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Scadenza contratto affitto: cosa fare

27 Maggio 2021
Scadenza contratto affitto: cosa fare

La legge offre una particolare protezione agli inquilini nell’ambito della disciplina delle locazioni abitative.

Hai preso una casa in affitto e stai usando l’immobile come residenza principale per la tua famiglia. Tra pochi mesi, scadrà il contratto e temi che il proprietario possa comunicarti il mancato rinnovo dello stesso. Vuoi sapere come devi comportarti.

Il contratto di affitto, che dal punto di vista giuridico è più corretto chiamare contratto di locazione, prevede una disciplina speciale quando ha una finalità abitativa. In questo caso, infatti, il contratto persegue un interesse di rilievo costituzionale del conduttore, ossia, il diritto all’abitazione. Ciò incide profondamente anche sulla disciplina del recesso e della disdetta del contratto.

Ma cosa prevede la legge con riferimento alla scadenza contratto affitto? Cosa fare per evitare che il contratto venga revocato? Come vedremo, alla prima scadenza del contratto, il proprietario può evitare il rinnovo automatico dello stesso solo se ricorre uno dei motivi tassativamente indicati dalla legge.

Contratto di affitto: cos’è?

Nel linguaggio comune, si definisce contratto di affitto quello che le norme, in realtà, chiamano contratto di locazione [1]. Si tratta di un accordo in base al quale il proprietario di un bene mobile o immobile concede il bene in uso ad un altro soggetto, che viene definito conduttore, previo pagamento di un corrispettivo.

Nel nostro ordinamento, ci sono varie tipologie di contratto di locazione. In particolare, nell’ambito delle locazioni di beni immobili, si può fare una distinzione tra locazioni abitative e non abitative. Le prime hanno ad oggetto l’uso di immobili destinati ad essere adibiti ad abitazione da parte del conduttore (o inquilino). Le seconde, invece, vengono utilizzate dal locatario per svolgere attività commerciali, industriali, turistiche, alberghiere e professionali.

Locazioni abitative: cosa sono?

Le locazioni abitative sono dei contratti di affitto in cui il bene immobile che viene concesso in uso all’inquilino sarà adibito ad abitazione. La legge [2] prescrive, per la stipula di questa tipologia di contratto, la forma scritta ad substantiam.

La principale caratteristica della locazione abitativa è la previsione, da parte della legge, di una durata minima del contratto e di rigidi meccanismi relativi alla disdetta ed al recesso.

In particolare, il contratto di locazione abitativa deve avere una durata minima di quattro anni. Si parla spesso di contratto “4+4” poiché, alla scadenza quadriennale, il contratto si rinnova automaticamente per almeno altri quattro anni. Una volta raggiunta la seconda scadenza (e, dunque, dopo almeno 8 anni di contratto), se nessuna delle parti comunica, sei mesi prima della scadenza naturale, la disdetta, il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni.

Scadenza contratto affitto: cosa fare?

Il meccanismo di rinnovo tacito del contratto di locazione abitativa può essere evitato dal proprietario, a partire dalla prima scadenza (ossia dopo, almeno, quattro anni dalla sottoscrizione) solo nei casi tassativamente previsti dalla legge, ossia quando:

  •  il locatore ha intenzione di destinare il bene ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale per sé, per il coniuge, per i genitori, per i figli o per i parenti entro il secondo grado;
  • il locatore ha intenzione di destinare il bene all’esercizio delle attività dirette a perseguire le proprie finalità istituzionali ed offre al conduttore un altro bene (questa clausola si applica solo se il locatore è una persona giuridica e persegue finalità pubbliche o mutualistiche);
  • il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio alternativo nel medesimo comune;
  • l’immobile fa parte di un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito;
  • l’immobile fa parte di un complesso immobiliare per cui è prevista la integrale ristrutturazione;
  • il conduttore, senza giustificato motivo, non occupa continuativamente l’immobile;
  • il locatore ha intenzione di alienare l’immobile a terzi. In questo caso il conduttore ha il diritto di prelazione.

Locazione abitativa: il recesso del conduttore

Il conduttore è libero di recedere dal contratto di locazione, senza dover indicare alcuna motivazione, solo a partire dalla seconda scadenza contrattuale. In ogni caso, deve rispettare un periodo di preavviso di almeno sei mesi. Prima della seconda scadenza del contratto, invece, il conduttore può recedere dal contratto, sempre nel rispetto del preavviso semestrale, solo se ricorrono dei gravi motivi.

A differenza delle motivazioni che possono legittimare la disdetta da parte del locatore, che sono tassativamente elencate dalla legge, i gravi motivi non sono specificati. Secondo la giurisprudenza [3] deve trattarsi di fatti:

  • estranei alla volontà del conduttore;
  • imprevedibili;
  • sopravvenuti;
  • tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la persistenza del rapporto contrattuale.

Il conduttore dovrà, dunque, inviare al locatore una raccomandata a/r almeno sei mesi prima della data di efficacia del recesso dal contratto.


note

[1] Art. 1571 cod. civ.

[2] L. 431/1998.

[3] Cass. n. 11772/2013; Cass. n. 10624/2012.


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