal legislatore sono generali ed astratte e non è sempre agevole stabilire, nel caso specifico, chi deve sostenere una singola spesa. Per questo è consigliabile disciplinare in maniera articolata il riparto degli oneri all’interno del contratto di locazione.

Caldaie in affitto: chi deve pagare le spese?

Chiarito cosa prevede, in generale, la legge circa il riparto delle spese di manutenzione tra proprietario e conduttore occorre chiedersi chi deve pagare le spese relative alla caldaia. In linea generale, si può affermare che i costi riguardanti l’uso quotidiano della caldaia sono a carico del conduttore, salvo diversi accordi presi dalle parti nel contratto di locazione. Tali spese sono, infatti, riconducibili alle piccole riparazioni quotidiane determinate dall’uso del bene.

Nelle spese che devono essere sopportate dal conduttore rientrano:

  • piccole riparazioni;
  • sostituzioni di apparecchiature dovute a danno accidentale;
  • pulizia annuale dell’impianto;
  • spese di accensione e di messa a riposo;
  • adempimenti che riguardano il libretto della caldaia;
  • controlli periodici;
  • acquisto del combustibile;
  • pagamento dell’energia elettrica necessaria ad alimentare la caldaia;
  • tasse e imposte da pagare all’azienda sanitaria per la verifica dell’impianto.

Caldaia in affitto: chi paga le spese di straordinaria manutenzione?

In alcuni casi, tuttavia, la caldaia non necessita semplicemente delle ordinarie manutenzioni annuali che derivano dall’uso della stessa o dalla necessità di rispettare le relative normative nazionali e regionali, ma è necessario intervenire in maniera più incisiva sull’impianto. Ciò accade, ad esempio, quando occorre effettuare un intervento di riparazione straordinaria della caldaia oppure sostituirla integralmente. In questi casi, le relative spese devono essere sostenute dal proprietario. L’onere grava su quest’ultimo non solo nel caso di riparazione o di sostituzione dell’intera caldaia ma anche nel caso in cui si rompano dei singoli pezzi e delle singole componenti dell’impianto.


note

[1] Art. 1576 cod. civ.


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1 Commento

  1. Nell’articolo è stato omesso il caso in cui nel contratto di affitto 4+4 viene esplicitamente specificato e accettato che la caldaia per la fornitura di acqua calda sanitaria e/o riscaldamento, potrebbe non essere fornita dal locatore (cosa legalmente possibile), ovvero che, ancorchè già installata, non rientra nelle clausole del contratto di locazione e il locatore la lascia su esplicita richiesta del conduttore; ma la sua manutenzione ordinaria o straordinaria, financo la sua sostituzione, saranno a carico totale del conduttore. In caso di sostituzione, ovviamente, la caldaia resterà di proprietà del conduttore.

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