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Vizi immobile acquistato: cosa fare?

6 Febbraio 2021
Vizi immobile acquistato: cosa fare?

Nel 2013, ho acquistato un appartamento con un preliminare di compravendita registrato. Seguito a tutte le dichiarazioni certificate del venditore ho pagato il prezzo corrispondente.

Nel mese di marzo 2020, a seguito al lockdown Covid-19, ci siamo accorti che l’insonorizzazione degli appartamenti era praticamente nulla. Abbiamo contattato il venditore/costruttore e l’assicurazione tramite lettera raccomandata chiedendo di intervenire per risolvere il problema e non avendo avuto alcun riscontro abbiamo incaricato un tecnico specializzato per effettuare una perizia fonometrica.

A seguito dei risultati della perizia, abbiamo incaricato uno studio legale per redigere una lettera di diffida. Posso sporgere denuncia contro il venditore per essere stato truffato? Posso portare avanti una causa civile?

L’aspetto penale deve sicuramente essere affrontato nella fattispecie, al fine di verificare se il promittente venditore abbia agito con dolo e l’intento di raggirare Voi acquirenti nell’acquisto degli immobili ad un prezzo non congruo e, così, ottenendo un profitto ingiusto.

E, difatti, l’articolo 640 del Codice penale riconosce la truffa in chiunque, con artifizi o raggiri, inducendo taluno in errore, procura a sé o ad altri un ingiusto profitto con altrui danno.

Tuttavia, nel caso di specie, laddove non venisse raggiunta la prova della volontà dei raggiri, potremmo anche parlare di falso documentale, configurabile per la falsa e rilevante dichiarazione del venditore, in relazione alla attestazione, non conforme a verità, dell’esistenza di una situazione costituente il presupposto giuridico indispensabile, anche se implicito, per il compimento dell’atto dispositivo (si confronti, Cassazione penale, sez. V, 03/11/2016, n. 50668).

Certo è che non sarà facile dimostrare la consapevolezza del venditore di voler ingannare gli acquirenti per ottenere un profitto.

Infatti, il venditore ben potrebbe incolpare, per difendere la propria posizione, il tecnico che ha redatto il documento il quale, a sua volta, potrebbe invocare un errore nella misurazione, così cercando di modificare l’elemento soggettivo da dolo a colpa e, quindi, facendo cadere il reato di truffa, perseguibile solo in presenza di dolo.

Ad ogni modo, l’aspetto penale non deve essere trascurato. Tuttavia, mi soffermerei anche, e soprattutto, sull’aspetto civile. Infatti, un giudizio penale potrebbe “punire” il venditore e la Sua condotta fraudolenta, ma potrebbe non soddisfarvi in via immediata dal punto di vista civile (economico); e, da quanto leggo nella missiva, credo che questo sia l’interesse preminente.

Partiamo dal certificato di conformità acustica che, allegato all’atto preliminare di compravendita, fa corpo con quest’ultimo e quindi i dati riportati nel certificato sulle caratteristiche acustiche entrano a pieno titolo tra le qualità dell’immobile dichiarate dalla parte venditrice.

Pertanto, sussiste la responsabilità civile di quest’ultima allorché il certificato riporti, falsamente, dati non veritieri, con l’intento di ottenere la vendita ad un prezzo non consono e la parte acquirente, che vi abbia fatto affidamento, ha diritto di richiedere il ristoro del pregiudizio in relazione al conseguente minor valore dell’immobile (si confronti, sul punto, Tribunale Busto Arsizio, 22/01/2013).

Tale vizio potrebbe invalidare, laddove ci fosse l’interesse dell’acquirente, anche il contratto stesso: sul punto, occorrerebbe focalizzarsi sulla comune volontà dei contraenti, essendo necessario ricostruirne gli elementi sulla base del senso letterale delle espressioni usate e sulla “ratio” del precetto contrattuale.

Bisognerebbe, quindi, dimostrare che gli acquirenti, avendo preliminarmente conosciuto quel vizio, non avrebbero mai acquistato quell’immobile.

Fondamentale è partire dal nostro codice civile, al cui art. 1667 c.c. si prevede l’esistenza di un vizio nel caso in cui l’immobile non presenti quelle qualità che possono pretendersi da un’opera.

A questa categoria possono appartenere anche i difetti di insonorizzazione (sul punto, Cass. 24763/15; Trib. Parma, 12/03/2015, n. 498 in dejure.it; Trib. Monza Sez. I, 30/9/14; Trib. di Brescia, 5/8/14 in Leggid’italia; Trib. Pordenone 6/2/17, n. 70 in lex24ilsole24ore.it; Corte App. Bologna Sez. III, Sent., 26/09/2017 in Latribunaplus.it; Corte appello Venezia, sez. I, 16/01/2017, n. 102 in www.dejure.it).

Il principio stabilito in giurisprudenza stabilisce che, nel determinare se l’opera presenta o meno difetti, bisogna confrontarla con quella realizzata secondo le leges artis del buon costruire. Queste impongono che l’abitazione sia idonea a preservare la tranquillità domestica, con un’adeguata insonorizzazione.

Per tale motivo, la soluzione più opportuna sarebbe quella di citare in giudizio il promittente venditore agendo, a seconda della volontà di risolvere il preliminare, o di ottenere una riduzione del prezzo pattuito.

In entrambi i casi, per dimostrare la carente insonorizzazione, sarà necessario richiedere l’intervento di un consulente tecnico d’ufficio che possa chiarire la manchevolezza dell’immobile sul piano della sua carente insonorizzazione, validando la Sua tesi.

Sul punto, la giurisprudenza di merito ha ritenuto che, accertato il difetto di insonorizzazione acustica dell’appartamento compravenduto, deve ritenersi che, stante l’impossibilità di rimediare ai vizi acustici di detto immobile, lo stesso deve considerarsi deprezzato (V. Tribunale Milano, 5 marzo 2001, n. 2600. Cfr. anche Tribunale Re. Emilia, 27 settembre 2012).

Una volta costatato il vizio, la domanda risarcitoria non potrà che essere accolta anche con riferimento al risarcimento dei danni:

  • da lesione del diritto alla salute,
  • derivanti dai disagi dovuti alla mancata utilizzazione dell’immobile nel tempo necessario all’esecuzione dei lavori,
  • derivanti alla necessità di lasciare libero l’immobile durante le lavorazioni e comunque eseguire un parziale trasloco.

Il Tribunale di Milano, in una sentenza del 2001, ha pure confermato come, “accertato il difetto di insonorizzazione acustica dell’appartamento compravenduto, deve ritenersi che, stante l’impossibilità di rimediare ai vizi acustici di detto immobile, lo stesso deve considerarsi deprezzato nella misura del 20% del suo valore, importo che il venditore dovrà risarcire all’acquirente” (Tribunale Milano, 05/03/2001, n.2600).

Del resto, la carenza di isolamento acustico costituisce un vizio che può pregiudicare e menomare in modo grave il normale godimento, la funzionalità e l’abitabilità dell’unità immobiliare quando, come nella specie, vi sia una prestazione inferiore, rispetto a quanto richiesto dal Dpcm.

Tanto premesso, il mio consiglio è quello di percorrere entrambe le strade, ma contemporaneamente, al fine di ridurre i tempi d’attesa:

  • da un lato, far predisporre ad un legale denuncia-querela da presentare al procuratore della Repubblica, senza delineare necessariamente la figura penale, al fine di permettere agli inquirenti di meglio ragionare sulla configurabilità del delitto, potenzialmente commesso;
  • dall’altro avviare un giudizio civile finalizzato a dimostrare i vizi dell’immobile e, quindi, ad ottenere
    • o la risoluzione del contratto e la restituzione di quanto versato, oltre il risarcimento dei danni patiti ed il rimborso delle spese legali sostenute;
    • o la riduzione del prezzo della compravendita, nella misura che sarà ritenute congrua dal giudice.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Salvatore Cirilla



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