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Locazione commerciale: tutte le regole da sapere

25 Maggio 2021
Locazione commerciale: tutte le regole da sapere

La locazione non abitativa ha una disciplina diversa da quella finalizzata a soddisfare l’esigenza di abitazione del conduttore.

Hai deciso di avviare un’attività commerciale ma non disponi di un locale. Vuoi, dunque, prendere un immobile in affitto per realizzare il tuo progetto di lavoro. Ti chiedi a quali regole soggiace il contratto di locazione commerciale.

Il contratto di locazione è lo strumento utilizzato per ottenere l’uso di un bene mobile od immobile e soddisfare le proprie esigenze. Nel nostro ordinamento, esiste una disciplina differente in base alla finalità della locazione. In questo articolo, ci occuperemo della locazione commerciale e vedremo tutte le regole da sapere.

È importante, infatti, sottoscrivere questa tipologia di contratti avendo a mente quali sono le disposizioni di legge in materia.

Contratto di locazione: cos’è?

Il contratto di locazione [1] è l’accordo con cui il proprietario di un bene mobile o immobile ne concede l’uso ad un altro soggetto, detto conduttore, dietro pagamento di un corrispettivo.

Nel nostro ordinamento, la normativa [2] distingue tra locazioni abitative e locazioni non abitative. Con riferimento alle prime, infatti, vi sono delle esigenze di tutela del conduttore e della sua famiglia che non si pongono per le seconde.

Locazione commerciale: quali regole?

La locazione commerciale ricorre quando l’oggetto del contratto è la concessione dell’uso di un bene immobile che verrà utilizzato dal conduttore per svolgere attività commerciali, industriali, professionali o turistiche. Si tratta, dunque, di una tipologia di contratto che rientra nelle locazioni non abitative [3].

Per quanto concerne la durata, la legge prevede che la locazione commerciale debba durare un minimo di:

  • sei anni, se l’attività che il conduttore svolgerà nell’immobile ha natura commerciale in senso stretto oppure se ha natura di lavoro autonomo;
  • nove anni, in caso di adibizione dell’immobile ad attività alberghiera o teatrale.

La disposizione sulla durata minima è inderogabile ed ogni patto contrario è nullo. Se le parti prevedono nel contratto una durata inferiore a quella prevista dalla legge, la clausola viene automaticamente sostituita dalla previsione normativa.

La durata minima della locazione commerciale può essere derogata solo se l’attività commerciale che deve essere svolta nell’immobile ha un’intrinseca natura transitoria.

Locazione commerciale: il recesso del conduttore

Per quanto concerne il recesso dal contratto di locazione commerciale, la legge prevede che le parti, all’interno del contratto, possono attribuire al conduttore la possibilità di recedere in qualsiasi momento dalla locazione, con un preavviso di almeno sei mesi precedenti alla data di efficacia del recesso. Se il contratto prevede tale clausola, il conduttore può recedere senza dover indicare i motivi di questa scelta, ma limitandosi a rispettare il preavviso semestrale.

Se tale clausola è assente nel contratto, invece, il conduttore potrà recedere, sempre nel rispetto del preavviso di almeno sei mesi, solo se sussistono dei gravi motivi.

Ma quali sono i gravi motivi di recesso dalla locazione commerciale? Secondo la Cassazione [4], deve trattarsi di fatti, estranei alla volontà del conduttore, non prevedibili al momento della stipula del contratto e sopravvenuti, che rendono oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione.

Con riferimento all’andamento dell’attività aziendale, possono essere considerati gravi motivi di recesso:

  • andamento del contesto economico contrario all’attività di impresa;
  • contesto economico favorevole ma esigenza di ampliamento della struttura aziendale.

Locazione commerciale: il recesso del proprietario

La disciplina del recesso dalla locazione commerciale è, indubbiamente, maggiormente favorevole per il conduttore. Il proprietario, infatti, non può mai recedere ante tempus dal contratto, neanche se ricorrono gravi motivi. Inoltre, le parti non possono inserire nel contratto una clausola che consente al locatore di recedere. Tale pattuizione sarebbe, infatti, nulla.

L’unica possibilità per il locatore è negare il rinnovo del contratto alla scadenza, ossia, dopo i primi sei o nove anni di locazione commerciale, in base all’attività svolta.

Per sfuggire al rinnovo alla prima scadenza, tuttavia, deve ricorrere uno dei motivi tassativamente indicati dalla legge. Tali motivazioni sono riconducibili, in generale, alla necessità di un utilizzo diretto del bene, per sé o per i propri famigliari, da parte del locatore oppure alla decisione di dare vita ad un’attività in proprio. In ogni caso, al ricorrere delle predette motivazioni, il proprietario deve comunicare il diniego del rinnovo al conduttore almeno 12 mesi prima (che salgono a 18 mesi se l’immobile è adibito ad attività alberghiera). La comunicazione deve indicare, a pena di nullità, uno dei motivi indicati dalla legge che legittimano il blocco del rinnovo della locazione commerciale.


note

[1] Art. 1571 cod. civ.

[2] L. n. 392 del 27.07.1978.

[3] Artt. 27-42 L. n. 392 del 27.07.1978.

[4] Cass. n. 10624 del 26.06.2012.


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