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Decisioni condominiali senza assemblea

4 Febbraio 2021
Decisioni condominiali senza assemblea

Assemblea di fatto, convocata informalmente e senza alcun avviso: che valore ha?

Che validità hanno le decisioni condominiali senza assemblea? Ben potrebbe avvenire che, in un condominio ove i rapporti tra i proprietari sono pacifici e basati sulla fiducia, i condomini si incontrino nello stesso luogo senza formalità e decidano di regolamentare alcuni aspetti della vita comune come, ad esempio, la ristrutturazione del tetto o la turnazione dei parcheggi. 

Che valore avrebbe un accordo di questo tipo se non formalizzato in un verbale assembleare, in assenza dell’amministratore e di una regolare convocazione? La questione è stata già oggetto di alcune interessanti pronunce giurisprudenziali. Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Quando è necessaria l’assemblea di condominio?

Partiamo da un concetto che non sempre è chiaro: il condominio esiste tutte le volte in cui, all’interno dello stesso edificio, ci sono almeno due proprietari (anche se si tratta di familiari). L’importante è che due o più unità immobiliari siano intestate a soggetti differenti. 

Un condominio quindi si forma anche in presenza di una villetta bifamiliare (cosiddetto condominio minimo). Ad esempio, si verificherebbe un condominio se un padre, alla morte, lasciasse la propria dimora ai due figli, concedendo al primo il piano terra e all’altro il piano sovrastante.

Affinché si costituisca un condominio non è neanche necessario un atto formale: si tratta di un fenomeno che si realizza automaticamente, non appena – come detto – la proprietà dello stabile viene frazionata tra due o più individui. Quindi, non c’è bisogno di un’apposita delibera.

Peraltro, se i condomini non sono più di 10, non c’è neanche bisogno di un regolamento di condominio. Mentre l’obbligo di dotarsi di un amministratore scatta solo con più di 8 condomini.

Invece l’assemblea di condominio è sempre necessaria, anche in presenza di 2 soli condomini: e ciò perché è connaturale all’esistenza del condominio stesso. Il Codice civile stabilisce infatti che ogni decisione deve essere sempre adottata nel corso dell’assemblea, previo avviso di convocazione (che deve essere recapitato almeno 5 giorni prima della data indicata e che deve contenere analiticamente tutti i punti all’ordine del giorno).

La convocazione può essere diramata a mezzo raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano del relativo avviso, anche se per la Corte di Cassazione può essere adottata qualsiasi altra forma, purché idonea al raggiungimento dello scopo e si provi, anche da univoci elementi, che il condomino ha, in concreto, ricevuto la notizia. 

Assemblea di condominio senza amministratore 

Nei condomìni sprovvisti di amministratore, la convocazione può avvenire – si tratti di assemblea ordinaria o straordinaria – su iniziativa di ciascun condomino o di un suo rappresentante munito di procura notarile, i cui estremi è bene specificare nell’avviso di convocazione. 

È comunque valida l’assemblea alla quale non sia presente, oppure non sia stato invitato, l’amministratore che non sia anche condominio. Difatti, ciò che conta è che vi sia un presidente che rediga il relativo verbale e che tale verbale venga poi firmato e custodito nel relativo registro, insieme a tutti quelli precedenti.

È anche possibile rinviare la redazione dettagliata del verbale ad un momento successivo all’assemblea stessa purché ne contenga tutti gli elementi essenziali come i nomi e i millesimi dei condomini partecipanti, i votanti e il raggiungimento delle relative maggioranze prescritte dalla legge. 

Decisioni condominiali senza assemblea

La delibera assembleare assunta in assenza di convocazione a uno o più condomini è annullabile solo su istanza di questi ultimi ed entro il termine massimo di 30 giorni dalla comunicazione del verbale. 

La giurisprudenza ha ritenuto legittima la riunione di fatto dell’assemblea condominiale, quella cioè tenutasi senza l’invio di alcuna convocazione e, quindi, senza l’indicazione dei punti all’ordine del giorno, a patto che alla stessa abbiano partecipato tutti i condomini e gli stessi acconsentano ad accordare alla decisione un carattere vincolante. 

In buona sostanza, se nessun condomino si oppone, la riunione avvenuta informalmente è valida. Basterebbe però l’opposizione anche di un solo condomino per togliere alla riunione qualsiasi carattere vincolante. Ad essa, potrebbe darsi solo un generico valore preparatorio e di coordinamento, che tuttavia non potrebbe mai impegnare né il condominio, né tantomeno i singoli condomini. 

Risultato: le decisioni condominiali senza assemblea non sono valide a meno che non vi sia una diversa volontà unanime, da parte quindi di tutti i condomini.



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