Condominio, delibere dell’assemblea: quando sono nulle e quando annullabili
La delibera presa da un’assemblea costituitasi irregolarmente è nulla o annullabile? Quella assunta in violazione delle regole previste dal regolamento condominiale? I chiarimenti della Cassazione.
Le delibere che l’assemblea condominiale pronuncia in modo irregolare o con determinati vizi possono essere nulle o annullabili: la differenza è di fondamentale importanza poiché:
a) le delibere nulle è come se non fossero mai state prese e sono impugnabili in qualsiasi momento dinanzi al giudice.
b) le delibere annullabili, invece, sono operative e diventano valide se non vengono impugnate entro trenta giorni [1]. Tale termine decorre, per i condomini presenti, dalla data della delibera, per quelli assenti, dalla data in cui hanno ricevuto il verbale dell’assemblea.
Ma come fare a sapere se una delibera è nulla o annullabile? Viene in soccorso una fondamentale sentenza della Cassazione [2] che chiarisce le ipotesi in cui si versa nell’uno o nell’altro vizio.
Le delibere assembleari sono nulle quando:
– sono prive degli elementi essenziali (per esempio: manca l’indicazione dei nominativi dei presenti in assemblea e dei rispettivi millesimi o dei votanti);
– hanno oggetto impossibile o illecito cioè contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume (per esempio: dispongono opere di abuso edilizio o vietano l’acquisto di appartamenti a determinati soggetti per ragioni di discriminazione razziale);
– hanno oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea;
– incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini (per esempio: disciplinano l’utilizzo di un bene che in realtà è di proprietà esclusiva di un solo condomino).
Le delibere assembleari sono, invece, annullabili quando:
– la costituzione dell’assemblea è irregolare (per esempio: non si raggiunge il numero minimo di partecipanti);
– sono prese con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale;
– sono affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti anche al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea;
– sono affette da vizi di irregolarità nel procedimento di convocazione dei condomini;
– violano norme richiedenti maggioranze qualificate in relazione all’oggetto.
Particolare è il caso delle delibere assembleari riguardanti la ripartizione delle spese condominiali: esse sono nulle se l’assemblea deliberatamente utilizza criteri diversi da quelli previsti dalla legge o dal regolamento condominiale. Sono invece annullabili se, per errore, utilizzano come criterio di ripartizione quello previsto dalla legge invece di attenersi al regolamento convenzionale.
note
[1] Art. 1137 cod. civ.
[2] Cass. sent. n. 1439 del 23 gennaio 2014 (cfr. anche Cass. sent. n. 3586/2013 e n. 4806/2005).
Autore immagine: 123rf.com
L’AUTORE: Maria Monteleone
1 Commento
Lascia un commento
NEWSLETTER
Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.
Canale video Questa è La Legge
Hai bisogno di una consulenza? Contattaci subito
Oppure iscriviti alla nostra newsletter per rimanere sempre aggiornato.
assemblea condominiale con sette condomini presenti su dieci (due con delega ). assemblea validamente costituita per teste e millesimi 698,27- si procede a discussione e dopo la votazione su argomento ordine del giorno : 1) definizione ed assegnazione lavori per delimitazione proprieta’ stabile ( in pratica cancelli a due ante e sopraelevazione ringhiera lato sinistro ) 2) versamento acconto . Votazione : 2 astenuti – 3 favorevoli – due contrari . letto approvato verbale , mattina successiva amministratri ce -condomina ,senza inviare verbale ad assenti ,decide di convocare nuova assemblea con la motivazione che assemblea precedente non raggiungeva un terzo del valore dell’edificio cioe’ 334millesimi in merito al 1° punto . ho eccepito che si ragiungeva quorum deliberativo sommando astenuti e contrari ,ma l’amministratrice ha opposto chesecondo le mie ricerche dovrebbe essere diverso . gradirei un parere autorevole -grazie