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Come farsi ridurre l’affitto?

25 Maggio 2021
Come farsi ridurre l’affitto?

Il proprietario e l’inquilino stabiliscono di comune accordo il canone di locazione e, in certi casi, è possibile chiedere una riduzione dell’affitto.

Hai deciso di prendere una casa in affitto e hai concordato con il proprietario un canone di locazione che consideravi equo. Nel corso del tempo, tuttavia, sono emerse delle carenze dell’immobile che legittimano, a tuo avviso, una richiesta di riduzione del corrispettivo. Ti chiedi cosa puoi fare per ottenere tale risultato.

Il contratto di affitto è un accordo fondato su uno scambio tra le parti: il proprietario concede all’inquilino l’uso dell’immobile e l’inquilino paga mensilmente il canone al locatore. Nel corso del tempo, tuttavia, può accadere che il prezzo pattuito risulti eccessivo. Cosa fare in questi casi? Come farsi ridurre l’affitto? 

Non esistono procedure standard da seguire ma occorre intavolare una discussione con il proprietario per cercare di ottenere uno sconto sull’affitto mensile. In certi casi, però, l’inquilino ha diritto ad una equa diminuzione del canone. Vediamo come fare.

Affitto: cos’è?

Il contratto di affitto è il modo comune per definire quello che, dal punto di vista giuridico, è il contratto di locazione [1]. Si tratta di un contratto di scambio attraverso il quale una parte (locatore o proprietario) concede un proprio bene mobile o immobile in uso ad un’altra parte (conduttore o locatario) per un determinato periodo di tempo e dietro pagamento di un canone di locazione pattuito dalle parti.

La normativa distingue tra locazioni abitative e locazioni non abitative. Le prime hanno ad oggetto beni immobili destinati ad uso abitativo. Le seconde, invece, sono funzionali allo svolgimento di attività economiche di tipo commerciale, industriale, professionale o turistico.

Locazioni abitative: quale disciplina?

La disciplina delle locazioni abitative [2] è stata introdotta per tutelare l’inquilino che, attraverso la sottoscrizione di questo contratto, si procura un bene fondamentale per sé e per la sua famiglia: l’abitazione. Per questo, la legge prevede, in particolare, delle regole inderogabili in materia di durata della locazione e di disdetta o recesso.

Per quanto concerne la durata, la legge prevede che il contratto di locazione abitativa abbia una durata minima di 4 anni. Alla prima scadenza, il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni. Solo dopo la seconda scadenza (ossia, dopo 8 anni), le parti possono evitare il rinnovo automatico inviando all’altra parte una disdetta scritta entro 6 mesi dalla data di scadenza. In mancanza di disdetta, il contratto si rinnova automaticamente alle medesime condizioni. Occorre evidenziare che la clausola di durata minima è inderogabile e ogni patto contrario è nullo. Se, dunque, le parti prevedessero una durata di due anni del contratto, tale clausola sarebbe automaticamente sostituita dalla previsione di legge (4 anni).

Contratti a canone concordato: cosa sono?

I contratti di locazione abitativa possono avere una durata minore, pari a 3 anni più 2 di rinnovo automatico, se sono sottoscritti sulla base degli accordi stipulati dalle organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia e dai sindacati degli inquilini. In questo caso, si parla di contratti a canone concordato poiché il proprietario accetta di richiedere all’inquilino un canone di affitto calmierato, che non supera le soglie previste dai predetti accordi collettivi (che si differenziano sulla base della città in cui è ubicato l’immobile).

Locazione abitativa: si può chiedere la riduzione dell’affitto?

Nelle locazioni abitative ordinarie, il canone di affitto viene concordato dalle parti al momento della stipula del contratto stesso. In questo caso, il prezzo viene deciso in base alle dinamiche del mercato. Nel caso dei contratti a canone concordato, invece, le parti devono prevedere un affitto che non sia superiore ai valori massimi previsti dagli accordi collettivi tra proprietari ed inquilini.

In ogni caso, fermo restando tale ultimo limite da rispettare, le parti possono sempre decidere di ridurre il valore del canone di locazione sia nel corso dello svolgimento del contratto sia all’atto del rinnovo contrattuale. Nel primo caso, si tratta di una modifica temporanea del contratto che dura per il tempo previsto dalle parti (ad es. si può prevedere che la riduzione duri alcuni mesi trascorsi i quali il canone torna al valore originario). Nel secondo caso, invece, le parti stipulano un nuovo accordo che prevede un affitto più basso del precedente. Il conduttore può sempre richiedere una riduzione dell’affitto che, tuttavia, può essere ottenuta solo con il consenso del proprietario.

Quando si ha diritto alla riduzione dell’affitto?

In certi casi, ottenere la riduzione dell’affitto non è solo una possibilità legata ad un accordo tra le parti ma è un vero e proprio diritto dell’inquilino. In particolare, la legge [3] prevede che il conduttore abbia diritto ad una congrua riduzione del canone se emergono dei difetti della cosa locata che ne diminuiscono l’utilizzabilità. In questo caso, l’inquilino deve far presente il problema al conduttore e concordare un’equa diminuzione dell’affitto. Se non si trova un accordo, in ogni caso, secondo la Cassazione [4], il conduttore non può decidere in modo arbitrario di pagare un canone inferiore a quello previsto dal contratto ma deve rivolgersi al giudice per rideterminare il giusto valore dell’affitto. Secondo i giudici, infatti, l’inquilino può smettere di pagare il canone di sua iniziativa solo se i difetti rendono il bene del tutto inutilizzabile. In questa ipotesi, il conduttore non versa l’affitto poiché è, di fatto, obbligato a lasciare l’immobile.

Riduzione dell’affitto: quali adempimenti?

Occorre, infine, ricordare che la riduzione dell’affitto costituisce una modifica del contratto di locazione che deve essere obbligatoriamente comunicata all’Agenzia delle Entrate. La comunicazione dell’atto di diminuzione del canone è esente dall’imposta di registro e di bollo e può essere effettuata anche online mediante il modello RLI. Il termine per presentare il documento è di 30 giorni a partire dalla data di efficacia della modifica contrattuale.

note

[1] Art. 1571 cod. civ.

[2] L. 431/1998.

[3] Art. 1578 cod. civ.

[4] Cass. 18987/2016.


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