Condominio, delibere dell’assemblea: quando sono nulle e quando annullabili
> Diritto e Fisco Pubblicato il 2 febbraio 2014
La delibera presa da un’assemblea costituitasi irregolarmente è nulla o annullabile? Quella assunta in violazione delle regole previste dal regolamento condominiale? I chiarimenti della Cassazione.
Le delibere che l’assemblea condominiale pronuncia in modo irregolare o con determinati vizi possono essere nulle o annullabili: la differenza è di fondamentale importanza poiché:
a) le delibere nulle è come se non fossero mai state prese e sono impugnabili in qualsiasi momento dinanzi al giudice.
b) le delibere annullabili, invece, sono operative e diventano valide se non vengono impugnate entro trenta giorni [1]. Tale termine decorre, per i condomini presenti, dalla data della delibera, per quelli assenti, dalla data in cui hanno ricevuto il verbale dell’assemblea.
Ma come fare a sapere se una delibera è nulla o annullabile? Viene in soccorso una fondamentale sentenza della Cassazione [2] che chiarisce le ipotesi in cui si versa nell’uno o nell’altro vizio.
Le delibere assembleari sono nulle quando:
– sono prive degli elementi essenziali (per esempio: manca l’indicazione dei nominativi dei presenti in assemblea e dei rispettivi millesimi o dei votanti);
– hanno oggetto impossibile o illecito cioè contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume (per esempio: dispongono opere di abuso edilizio o vietano l’acquisto di appartamenti a determinati soggetti per ragioni di discriminazione razziale);
– hanno oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea;
– incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini (per esempio: disciplinano l’utilizzo di un bene che in realtà è di proprietà esclusiva di un solo condomino).
Le delibere assembleari sono, invece, annullabili quando:
– la costituzione dell’assemblea è irregolare (per esempio: non si raggiunge il numero minimo di partecipanti);
– sono prese con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale;
– sono affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti anche al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea;
– sono affette da vizi di irregolarità nel procedimento di convocazione dei condomini;
– violano norme richiedenti maggioranze qualificate in relazione all’oggetto.
Particolare è il caso delle delibere assembleari riguardanti la ripartizione delle spese condominiali: esse sono nulle se l’assemblea deliberatamente utilizza criteri diversi da quelli previsti dalla legge o dal regolamento condominiale. Sono invece annullabili se, per errore, utilizzano come criterio di ripartizione quello previsto dalla legge invece di attenersi al regolamento convenzionale.
note
[1] Art. 1137 cod. civ.
[2] Cass. sent. n. 1439 del 23 gennaio 2014 (cfr. anche Cass. sent. n. 3586/2013 e n. 4806/2005).
Autore immagine: 123rf.com
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assemblea condominiale con sette condomini presenti su dieci (due con delega ). assemblea validamente costituita per teste e millesimi 698,27- si procede a discussione e dopo la votazione su argomento ordine del giorno : 1) definizione ed assegnazione lavori per delimitazione proprieta’ stabile ( in pratica cancelli a due ante e sopraelevazione ringhiera lato sinistro ) 2) versamento acconto . Votazione : 2 astenuti – 3 favorevoli – due contrari . letto approvato verbale , mattina successiva amministratri ce -condomina ,senza inviare verbale ad assenti ,decide di convocare nuova assemblea con la motivazione che assemblea precedente non raggiungeva un terzo del valore dell’edificio cioe’ 334millesimi in merito al 1° punto . ho eccepito che si ragiungeva quorum deliberativo sommando astenuti e contrari ,ma l’amministratrice ha opposto chesecondo le mie ricerche dovrebbe essere diverso . gradirei un parere autorevole -grazie