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Canna fumaria chiusa o ostruita dal vicino: quali rimedi

4 Febbraio 2021 | Autore:
Canna fumaria chiusa o ostruita dal vicino: quali rimedi

La tutela di chi subisce, anche in modo clandestino, una chiusura non autorizzata del proprio tubo di scarico dei fumi: come ottenere il ripristino.

I contrasti ed i conflitti con i vicini non sono sempre visibili, aperti, conclamati. Ce ne sono alcuni che avvengono in modo occulto, per così dire “sottotraccia”, come nel caso in cui il proprietario di un appartamento sovrastante o adiacente al tuo esegue dei lavori di ristrutturazione e taglia, chiude o ostruisce la tua canna fumaria.

Questo potrebbe avvenire a tua insaputa – e te ne accorgi quando noti che i fumi non scorrono più – oppure contro il tuo diniego e nonostante la tua opposizione. D’istinto, si potrebbe pensare che ognuno nel proprio appartamento fa quello che vuole, ma non è così. Anche la proprietà esclusiva soffre delle limitazioni quando su di essa, o attraverso essa, passano opere che sono poste al servizio dei proprietari limitrofi.

Tali fenomeni sono tutelati dalla legge; perciò chi impedisce arbitrariamente l’uso di un bene di questo tipo, come un tubo di passaggio di acqua, fumi, corrente o gas, lede un vero e proprio diritto. Questo è appunto il caso della canna fumaria chiusa o ostruita: quali rimedi sono previsti per chi subisce l’occlusione della canna o altre modifiche che la rendono inservibile? In queste ipotesi, la tutela più efficace del danneggiato avviene in un modo particolare che la legge offre per recuperare in fretta il diritto d’uso che è stato leso; a differenza di una causa civile ordinaria, non ci sono molte cose da dover dimostrare, ma ci sono precise condizioni da seguire e ristretti termini da rispettare per ottenere ragione.

Canna fumaria: quali modifiche sono ammesse

Quando un immobile è in comproprietà tra più soggetti, come nel caso del condominio negli edifici, l’uso delle cose e delle parti comuni [1] da parte di ciascuno è contemperato dalla necessità di rispettare l’uso paritetico degli altri. C’è anche il divieto di alterare la destinazione delle cose e, dunque, il correlativo dovere di mantenere l’uso tipico di quel bene: un giardino, una terrazza o appunto una canna fumaria.

Un’altra norma del Codice civile [2] stabilisce nell’unità immobiliare di proprietà esclusiva, o anche nelle parti comuni destinate all’uso individuale, il condòmino non può eseguire interventi ed opere che siano pregiudizievoli alla stabilità e alla sicurezza del fabbricato o al decoro architettonico condominiale.

È anche vietato eseguire lavori che in qualsiasi modo rechino danno alle parti comuni dell’edificio, anche quando gli interventi vengono realizzati esclusivamente all’interno della proprietà esclusiva ma i loro effetti possono propagarsi all’esterno.

Canna fumaria in condominio: chi è il proprietario?

I diritti sulle cose comuni si atteggiano in modo particolare quando c’è una canna fumaria in condominio. A seconda dei casi, essa può essere un bene comune quando è a servizio di tutto il condominio (come nel caso dell’impianto di riscaldamento centralizzato), ma può essere anche di proprietà esclusiva di un singolo condòmino quando essa serve solamente l’impianto della sua unità immobiliare.

In questi casi, la canna può passare sulla facciata dell’edificio percorrendone la parte esterna, oppure attraversare le colonne ed i muri condominiali dei piani sovrastanti fino allo sbocco terminale di scarico.

Canna fumaria e diritto di servitù

Si realizza, però, un fenomeno particolare, molto rilevante per la legge e le conseguenti tutele: il diritto di servitù che si realizza consentendo il passaggio della canna fumaria di un condòmino sulle parti di proprietà comune o esclusiva altrui.

La canna fumaria di appartenenza esclusiva, che nel suo percorso attraversa la proprietà di un condomino o delle parti comuni, è un’opera posta a servizio dello scarico dei fumi di quella unità immobiliare che appunto è “servita” dalla canna fumaria.

Quando ciò accade, i proprietari circostanti e il condominio stesso sono vincolati dalla presenza della canna fumaria e non possono rimuoverla o altrimenti impedirne il passaggio: le loro proprietà sono “serventi” a quella del “fondo dominante” al quale è garantito il godimento pieno della canna, anche quando essa passa attraverso le proprietà altrui.

Perciò, la canna fumaria non può essere rimossa, ostruita o manipolata dal proprietario del fondo servente a meno che la sua utilità non sia venuta meno per fattori esterni o per un fatto naturale, come il crollo dell’edificio, o per rinuncia del proprietario del fondo dominante (che deve essere esplicita e fatta per iscritto) o infine per prescrizione [3] dovuta al suo non uso per vent’anni. La servitù può cessare ed estinguersi solo se si verifica uno dei suddetti casi.

Chiusura, rimozione o ostruzione della canna fumaria: atto illecito

La rimozione o la chiusura della canna fumaria che è posta a servizio di uno specifico appartamento costituisce un fatto illecito quando è realizzata da un altro proprietario, come quello dei locali vicini o sovrastanti, senza il consenso del primo.

Lo stesso illecito avviene quando, mediante alcuni lavori edilizi compiuti in un appartamento, si ostruisce il camino attraverso cui passa la canna fumaria, ad esempio riempiendolo di materiali laterizi inerti e installando al suo posto, nei propri locali, una stufa a pellet.

Azioni a tutela del possesso della canna fumaria

L’azione legale più rapida che il danneggiato può esercitare in questi casi per ripristinare il proprio diritto leso è quella della tutela possessoria [4]. Non è contestato, infatti, il diritto di proprietà, che è pacifico, ma si punta piuttosto ad ottenere la reintegrazione del possesso della canna fumaria, che è stato violato o turbato dalle opere realizzate dal proprietario.

Occorre proporre al giudice del tribunale competente una specifica domanda di reintegrazione in cui chiedere il ripristino dello stato delle cose modificate, a cura e spese di chi ha provocato lo spoglio del possesso.

Questa azione però è soggetta ad uno stretto limite temporale: bisogna fare causa entro un anno dalla data dello spoglio avvenuto a causa delle opere realizzate da altri sulla propria canna fumaria.

Quando la canna fumaria è modificata in modo clandestino

Quando si tratta di uno spoglio clandestino, cioè avvenuto in modo occulto e comunque all’insaputa del proprietario, il termine di un anno decorre dal momento in cui la clandestinità è cessata e lo spossessato è venuto a conoscenza dell’illecito (o avrebbe potuto venirne a conoscenza facendo uso della normale diligenza); per approfondire questi aspetti leggi l’articolo “Reintegrazione del possesso: da quando decorrono i termini?“.

A volte, non è semplice dimostrare che lo spoglio è avvenuto in modo clandestino, oppure è stato violento, come richiede la norma. Ma in questi casi, la clandestinità dello spossessamento è data dal semplice fatto che all’interno di una proprietà esclusiva (quella dell’appartamento sovrastante) vengono eseguite opere edilizie che limitano l’uso della canna fumaria, ostruendola. Questo evento è facilmente dimostrabile anche senza dover esaminare il preciso, e spesso distante, punto in cui sono state compiute le modifiche al percorso di scorrimento dei fumi.

D’altronde, il proprietario (o il possessore, se è un inquilino) dell’appartamento sottostante che si serve della canna fumaria non può certo accedere nei locali non suoi: il luogo dove vengono eseguiti i lavori edili è precluso alla sua disponibilità. Perciò, egli ne viene a conoscenza solo successivamente e da questo momento decorre il termine di un anno che ti abbiamo descritto.

La riapertura della canna fumaria ostruita

In un recente caso, la Corte di Cassazione [5] ha affermato che chi agisce in giudizio contro il vicino per chiedere la riapertura della canna fumaria ostruita deve solo provare la clandestinità dello spossessamento avvenuto in suo danno e non altre circostanze. Nel caso deciso, il proprietario del piano di sopra, durante alcuni lavori di ristrutturazione, aveva sostituito il camino con una stufa a pellet, così ostruendo completamente il tubo di scarico dei fumi, che era stato riempito con materiali inerti.

Leggi anche i seguenti articoli:


note

[1] Art. 1102 Cod. civ.

[2] Art. 1122 Cod. civ.

[3] Art. 1073 Cod. civ.

[4] Art. 1168 Cod. civ.

[5] Cass. ord. n. 2316 del 2 febbraio 2021.


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