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Ripartizione spese condominiali per luce scale

3 Febbraio 2021
Ripartizione spese condominiali per luce scale

Come vanno divise le spese condominiali per la bolletta elettrica delle scale: ruolo del regolamento condominiale e possibili deroghe. 

Una delle tante questioni che possono sorgere in condominio, in particolare nel corso dell’assemblea per l’approvazione del bilancio consuntivo, è la ripartizione delle spese condominiali per la luce delle scale. Quali sono i criteri che l’amministratore deve seguire per dividere tali importi tra i vari proprietari? È necessario procedere secondo millesimi o bisogna prendere a riferimento anche l’altezza del piano ove è situato ogni singolo appartamento? Cerchiamo di fare il punto della situazione. 

Prima però di parlare della ripartizione delle spese condominiali per luce delle scale dobbiamo fare una breve digressione in merito alle regole che disciplinano tale materia. 

Ripartizione delle spese condominiali

In base all’art. 1123 Codice civile, le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun piano, salvo diversa convenzione. Il che significa che ciascun condomino deve, di regola, concorrere in base ai millesimi di proprietà che gli sono attribuiti nell’allegato al regolamento condominiale. 

Questo criterio può essere modificato solo da un regolamento condominiale approvato all’unanimità. L’eventuale modifica deliberata a maggioranza sarebbe pertanto nulla (si pensi a una delibera che stabilisca l’esonero o la riduzione per le spese in favore di uno o più condomini). 

Se l’amministratore suddivide fra i condomini le spese comuni violando il criterio di ripartizione previsto dalla legge o dal regolamento, l’assemblea può revocarlo, salva la possibilità di adire il giudice per il risarcimento degli eventuali danni prodotti dalla violazione. 

Il secondo comma del citato articolo 1123 del Codice civile stabilisce che, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Non si deve avere riguardo all’uso effettivo ma a quello potenziale. Non rileva dunque che un condomino, pur potendo usare il bene, si astenga dal farlo, o che un altro condomino ne faccia un uso particolarmente intenso. Pertanto, anche chi fa le scale a piedi deve partecipare alle relative spese di pulizia e chi non si reca mai sul lastrico solare deve comunque contribuire ai costi per la relativa manutenzione.  

Il terzo comma dell’articolo in commento stabilisce infine che, se un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae beneficio. 

Se non ci sono tabelle millesimali che si fa?

Se non sono state ancora predisposte le tabelle millesimali, l’assemblea può deliberare, a maggioranza, una ripartizione provvisoria delle spese fra i condomini, salvo conguaglio, avendo cura di rispettare la proporzione fra la parte di spesa a carico di ciascun condomino e la sua quota di proprietà esclusiva [1]. Il condomino che ritenga violato questo criterio deve impugnare la relativa delibera, dimostrando sia gli esatti termini in cui è stata commessa la violazione, sia il danno a lui derivante [2]. 

Spese per manutenzione scale: come si dividono?

Le spese di manutenzione e sostituzione delle scale, e i relativi pianerottoli, sono finalizzate alla conservazione di questa parte comune dell’edificio. Pertanto, vi devono contribuire tutti i condomini, compresi i proprietari di autorimesse, magazzini e negozi, anche se aventi accesso autonomo e, quindi, indipendente da quello destinato agli altri piani dell’edificio, nonché di seminterrati senza accesso ad altri piani. Le scale, infatti, costituiscono parte essenziale della comune proprietà. 

La spesa dev’essere ripartita seguendo il criterio previsto dall’articolo 1124 del Codice civile: per metà in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo e per l’altra metà in ragione dei millesimi di proprietà [3].

L’esigenza di adottare due parametri comporta la necessità di predisporre un’apposita tabella millesimale. 

Ai fini del criterio dell’altezza si considerano come piani: le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune. 

Per l’adozione di un diverso criterio di ripartizione della spesa è necessaria l’unanimità.  

Alle spese richieste dalla pulizia, dall’illuminazione e dalla tinteggiatura della delle tromba delle scale devono contribuire i soli condomini che ne traggono utilità [4], non quindi quelli di altre scale dello stesso condominio: in pratica, i soli proprietari delle unità immobiliari che vi affacciano.  

Spese illuminazione scale: come si ripartiscono?

Le spese per l’illuminazione delle scale nei condomìni (a prescindere dal numero dei condomini), si ripartiscono in base al criterio dell’altezza di piano, proprio come avviene per la manutenzione e ricostruzione delle scale di cui abbiamo parlato prima. Solo un regolamento di condominio approvato all’unanimità potrebbe stabilire un diverso criterio. 

Secondo la Cassazione [5] «la ripartizione delle spese per la pulizia e l’illuminazione delle scale di un condominio va fatta, in analogia con la norma speciale dell’articolo 1124 del Codice civile, con applicazione integrale del criterio dell’altezza di piano, cioè in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo». Difatti «la disposizione contenuta nell’articolo 1124 comma uno del Codice civile secondo la quale la metà delle spese per la ricostruzione manutenzione delle scale va effettuata in base ai millesimi, deroga, infatti, in parte a tale criterio che è applicativo del principio generale di cui all’articolo 1123 comma secondo del Codice civile e, quindi, non può trovare applicazione analogica con riferimento a spese diverse da quelle espressamente considerate».

 


note

[1] Corte di Cassazione 4/12/1999, n. 13554.

[2] Corte di Cassazione 3/12/1999, n. 13505.

[3] Corte di Cassazione 25/03/2004, n. 5975.

[4] Corte di Cassazione 15/1/2001, n. 483.

[5] Corte di Cassazione 12/1/2007, n 432. 


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1 Commento

  1. salve vorrei capire perche nella ripartizione delle spese della luce delle scale, viene asserito che il regolamento di condominio all’interno del quale vi e’ la ripartizione e’ approvato all’unanimita?
    l’art.1138 cc comma 3 definisce la maggioranza ed e’ la qualificata non l’unanimita’

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