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Nullità assemblea condominio: ultime sentenze

4 Febbraio 2021
Nullità assemblea condominio: ultime sentenze

Delibere nulle e annullabili: la diversa disciplina sui termini di impugnazione delle rinomini di condominio e delle relative delibere. 

Il ricorso contro le delibere dell’assemblea di condominio può essere esperito senza termini di decadenza se il vizio è la nullità e non l’annullabilità. Ecco allora le ultime sentenze in tema di nullità dell’assemblea di condominio.

Indice

L’omessa convocazione è motivo di annullabilità della delibera condominiale

L’omesso avviso di convocazione da parte dell’amministratore di condominio nei confronti dei condomini non determina la nullità della deliberazione, bensì l’annullabilità della stessa, che ove non impugnata nel termine di trenta giorni dalla comunicazione per condomini assenti e dall’approvazione per quelli dissenzienti è valida ed efficace nei confronti di tutti i condomini (principio di obbligatorietà).

Cassazione civile sez. II, 17/07/2020, n.15301

Impugnazione delibera assemblea condominiale per nullità

In materia di condominio negli edifici il legislatore prevede solo cause di annullabilità (v. art. 1137 cc) sì che le cause di nullità debbono essere ricavate dalle norme dettate in via generale per tutti i contratti (artt. 1418 e ss cc). La nullità, in tema di condominio degli edifici, è quindi categoria residuale alla quale si può ricorrere solo in casi particolari laddove il vizio non attiene alla fase di gestione ed è così grave da inficiare in radice l’atto sì da consentire che lo stesso possa essere espunto in ogni tempo. Si deve infatti rilevare che la complessità e la peculiarità dei rapporti fra i condomini impone che gli atti che regolano ‘la vita del condominio’ attraverso lo strumento della delibera assembleare non possano rimanere incerti a tempo indeterminato pena il venir meno della certezza dei rapporti che regolano la comunità. Rapporti che rimarrebbero incerti se i condomini potessero in ogni tempo impugnare le delibere dell’assemblea ottenendone la caducazione degli effetti.

Tribunale Roma sez. V, 09/06/2020, n.8296

In tema di condominio, sono affette da nullità, che può essere fatta valere anche da parte del condomino che le abbia votate, le delibere condominiali attraverso le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall’articolo 1123 del Cc o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario per esse il consenso unanime dei condomini, mentre sono annullabili e, come tali, impugnabili nel termine di cui all’articolo 1137 ultimo comma, del Cc, le delibere con cui l’assemblea, nell’esercizio delle attribuzioni previste dall’articolo 1135, comma 1, nn. 2 e 3, del Cc, determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dai criteri di cui all’articolo 1123 del Cc.

Il Tribunale, aderendo all’orientamento giurisprudenziale assolutamente prevalente, ha ritenuto perciò nulla la delibera di approvazione del regolamento condominiale, che prevedeva la ripartizione delle spese di manutenzione e gestione di parti comuni per unità abitative anziché in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino.

Tribunale Bolzano sez. I, 23/03/2020, n.317

Deve dichiararsi la nullità della delibera assembleare anche se assunta all’unanimità quando modifica il criterio legale di ripartizione delle spese condominiali.

Tribunale Firenze sez. II, 02/03/2020, n.636

Nell’opposizione a decreto ingiuntivo per oneri condominiali possono essere fatti valere solo vizi di nullità della delibera

Nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di oneri condominiali, il limite alla rilevabilità d’ufficio dell’invalidità delle sottostanti delibere non opera allorché si tratti di vizi implicanti la loro nullità, trattandosi dell’applicazione di atti la cui validità rappresenta un elemento costitutivo della domanda. Con la conseguenza che il giudice dell’opposizione a decreto ingiuntivo, anche d’ufficio, può rilevare tali vizi, trattandosi di un elemento costitutivo della domanda: a fortiori ragione, se sollecitato dalla parte opponente.

Tribunale Lecce sez. I, 12/02/2020, n.451

Delibera condominiale in tema di ripartizione delle spese comuni: nullità e annullabilità

Se la delibera condominiale modifica i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall’art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario il consenso unanime dei condomini, essa sarà affetta da nullità; se invece l’assemblea, nell’esercizio delle sue attribuzioni come previste dall’art. 1135 nn. 2 e 3 c.c., abbia determinato in concreto la ripartizione delle spese in difformità dai criteri di legge, la deliberà è solo annullabile.

Tribunale Roma sez. V, 14/01/2020, n.736

È annullabile la delibera viziata da un errato criterio di ripartizione delle spese per lavori straordinari

In tema di condominio, la delibera avente ad oggetto l’errato criterio di riparto di spese condominiali rientra nell’alveo del vizio di annullabilità, e non del sindacato della nullità, sicchè va impugnata nei termini di decadenza ex art. 1137, comma 3, c.c.

Tribunale Catania sez. III, 09/12/2019

La nullità, in materia condominiale, costituisce una categoria residuale alla quale si può ricorrere solo in casi particolari

L’articolo 1137 del codice civile prevede solo cause di annullabilità, mentre le cause di nullità devono ricavarsi dalle nonne dettate in via generale per tutti i contratti, ai sensi degli articoli 1418 e seguenti del codice civile. La nullità, pertanto, in materia condominiale, costituisce una categoria residuale alla quale si può ricorrere solo in casi particolari, laddove il vizio non attiene alla fase di gestione ed è così grave da inficiare in radice l’atto, in modo da consentire che lo stesso possa essere espunto in ogni tempo. Difatti, la complessità dei rapporti fra i condomini impone che gli atti che regolano la vita del condominio, attraverso lo strumento della delibera assembleare, non possano rimanere incerti a tempo indeterminato.

Tribunale Roma sez. V, 15/10/2019, n.19747

Non può essere impugnata una delibera che riportati il saldo anni precedenti se questo risulta approvato con altra e non annullata delibera

Le eventuali poste a titolo di ‘saldi’ derivanti da bilanci precedenti, meramente richiamate nei riparti di bilancio di esercizi successivi portati all’approvazione, non possono essere oggetto di contestazione alcuna in uno con la delibera successiva in quanto hanno natura ‘dichiarativa’ e l’eventuale illegittimità delle singole poste può integrare motivo di impugnazione della sola delibera di ‘prima’ approvazione della posta non integrando, invece, il mero inserimento della posta in un nuovo bilancio, in sé motivo di illegittimità della delibera di riparto (che riporti precedenti ‘saldi’) se non quando sia pronunciato dall’A.G, con provvedimento definitivo, l’annullamento/declaratoria di nullità della delibera precedente. In altri termini non è consentito impugnare una delibera che nel piano di riparto abbia riportato la voce ‘saldo anni precedenti’ per motivi che all’evidenza riguardano la delibera che ha approvato ‘in origine’ la posta contestata. Solo la caducazione (per revoca, annullamento, ecc.) della delibera, che costituisce il ‘presupposto’ dell’inserimento del saldo o eventuali fatti successivi alla prima delibera (pagamenti, ecc.), sono fatti idonei a rendere illegittimo l’inserimento ed a fondare il diritto alla ripetizione di quanto eventualmente indebitamente versato a titolo di oneri.

Tribunale Roma sez. V, 10/09/2019, n.17128

Nullità deliberazione condominiale su installazione di un ascensore non idoneo al raggiungimento dell’ultimo piano

La deliberazione condominiale avente ad oggetto l’installazione di un ascensore inidoneo al raggiungimento dell’ultimo piano è affetta da nullità incidendo, da un lato, sul diritto del singolo (proprietario dell’ultimo piano) rispetto all’utilizzo di un bene comune (ascensore), impedendogli in tal modo un uso pieno del bene e, dall’altro, sul valore della proprietà esclusiva, per cui la relativa impugnazione non è soggetta al rispetto del termine di decadenza di trenta giorni di cui all’art. 1137 c.c.

Cassazione civile sez. II, 30/08/2019, n.21909

La delibera condominiale che dispone la ripartizione delle spese non può dirsi affetta da nullità per carenza di valide tabelle millesimali

La deliberazione che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell’obbligo contributivo del condominio, che è nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione dell’obbligo, determinato in base ad una valutazione tecnica. Pertanto, mentre caratteristica propria del negozio giuridico è la conformazione della realtà oggettiva alla volontà delle parti, al contrario l’atto di approvazione della tabella fa capo ad una documentazione ricognitiva di tale realtà donde il difetto di note negoziali. Ne consegue che la delibera condominiale, la quale dispone la ripartizione delle spese, non può dirsi affetta da nullità per carenza di valide tabelle millesimali, imponendo piuttosto alla parte che intenda sottrarsi alla delibera di provare, nell’apposita sede di impugnazione della delibera stessa, che la somma ingiunta sulla base delle tabelle applicate non corrisponda alla quota effettivamente dovuta.

Tribunale Fermo, 24/07/2019, n.438

L’installazione di ascensore con sacrificio dei diritti anche di un solo condomino costituisce innovazione vietata e la relativa delibera è nulla

L’installazione di un ascensore con sacrificio dei diritti individuali anche di un solo condomino costituisce innovazione vietata e la relativa delibera è affetta da nullità; pertanto, l’impugnazione della stessa non è neppure soggetta al termine di decadenza e non ha rilievo che lo stesso condomino interessato abbia espresso voto favorevole.

Tribunale Milano sez. XIII, 21/06/2019, n.6073

Nulla la delibera che approva i lavori straordinari ed incarica la ditta esecutrice senza prevedere contestualmente la costituzione del fondo speciale

Sussiste l’interesse della parte ricorrente ad impugnare la delibera se con essa si siano contratte obbligazioni alle quali il condomino potrebbe potenzialmente rispondere per l’intero senza la previsione della costituzione del fondo speciale (nella specie, erano state disposte opere straordinarie ed incaricata la ditta esecutrice). Il fondo speciale va costituito obbligatoriamente a pena di nullità della delibera con la quale si siano disposte opere straordinarie dovendosi considerare l’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.norma imperativa non derogabile dalla volontà delle parti. Non può essere assimilata la costituzione del fondo speciale alla tenuta di una contabilità separata dei lavori, e dall’altro non può essere confusa la rateizzazione dell’importo con il pagamento graduale in funzione dei loro stati di avanzamento, in quanto trattasi in entrambi i casi di ipotesi distinte.

Tribunale Modena sez. I, 16/05/2019, n.763

La mancata convocazione per l’assemblea condominiale comporta l’annullabilità e non la nullità della delibera.

In tema di impugnazione delle deliberazioni delle assemblee condominiali, costituendo appunto l’omessa convocazione di un condomino motivo di annullamento, e non già di nullità, delle deliberazioni assunte dall’assemblea, trova applicazione l’art. 1441 c.c., secondo il quale l’annullamento può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse esso è stabilito dalla legge, e, di conseguenza, il condomino convocato non è legittimato ad impugnare la delibera per l’omessa convocazione di altri condòmini.

Corte appello Catania sez. II, 23/04/2019, n.924

Nulla la delibera condominiale che deroghi a criteri di riparto spese senza unanime consenso.

Quando consapevolmente e senza il consenso di tutti i partecipanti l’assemblea deroghi ai criteri di riparto delle spese (in particolare quando il criterio di riparto sia stabilito da disposizione di natura contrattuale), la delibera deve considerarsi affetta da nullità.

Tribunale Roma sez. lav., 23/04/2019, n.8685

Deve ritenersi nulla e non meramente annullabile, anche se assunta all’unanimità, la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese stabilito dall’articolo 1126 del codice civile, senza che i condomini abbiano manifestato l’espressa volontà di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti in tal senso. La predetta nullità può essere fatta valere, a norma dell’articolo 1421 del codice civile, anche dal condomino che abbia partecipato all’assemblea esprimendo voto conforme alla deliberazione stessa.

Cassazione civile sez. II, 16/04/2019, n.10586

L’opposizione del condomino avverso l’ingiunzione di pagamento non può avere ad oggetto la legittimità dell’assemblea condominiale

L’opposizione ex art. 645 c.p.c., promossa dal singolo condomino avverso l’ingiunzione giudiziale di pagamento emessa ai sensi dell’art. 63 disp att. c.c., non può riguardare questioni involventi la legittimità – valutabile in termini di annullabilità – della delibera assembleare condominiale posta a suo fondamento. Ciò in quanto quello che assume rilievo è unicamente l’esecutività della decisione dell’assise condominiale che, qualora non privata di detto carattere (che può avvenire a seguito di pronuncia interinale di sospensiva resa cautelarmente nell’ambito del procedimento di gravame avverso la delibera medesima, ovvero per effetto del ritiro dell’atto da parte dello stesso organo che l’aveva adottato, o, ancora, a seguito di suo giudiziale annullamento o declaratoria di nullità) supporta validamente il provvedimento monitorio fatto oggetto di opposizione.

Tribunale Roma sez. V, 15/04/2019, n.8225

La nullità della delibera condominiale può essere rilevata d’ufficio in ogni grado del processo

La nullità della delibera condominiale può essere rilevata d’ufficio in ogni grado del processo. Anche in relazione alle delibere assembleari trova applicazione il principio dettato in materia di contratti dall’art. 1421 c.c. secondo cui è attribuito al giudice il potere di rilevare d’ufficio la nullità.

Corte appello Cagliari sez. I, 14/03/2019, n.238

La delibera condominiale non impugnata è valida ed efficace, pertanto gli oneri condominiali sono dovuti anche in pendenza di opposizione a d.i.

L’opposizione ex art. 645 c.p.c., promossa dal singolo condomino avverso l’ingiunzione giudiziale di pagamento emessa ai sensi dell’art. 63 disp att. c.c., non può riguardare questioni involventi la legittimità – valutabile in termini di annullabilità – della delibera assembleare condominiale posta a suo fondamento atteso che ciò che assume rilievo è unicamente l’esecutività della decisione dell’assise condominiale che, qualora non privata – a seguito di pronuncia interinale di sospensiva resa cautelarmente nell’ambito del procedimento di gravame avverso la delibera medesima, ovvero per effetto del ritiro dell’atto da parte del medesimo organo che l’aveva adottato, o, ancora, a seguito di suo giudiziale annullamento o declaratoria di nullità – di detto carattere, supporta validamente il provvedimento monitorio fatto oggetto di opposizione. Il procedimento di opposizione può, quindi, avere ad oggetto le sole doglianze in ordine alla sussistenza del debito o alla documentazione costituente prova scritta dell’ingiunzione, ovvero il verbale della delibera assembleare, ma non anche la validità della stessa che può venire contestata, in via separata, solamente con l’impugnazione di cui all’art. 1337 c.c. poiché l’attualità del debito non è subordinata alla sua validità ma alla sua efficacia.

Tribunale Roma sez. V, 15/01/2019, n.976

È nulla la delibera lesiva dei diritti di un condomino su una parte comune dell’edificio, rendendola inservibile all’uso e al godimento dello stesso

È nulla la deliberazione, vietata dall’art. 1120 c.c., che sia lesiva dei diritti individuali di un condomino su una parte comune dell’edificio, rendendola inservibile all’uso e al godimento dello stesso, trattandosi di delibera avente oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea.

Cassazione civile sez. VI, 20/12/2018, n.33037

Nullità della delibera per impossibilità dell’oggetto 

È nulla per impossibilità dell’oggetto la delibera condominiale che, assunta in assenza di unanimità, modifichi gli esistenti criteri — legali o convenzionali — di riparto delle spese necessarie gravanti sul singolo per la prestazione dei servizi comuni. Sebbene, infatti, ai sensi dell’art. 1118 c.c. ciascun condomino abbia il diritto-dovere di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni anche adempiendo ai necessari obblighi di facere e di pati riconducibili allo svolgimento delle attività di manutenzione necessarie, tuttavia, non sussiste in alcun caso il potere della maggioranza dell’assemblea condominiale di imporre al singolo partecipante l’obbligo di contribuire in modo eguale, in deroga ai criteri di proporzionalità fissati dall’art. 1123 ss. c.c., alla pulizia delle scale — e più in generale ai servizi comuni — attraverso lo svolgimento di un’attività personale (un obbligo di fare), o avvalendosi di terzi incaricati e pagati da ciascun partecipante, che sia completamente sostitutivo dell’obbligo di contribuzione.

Cassazione civile sez. VI, 13/11/2018, n.29220

Occorre un voto unanime per la delibera condominiale sulla pulizia delle scale

Il diritto-dovere di ciascun condomino, ex art. 1118 c.c., di provvedere alla manutenzione delle cose comuni comporta certamente non solo l’obbligo di sostenere le spese, ma anche tutti gli obblighi di facere e di pati connessi alle modalità esecutive dell’attività manutentiva, rimanendo tuttavia affetta da nullità la delibera dell’assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condomini espresso in apposita convenzione, si modifichino a maggioranza i criteri legali o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune (quale quello di pulizia delle scale), venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso l’imposizione, come nelle specie, di un obbligo di facere, ovvero di un comportamento personale, spettante in egual misura a ciascun partecipante e tale da esaurire il contenuto dell’obbligo di contribuzione.

Cassazione civile sez. VI, 13/11/2018, n.29220

Il condomino ha diritto al risarcimento in caso di delibera che lo priva dei propri diritti individuali su una parte comune dell’edificio

La delibera dell’assemblea di condominio, che privi un singolo partecipante dei propri diritti individuali su una parte comune dell’edificio, rendendola inservibile all’uso e al godimento dello stesso, integra un fatto potenzialmente idoneo ad arrecare danno al condomino medesimo; quest’ultimo, lamentando la nullità della suddetta delibera, ha perciò la facoltà di chiedere una pronuncia di condanna del condominio al risarcimento del danno, dovendosi imputare alla collettività condominiale gli atti compiuti e l’attività svolta in suo nome, nonché le relative conseguenze patrimoniali sfavorevoli, e rimanendo il singolo condomino danneggiato distinto dal gruppo ed equiparato a tali effetti ad un terzo. Essendo la nullità della delibera dell’assemblea fatto ostativo all’insorgere del potere – dovere dell’amministratore di eseguire la stessa, l’azione risarcitoria del singolo partecipante nei confronti del condominio è ravvisabile non soltanto come scelta subordinata alla tutela demolitoria ex art. 1137 c.c., ma anche come opzione del tutto autonoma.

La delibera dell’assemblea di condominio che privi il singolo partecipante dei propri diritti individuali su una parte comune dell’edificio, rendendola inservibile all’uso e al godimento dello stesso, integra un fatto potenzialmente idoneo ad arrecare danno al condòmino medesimo, il quale, lamentando la nullità della delibera, ha facoltà di chiedere la condanna al risarcimento del danno del condominio, quale centro di imputazione degli atti e delle attività compiute dalla collettività condominiale e delle relative conseguenze patrimoniali sfavorevoli. (Nella specie, il condominio, a seguito di delibera, aveva realizzato, nella comune corte interna dell’edificio, un ascensore che aveva ridotto la luce e l’aria dell’appartamento, posto al piano terra, della ricorrente e impedito a quest’ultima l’uso di una porzione rilevante della stessa corte).

Cassazione civile sez. II, 26/09/2018, n.23076

Se la delibera di riparto delle spese è nulla il decreto ingiuntivo può essere revocato

In sede di opposizione a decreto ingiuntivo per spese condominiali, mentre non possono farsi valere questioni attinenti all’annullabilità della delibera di approvazione dello stato di ripartizione, spettando al giudice dell’opposizione verificare la perdurante efficacia della delibera sottesa al decreto ingiuntivo emesso, può invece, rilevarsi la nullità, anche d’ufficio, non essendo questa valida ed efficace e trovando perciò applicazione l’art. 1421 c.c. in tema di rilevabilità d’ufficio della nullità dei contratti, trattandosi di vizio afferente ad elementi costitutivi della domanda (fattispecie in cui l’opponente aveva rilevato la nullità della delibera che aveva derogato ai criteri di riparto ex art. 1123 c.c. senza l’unanimità).

Cassazione civile sez. VI, 21/06/2018, n.16389

La mancata comunicazione ad alcuni dei comproprietari di un’unica unità immobiliare comporta l’annullabilità della delibera e non la nullità.

La mancata comunicazione ad alcuni dei comproprietari di un’unica unità immobiliare comporta l’annullabilità della delibera e non la nullità con conseguente onere di impugnazione nel termine decadenziale di 30 giorni dalla conoscenza della stessa ex art 1137 c.c..

Tribunale Grosseto, 07/06/2018, n.565

In tema di condominio, la mancata comunicazione a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale tempestivamente impugnata nel termine di 30 giorni dalla conoscenza dell’atto, in caso di assenza del condomino all’assemblea condominiale.

Tribunale Bari sez. III, 11/05/2018, n.2093

La mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale anche a un solo dei condomini comporta l’annullabilità della delibera

La mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale anche a un solo dei condomini, comporta non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale. In generale, si considera nullo l’atto quando manca, o è gravemente viziato, un elemento costitutivo, previsto secondo la configurazione normativa, sicché a causa dell’assenza, o del grave vizio, dell’elemento considerato essenziale, ratto si considera inidoneo a dar vita alla nuova situazione giuridica, che il diritto ricollega al tipo legale. Per contro, si considera annullabile ratto in presenza di carenze o di vizi ritenuti meno gravi, secondo la valutazione compiuta dall’ordinamento. Nel caso di specie, il Tribunale ha ritenuto annullabile la delibera condominiale adottata per la nomina di un nuovo amministratore a causa della mancata comunicazione della convocazione dell’assemblea a uno dei condomini.

Tribunale Latina sez. II, 09/05/2018, n.1263

Nulle le delibere che nell’assegnare le aree destinate a parcheggio incidono sui diritti individuali di proprietà esclusiva

La delibera di un condominio che disciplini il godimento di un’area esterna alle mura perimetrali dell’edificio, assegnando direttamente i posti macchina sulla stessa insistenti ai condomini, è nulla, qualora la detta area sia rimasta di proprietà del costruttore del fabbricato e gli acquirenti degli immobili, illegittimamente privati del diritto all’uso dell’area pertinente a parcheggio, non abbiano agito per accertare giudizialmente la nullità dei negozi da loro stipulati, nella parte in cui era stata omessa tale inderogabile destinazione, con conseguente loro integrazione “ope legis”.

Cassazione civile sez. II, 30/03/2018, n.8014



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